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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年05月27日 [物件調査]
さて、今日は、塗装の劣化、チョーキングのお話です。

中古物件をオーナーチェンジで入手しようと考えている
不動産投資家の方は、このチョーキングについて十分注意する必要があります。

まず、チョーキングって何か、から押さえておきましょう。

木造アパートなどで、
塗装が劣化し、触ると粉状のものが手に着く状態がチョーキングです。

このチョーキングの現象が現れるようになると、
防水効果がなくなり、雨水が内部に侵入する恐れが出てきます。


すでに古いアパートなどを所有されている方は、

定期的に、物件を見に行った際に、壁面を手で触ってみて、
チョーキングが現れていないかどうか観察することが大切です。

賃貸経営 外壁チョーキング

また、このチョーキングの現象が出てくると、
サイディング板などのつなぎ目のコーキング材にも
劣化の症状が現れていることがあります。

ひびが入ったり、完全に割れたりし、
その隙間から雨水が建物内部に侵入する恐れがありますので、
塗装直しをする際に、コーキングも打ち直しが必要になります。

チョーキングやコーキングの劣化という話題は、

メンテナンスの問題として扱われているのが一般的ですが、
中古物件を購入する場合、物件購入の際にこそ状況把握が大切です。


なぜならば、

劣化していれば、賃貸経営が軌道に乗る前に、メンテのために
多額の費用がキャッシュアウトする可能性があるからです。


壁面の塗装やコークングが劣化している場合、
屋根材の塗装も劣化が進んでいるケースが多くあります。

そして、壁面と屋根の塗装直し、コーキングの打ち直しをすると、
小さいなアパート目のアパートでも100万円以上かかることがあります。
少し大き目な物件になると、塗装直しをすると数百万円の費用を
覚悟しなければなりません。

物件を買ってすぐに、このような出費があるのでは、
不動産投資は、いきなり雲行きがあやしくなるといわざるをえません。

ですので、中古物件を入手する場合には、
現地に物件を見に行ったときに、
しっかりと塗装状態をチェックするようにしてください。


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2014年05月27日 [メンテナンス]
ブログを愛読していただいている東京練馬区のKさんから質問を受けました。

その質問とは?

カラーベストの屋根の塗装を自分で挑戦したいのですが、
無謀なことでしょうか、というものです。

ということで、
今日は、屋根の塗装についてのお話です。

屋根もいろいろなタイプの屋根材が使われていますが、
木造アパートによく使用されているのが、カラーベストです。

カラーベストは、セメント85%、石綿15%の割合で混合して
つくられた屋根材です。

最近は、石綿の健康被害が問題になって、石綿を代替材料で構成した
カラーベストが出回っています。

さて、ご質問のあったカラーベスト屋根のDIYによる塗装ですが、
Kさんがどれくらい施工知識をお持ちなのか分からないので、
一概には、無謀とも、ぜひ挑戦を、とも言えないですね。

不動産投資、賃貸経営において、屋根や外壁の塗装というのは、
水回り関係と並んで、かなりの出費になります。

確かに、DIYですることができれば、経済的にはありがたいですよね。
ちなみに、私にとっては、屋根塗装のDIYはかなり厳しいかな、と思っています。

実は、私も、カラーベスト屋根の木造アパートを所有し、
賃貸経営を行っています。

私は、自分で言うのもなんですが、
たいていの施工処理や修繕などは自分の手でやってしまうのですが、
屋根の塗装だけは、かなりハードルが高いかなと感じているのです。

まず、屋根の塗装の手順を確認しておきましょう。

@足場取り付け
A足場シートの取り付け
B下地調整
C高圧洗浄、ケレン等
D養生
E塗装(さび止め、下塗りシーラー、上塗り)
F縁切り等

まあ、ざっくり言うと、以上のような感じです。

足場と足場シートはなくてもできると考えるかもしれませんが、

高圧洗浄で、汚れを洗い飛ばすときに
汚れがかなり周囲に吹き飛んでしまうのです。


したがって、足場シートが必要になり、足場が必要になります。

たいてい、屋根の再塗装をしようと考える時というのは、
かなり、屋根が汚れてきているときでもあります。
私の物件の屋根にも、ところどころ苔が生えてきています。
こういう苔も周囲に吹き飛んでしまうのです。

それから、失礼ながら、Kさんはスリムでしょうか。
私は、メタボ大家ですから、その点でもキツイのです。

体重が重い人が、屋根の踏みどころを誤ると、
屋根材を割ってしまう恐れがあります。


また、体重に直接関係ありませんが、
高圧洗浄の際、ぬめりなどが出て、
慣れていない素人は足を滑らせる危険性があります。

そして、最後に大変なのが、「縁切り」の作業です。
塗って終わりではないのです。

「縁切り」ってなに?

