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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年03月21日 [経営管理]
さて、今日は、物件名に使用できる地名や駅名の制限についてのお話です。

マンションやアパートにとって、

物件の名称は、入居者を獲得するうえで大きな武器となることは、
私のブログでも以前取り上げました。

その際には、特に、

外国語の格好いいい響きのネーミングは、
入居者の心にも響くというお話をしたと思います。

このカタカナ名称は、物件ネーミングの前半部分です。

物件名を思い浮かべていただければ分かりますが、
普通は、この前半部分+地名で、物件のネーミングができています。

今日は、後半部分の地名についてのお話なんです。

高級住宅地として広く知られる地名を物件名につけることで、
物件そのもののイメージを大幅にアップさせることができる


というのは容易に理解できると思います。

そのため、ブランド力のある地名、

たとえば、東京都内であれば、
白金、広尾、代官山、成城、田園調布、松濤などといった
地名はとても人気があります。

ここで問題になるのが、

実際にその物件が、その地名にあればいいのですが、
中には、離れた地名を付けている物件も少なくないのです。


そこで、あまり知られていないのですが、
不動産公正取引協議会(東京都千代田区)が
一定のルールづくりを行っています。

あくまで業界内の自主規制ではありますが、
公正取引委員会も認めているものです。

私のこのブログを読んでいただいている方は、
規制内容として読むというよりも、
逆に、ルールを守れば、このような視点でネーミングができるんだ
というように前向きに活用していただければといいなと思います。

では、ルールの内容を見ていきます。

まず、物件の名称として地名を用いる場合に、
その物件が所在する市区町村の名称や
最寄り駅の名称が使えるのは問題ないと思います。

少々分かりにくいのはそれ以外の場合で想定されるものです。

@物件の所在地において慣例として用いられている地名
または歴史上の地名がある場合は、その地名を用いることができます


前者で言えば、神奈川県の湘南などがその例です。
また、後者は東京の御殿山や池田山などがあります。

A物件より直線距離で300m以内にある
公園や庭園、旧跡などがある場合には、それらを用いることができます


この例で言うと、東京都内では、
新宿御苑、明治神宮、有栖川公園などがイメージがよいので、
物件名につけられることが多いと思います。

そのほか、

B物件が面する街道や道路の名称、坂の名称についても
用いることができます。


一応、こういったルールがあるのです。
ご存知でしたでしょうか。

ということで、私が以前ブログで書いた外国語ネーミングと、
今日のテーマの地名を組み合わせることによって、
ファッション的なお洒落イメージと、ブランドエリアの高級感イメージで、
入居者のこころをくすぐっていただけると、
物件の稼働率も上がってくると思います。

郊外のブランド地名とは縁のない土地に物件をお持ちの方も、
自分には関係ないと考えないでください。

近くにお洒落な語感のする名前の公園はありませんか。

もしかしたら、フィーリングのいい名前の
道路や坂があるかもしれません。

あきらめず、探してみてください。


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2014年03月21日 [物件入手]
さて、今日は、傾斜地にある物件に潜んでいる、

とんでもないリスクについてのお話です。

アパートやマンションといった収益物件も平地に立っているとは
限りません。

傾斜地にある物件も数多くあります。

そうそう、あらかじめ断っておきますが、
今日のお話は、物件が立っている場合だけの話ではなく、
宅地だけのケース、つまり、更地の場合にも関係のある話ですので、
アパートやマンションを建てるための用地取得の際に、
本当に気を付けてもらいたいと思います。

むしろ、アパートを建てる目的で購入した
傾斜地の土地に潜んでいるリスクととらえた方がいいかもしれません。

何がそんなに恐ろしいリスクになる可能性があるかというと、

それは、擁壁(ようへき)の存在です。

傾斜地に宅地がある場合には、
その区画を取り囲む、
石積みやブロックの擁壁があることが多いと思います。

この擁壁こそがくせ者なので、
事前に専門家のアドバイスを聞きながら、
細心のチェックをする必要があります。

擁壁の高さと作られた年代いかんでは、
愕然とするような改修工事費用がかかる場合があるのです。


高さが2mを超える擁壁を作る場合には、
建築主事の建築確認を受けなければなりません。

そして、既存の擁壁が古いものだと、
2m以上のものでも建築確認を受けていないことが多いです。

古いものという表現は曖昧ですが、
以前、昭和40年代だと大体アウトだろうと聞いたことがあります。

それなら、それ以降なら大丈夫なのか、と言われると
ケースバイケースで、大丈夫とは言い切れません。

ですので、

傾斜地に安めにアパート用地を入手し、
さあ、建築をしようかというときに、
既にある擁壁をそのまま使用できない場合があるのです。

そのような場合、まず、擁壁の作り直しということになるのですが、
この費用がバカにならない金額になります。

最低でも、200万円〜300万円、
広さや状態によっては、1000万円近くかかる場合があります。


多少、傾斜地だからということで、割安に土地が入手できたとしても、
こんなに多額の工事費用がかかったのでは意味がありません。

私の場合、そういった専門的な判断はできませんので、
傾斜地で、擁壁がひっかかりそうな案件には手を出さないようにしています。

傾斜地で擁壁のある物件を入手しようという場合には、
細心の注意を払っていただきたいと思います。

売買の仲介会社もあまり信用し過ぎない方が賢明だと思います。

悪意のある仲介会社の場合、

重要事項説明書の備考欄に小さな文字で、
「擁壁の改修工事費用が生じる場合があります」とだけ
書いている場合もあります。


そんなこと書いてあったって、素人には分かるはずがありません。
一種の「責任逃れ」だと思います。

傾斜地にある土地の場合、
擁壁の写真をとって、
その市町村の建築指導課でまず相談をされることをお勧めします。



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