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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年03月12日 [物件入手]
さて、今日は、

中古アパートやマンションを購入する場合、
近隣にゴミ屋敷≠ェないかどうかをしっかり調査せよ


というお話です。

物件の近くにゴミ屋敷があると、
風向きによって、鼻をつく、ものすごい悪臭が漂ってきます。

また、夏場になると、多くの害虫が発生して、
近くの家々でも被害を被るのです。

せっかくセンスのいいアパートやマンションを手に入れても、
周囲にゴミ屋敷があると、
入居者がすぐに退去してしまう可能性が高まります。

大家さんも、ゴミ屋敷の存在をつかめず、なんで入居者がすぐ退去してしまうのか、
理由が分からなかったというケースもあります。

不動産投資で、物件入手の入り口でつまづいていては、
その後の賃貸経営の成功もおぼつきません。

ただ、購入を検討する段階で、物件を見に行った際に気が付けばいいのですが、
臭いというものは気まぐれです。

たまたま臭わずわからないということもあるのです。

火葬場などの忌避施設やゴミ焼却場などの迷惑施設といわれるものについては、
事前に調べる不動産投資家の方はいるのですが、
周りにあるかもしれないゴミ屋敷の存在をチェックしている方は少ないのが現状です。

特に、東京23区内といった都市部で物件購入を考えている不動産投資家の方に、
このようなゴミ屋敷の存在が盲点になっている場合が多いと思います。

東京の都市部にゴミ屋敷なんて、と思っている方もいるでしょうが、
23区内にもたくさん立派な<Sミ屋敷が点在しているのです。


もう一度いいます。
23区内にもゴミ屋敷はいっぱいあります。
不動産投資をされる際には、くれぐれもお気を付けください。

ゴミ屋敷の住人が攻撃的な性格である場合、
周囲に賃貸物件を入手した大家さんの被害はさらに甚大です。


数年前に東京のある区でありました。
庭で自分の汚物を煮詰めるという行為に及んでいる、というケースです。

この地域では、あまりに悪臭がするために、
商店街のお店が店じまいしてしまうという事態に陥ってしまいました。

都市地図を見ても、住宅地図を見ても当然書いてあるわけはありません。

ぜひ、オーナーチェンジで中古物件を購入する際には
周辺調査を徹底して、このような罠にはまらないでください。

せっかくの不動産投資の機会を、
こんなゴミ屋敷の存在につぶされないようにしないといけません。



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2014年03月12日 [経営管理]
さて、本日は、
大家さんと管理会社とのホウレンソウ%O底の重要さと
ビジネス常識ホウレンソウ≠ノ潜む落とし穴について考えたいと思います。

ご存知だと思いますが、
ビジネスの世界で、ホウレンソウ≠ニ言えば、

・報告
・連絡
・相談

のことです。

確かにどれも仕事をするうえで大切なことですね。

なんだ。そんなこと知っているよ、という方も多いのではないでしょうか。

でも、ビジネスの世界で、このホウレンソウ≠ノついて
非常に勘違いされている方が多いのでここで取り上げたいと思います。

この勘違いは、ビジネスの常識ホウレンソウ≠ノ潜む落とし穴
と言ってもいいと思います。

それは何か、

ホウレンソウ≠ヘ部下が上司にするものだと思い込んでいる

人が驚くほど多いのです。

イメージとしては、上司に対して、
「〇〇の件、来週、最終のプレゼンテーションを行う予定です」
「〇〇との契約が、〇日には取れそうです」なんて言っている場面が浮かびます。

しかし、本当は、

同じ業務にかかわる者同士が、双方向でしなければ意味がない

ことです。

冷静に考えれば当たり前ですよね。

同じ仕事をしている仲間であれば、上司も部下も関係なく、
同じ情報を共有していなければなりません。

その際には、下からあげていく情報や連絡事項もあれば、
上から下に伝えるべき事柄もあります。

上司から部下に意見を求めることだって、
さまざまな場面で必ず出てくるはずなのです。

このホウレンソウ≠ノ対する誤解ですが、
実は、賃貸管理の場面でも同じようなことがよく起きています。


できる大家さんは、管理会社に対して、
入居者からのクレームやその対応、滞納等について速やかに報告するように
指示していると思います。

ホウレンソウ≠ヘ管理会社が大家にするものだと思っている人が多いですが、
賃貸経営におけるホウレンソウ≠煦齦通行の話ではないのです。

大家さんも速やかなホウレンソウ≠求められている

ことを認識しなければならないのです。

特に、積極的に動いている大家さんの落とし穴となっていることがあります。

管理メンテナンスに大家さん自ら取り組んでいるケースでは、
管理会社だけでなく、大家さん自身も、
入居者さんからのクレームや要望の声の窓口になっている場合があります。

