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2016年04月27日 [物件入手]
≪不動産投資≫土の露出した敷地のアパート
■思わぬリスクの表出で、
経営の足を引っ張るキャッシュアウトも！
本日は、
不動産投資物件を買う際の
ちょっと変わったリスクについてお話します。
そのリスクをはらんでいるのは、
敷地の多くの部分で、
土が露出している不動産投資物件です。
実は、このように土が露出しているアパートやマンションは、
後々、雑草に悩まされることがとても多いのです。
リスクとしては致命的なレベルではありませんが、
けっこう厄介です。
このような物件は、都市部よりも、
郊外に見られるのも特徴です。
購入する際には、
売り主や業者が手配して草を取っているので、
現地を見に行っても、何も感じない方が多いのです。
そこがはっきり言って盲点になっています。
ただ単に、土の上に化粧砂利を敷いて、
ごまかしている場合もあります。
特に、冬に現地を見て購入する場合には、
雑草が生えていないので
気にならないことが多いので気をつけてください。
その物件を買って、次の夏が来た時に、
あたり一面が雑草でぼうぼうになることがよく起きます。
賃貸物件は、雑草が生えているだけで、
「物件力」が大きく低下してしまいます。
空室が発生して、入居者を募集する際にも、
内見のお客さんに敬遠されてしまうのは言うまでもありません。
影響は、新規募集だけに限りません。
すでに入居している方たちにも悪影響を及ぼします。
自分の生活している環境が悪化するのですから
いい思いはしませんし、
一番の問題点は、
入居者の、物件を清潔に保とうという気持ちが
著しく低下してしまうことです。
そうなると、物件の清潔感が一気に損なわれてしまうのです。
草ぐらいいいじゃないか、と甘く見ていると
大きな痛手をこうむることになります。
私も、
所有物件の一つである学生アパートが、
敷地の大部分が土の露出している物件です。
敷地が１００坪以上あるので
雑草の問題は正直言って頭が痛いです。
夏には、
炎天下で一日かけて雑草取りを行っています。
１日で４５リットルのゴミ袋十数袋がいっぱいになります。
だいたい二～三か月で警戒レベルの状態になってしまいます。
もちろん、土の露出した物件を絶対に買ってはいけないと
いうわけではありません。
割安な条件で、
賃貸経営上、有望な不動産投資物件であれば購入もОＫです。
収支が見合えば、購入後すぐに
コンクリートを打ってしまうのもありでしょう。
ただ、大きなコストが発生しますので、
収支計算をしっかり行ってください。
また、不動産投資の本などには、
雑草の処理作業について、
地域のシルバー人材センターに依頼すれば安く済むといった
ノウハウが紹介されています。
それは、その通りなのですが
敷地面積が広いとそれなりのコストがかかりますし、
とにかく草の成長は早いもので、
頻繁に処理が必要なため、
どうしても手のかかる作業になります。
私の場合は、
だいたい利回りで、
プラス２～３％ぐらいのアドバンテージがあれば、
土の露出した不動産投資物件でも購入することにしています。
これから物件を購入される方は、
細かいことですが、雑草問題にも気を付けてください。
売りに出ているときには、
雑草が一本もない状態で見せています。
買った後で、雑草に苦しめられないよう注意してください。
■不動産投資を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト
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雑草が生えていないので
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どうしても手のかかる作業になります。
私の場合は、
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