初めて耳にされる方もいるかもしれません。

この「縁切り」は大変重要な作業です。

自分で塗装作業をする、しないにかかわらず、
屋根の塗装を外注する場合にも、大切なことですので
絶対に頭に入れておいてください。
特に、木造アパートで不動産投資を考えられている方は、
必要不可欠の修繕知識となります。

カラーベストのような屋根材は上下で少しずつ重なって設置されていますが、
重ね目が塗料でくっつき、隙間がなくなると、
雨水が下方向に抜けられず内側に溜まってしまうのです。

屋根材は、釘によって、その下の防水シートを貫通して下地に
固定されているため、水が大量に溜まっていくと、
釘穴などを通して、雨漏りしてしまうのです。

また、隙間の確保が不完全だと、毛細管現象が起きて、
雨水を内部に吸い上げてしまう恐れもあります。

そこで、

塗装によって上下の屋根材がくっついてしまった重ね目を
皮スキやカッターでカットして、隙間を作ってあげるのです。


この作業を「縁切り」というのです。


賃貸経営 屋根縁切り縁切り作業(神奈川県横浜市の曽根塗装店のHPより)

この「縁切り」を屋根材の1枚1枚でやっていると、
ベテラン職人でも丸一日かかってしまうそうです。

素人がやると、皮スキやカッターでカットする作業で、
屋根材自体を破損させてしまうこともあります。

この「縁切り」をする代わりに、
タスペーサーという器具を、重ね目の間に隙間ができるように
はさんでやる方法もあります。

こちらの方が少し楽かもしれませんが、
屋根の塗装は、

塗るだけというイメージからは程遠い

ということは間違いないでしょう。

専門家に任せるという方も多いでしょう。

でも、

塗装業者に任せる場合にも、隙間を作るという作業が
省略されていないか、厳しい目でチェックしてください。

格安で屋根の塗装を引き受けている業者の中には、
「縁切り」もしないし、タスペーサーの挟み込みもしないという業者がいます。

塗装をしたばかりに雨漏りで悩まされるということが
現実にかなり起きています。

そんなことのないように、屋根の塗装作業手順は、
大家さんも十分に理解しておく必要があります。

不動産投資や賃貸経営には、ホント、多岐にわたる知識が必要になります。
でも、嫌がらずに、楽しんでやるくらいのやる気をもって臨めば、
ある程度のことはできちゃうと思いますよ。


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2014年05月27日 [物件調査]
さて、今日のテーマです。

購入対象物件の現地調査に行く前に、
その物件を購入したら、どの程度、し烈な競争の中に巻き込まれていくか、
を予測する方法をお話ししたいと思います。

不動産投資を成功させるうえで大切なことのことの一つは、
有利なエリアの物件を入手し、賃貸経営を行うことです。

有利なエリアとは、ズバリ、賃貸の需給状況の良いエリアです。

だからこそ、不動産投資を行うのなら、
熾烈な競争のない地域で行うことです。

需給状況を判断するには、
1つは、需要面の強さがどうかというポイントがあります。
そして、もう1つは、供給面がどうかという点です。
つまり、供給があまりにもあると、多少、需要があっても、供給過剰になってしまうのです。

供給面を判断する方法をご紹介します。
とても簡単です。

ゼンリンの住宅地図を手に入れて、対象物件の周りにある
アパートやマンションをマーカーで塗りつぶしてみるのです。


具体的に説明します。

まず、インターネットでゼンリンの住宅地図を入手します。
(図書館で紙の地図をコピーするのではなく、ネットで入手してください)

ネットのサービスページで、住所を打ち込んで、住宅地図を予約。
すぐに、予約のパスワードがメールで送られてきます。
近くのセブンイレブンに行って、
マルチ端末(コピー機)に予約パスワードを打って出力すれば、
住宅地図が手に入ります。
費用は300円です。

★ゼンリン住宅地図プリントサービス
http://www.zenrin.co.jp/j-print/

こうして入手した住宅地図は、
対象物件が中心に位置した地図になっています。
ネットで地図を入手してほしいのは、この理由からです。

コンパスを用意してもらって、対象物件を中心にして、
半径13pの円を描いてください。
この円は直径400m(徒歩5分圏内)の円となります。

さて、後は、ひたすら円内にある、
アパートやマンションらしき名前の物件をマーカーで塗りつぶしてください。
その中には、分譲マンションも含まれる可能性もありますが、
細かいことは無視して構いません。

塗り終わったら、全体をざっと見てください。

マーカーだらけになったら、
単純にかなりライバルが多いというのが実感レベルでわかります。


こんな作業をやったあと、実際に現地に行って
いろいろと見ていただけたらと思います。

数か月間、このマーカー塗りつぶし作業と現地調査を繰り返していると、
不思議と競争がし烈なエリアかどうか想像がつくようになります。


繰り返しますが、
このマーカー塗りつぶし作戦は、
物件の「供給面」から競争のし烈度を見るものです。

ですので、正確に言えば、
お客さんの「需要面」によっても競争は左右されることになります。

その辺は、繰り返しマーカーを使っての塗りつぶし作業と
現地調査での空室率調査を行うことで明らかになります。

この方法、楽しみながらできますので試してみてください。



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