つまり、

入居者の対応窓口が2つあり、混乱をきたす恐れがある

のです。

窓口が2つあってどちらかが聞いていて、
もう一方が情報が共有していなかったらどうでしょう。
どちらかが聞いていない、という状況では、うまくいきませんよね。

本来、対応窓口は1つにすることが鉄則です。

ただ、どうしても、頑張る大家さんが入居者とコミュニケーションを密にしていくと、
大家さんが声をじかに聞く場面がでてきてしまうことは仕方ありません。

その場で大家さんが対応することもありますよね。
その場合、大家さんが速やかに管理会社に報告をしなければなりません。

賃貸経営におけるホウレンソウ=B

迅速で、正確なのは当たり前。そのうえで、

木目の細かい双方向のホウレンソウ≠
実行できるかが重要なポイントになる


のです。



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2014年03月11日 [入居者募集]
さて、本日は、

大家さんが既成概念にとらわれず、
どんどん独自の入居者募集作戦を展開していこうというお話です。

大家さんが何もしない場合は、
管理会社や募集の先付け会社が
募集図面を作成して、配付すると同時に、
現地に看板やのぼり旗を立て、
インターネットのポータルサイトに情報を掲載するということになるでしょう。

でも、現在は、空室が当たりまえの時代です。

大家さんとしては、

空室対策として、打てる手はすべて打つ、
空室解消につながる可能性のある手段はとにかくやってみる


という姿勢は、賃貸経営を成功させるうえで、とても大切です。

やってみて効果がなかったとしてもめげることはありません。
駄目なら、また別の手を打ってみるということでいいのです。

その際に注意すべきことは、

大家さんが自信をもってチャレンジする

ということです。

大家さんが、思いついて、何かやってみようと思っても、
管理会社のスタッフに相談すると、たいてい否定的な意見が出ます。

不動産業者はとても腰が重いです。

10年前、20年前にやってたことを、何の工夫や改善もなく、
現在もやっている業界です(不動産屋さんゴメンナサイ)。

「そんなことをやっても、あまり効果はないと思いますよ」
なんて言われると、大家さんは意気消沈することになりかねません。

言っている専門家もどき≠ヘ何も新たな挑戦をしていないくせにです。

大家さん、自信をもって挑戦してください。
駄目だったら、「結果はでなかったねえ」で笑っていればいいのです。

このような新たな挑戦は、賃貸経営を行ううえで、
致命的な打撃を与えることはまずありません。

ダメだったら、次の手段に取り組むだけです。

でも、何も思いつかないよ、と言われる大家さんもいらっしゃると思います。

手始めに、物件の前にチラシケースを設置するというのはいかがでしょうか。

もし、まだやっていなかったら、すぐ設置してみてください。
チラシケースはとても安いものです。

★屋外チラシケース「インフォパック」

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透明のチラシケースの中に、入居者募集チラシを入れるだけです。
大家さん自身がチラシを作成していれば一層効果があると思います。

最近は、近隣の方が情報を目にして契約につながる
というケースも増えています。

ただ、チラシの現地配付で注意しなければならないことがあります。

それは、現在入居されている方の家賃より募集家賃が安い場合は
家賃の表記の入ったチラシを置いてはいけません。

入っている方が見て、家賃を下げて、と言いかねないからです。

チラシケースのケース設置がまず第一歩かもしれません。

私も、入居者募集について、いろいろと試行錯誤を繰り返してますよ。

たとえば、

自分の物件のセールスポイントをプロットした写真を入れた
デジタルフォトフレームを管理会社や先付会社に無料配布し、
机の上において、スライド上映してもらう


なんていうこともやっていますし、

1つのアピールポイントに焦点をあてた募集チラシを何種類も作り、
来店したお客さんの要望にあったチラシでプッシュをしてもらう


なども試しています。

ばかばかしい方法ですが、効果はあります。

私は、小さな失敗を繰り返しながら、
募集ツールも進化させています。

機会があれば、入居者募集ツール作成セミナーなどを開催して、
お伝えできればいいなと思っています。

現状ではまだ費用対効果の点で割高なためやっていませんが、、
i-padが安くなれば、すべての募集協力会社にくばってしまう

というのも面白いでしょうね。

いろいろな方法がまだいっぱいあると思います。
ぜひ、挑戦してみてください。



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