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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年09月17日 [メンテナンス]
賃貸経営では、9月、10月の秋のシーズンは、春についで入居の旬ですね。
皆さんの物件ではいかがですか。

空室を抱えている大家さんは、
お客さんが決まりましたでしょうか。

残念ながら、決まっていないという大家さん。
まだ、まだ大丈夫。
勝負はこれからです。最後まであきらめずにファイトです!

この入退去のシーズンに、
いつもどうにかならないかなあと、
大家さんの頭を悩ませるのが、原状回復費用だと思います。
賃貸経営においては、この原状回復費用でコストを低減できれば、
当然収支もよくなります。

ただ、近年は、大家さんにとって、
原状回復にかかる費用は、入居者さんの故意過失による
損耗を除き、基本的に大家さん負担となっています。

私も現役大家として、
この原状回復費用には、いつも頭を悩ませています。

でも、次のお客さんを獲得するためには、
変なケチり方をして、お部屋のイメージを悪くしては元も子もありません。

そこで、今日は少しでも、賃貸経営において原状回復の負担を軽くするための
ひと工夫についてお話したいと思います。

2つのことをするだけで大家さんの負担費用が、かなり軽くなる可能性があります。

まず1つめは、料金が安く、しかも、いい仕事をする業者を、
探し続けることです。


文字で書くと、当たり前のことになってしまいますが、
この努力を継続している大家さんははっきり言って少ないです。

この努力を惜しまなければいい業者さんに出会うことは、
そんなに難しくありません。

口コミとネット検索でよい業者を探します。

口コミは他の大家さんからの情報にアンテナを張ることです。

セミナー(特にセミナー後の懇親会)への参加がねらい目です。

セミナーの懇親会を単なる飲み会としか考えず、
世間話で無駄にしている大家さんは意識改革をする必要があります。

他の大家さんと仲良くなって、
どんな業者さんにどれくらいの費用で頼んでいるか聞くのが一番です。

他の大家さんと業者や費用について意識的に話を聞いてると、
とてもコスト感覚に優れた大家さんに出会うことがあります。


聞いた業者名や費用などは忘れないうちにメモしておくことです。

最初のうちは、原状回復費用の相場観がないと思います。
ただ素直に話を聞けばOKです。
そのうち、自然と各工種の料金の相場観が養われていきます。

まず、この相場観を養うことがとても大切です。

実は、数多くの大家さんが、この相場観を養う努力を怠っています。
相場観がなければ、そもそも、安いか、高いかの判断はできません。


私も賃貸経営セミナー後の懇親会などで、
安い業者さんを聞かれたりするのですが、
質問した大家さんは、多くの場合、
安いかどうか≠ニいう前に相場≠ェ分かっていないのです。

では、インターネットで探す場合にはどうしたらいいでしょうか。

ネットで探す場合は、ひたすら業者さんを当たってみてください。

料金設定が明確でない業者はそれだけでアウトです。

また、施工の腕については、判断が難しいのですが、

過去の施工例を数多く写真付きで紹介しているかどうかが
一つの判断材料にはなります。


写真では細部については、本当のところは分からないのですが、
少なくとも、積極的に自分たちの仕事を
お客さんに伝えようとしている姿勢は評価できるのです。

口コミとネット作戦を、継続的に行って、
安く、腕のいい業者さんを探し当ててください。

このように、安い業者さんに頼むだけでも、
賃貸経営における原状回復費用の軽減はある程度可能です。
でも、2つ目の方策を取ることで、さらに負担を軽くすることが可能になります。

2つ目とは、

あらかじめ、入居の際の賃貸借契約において、
退去時に入居者が原状回復費用の負担義務を負う場合の
工種別の料金を特約で決めておくことです。


その時に大事なのは、

工事料金を一般的というか、
管理会社さんに発注したさいの標準的な費用で取り決めておくことです。


たとえば、クロス張り替えであれば、
1uあたり、1,200〜1,300円くらいで取り決めておけばいいのです。

大家さんが自らの「企業努力」で、安い業者に依頼できれば、
差額はすべて利益にできるのです。


1つ目の作業で、安い業者さんを見つけることができていれば、
差額が利益になります。

さきほどのクロス張り替え料金を事前に決めておいた場合、
もし、あなたが、1uあたり、800円の業者さんに依頼することができれば、
400〜500円が浮く計算になりますね。

まあ、通常損耗(クロスの日焼けといった普通に暮らしていて傷むもの)は、
もともと大家さんの負担ですので致し方ありませんが、
お客さんの過失がかかわる原状回復の場合には、
2つのことをしておくことで、
大家さんがかぶる負担を軽くすることができます。

2つ目の方策では、
特約で取り決めておく料金表を
契約書の一部に掲載する必要がありますので、
契約作業を担当する不動産業者さんに了解してもらう必要があります。

嫌がる不動産業者さんもいますので、
日ごろから、断りにくいような関係を築いておく必要もありますね。


そうそう、入居されるお客さんとの間でもめることは少ないと言えます。

あらかじめ料金を示しておくことで、安心感があります、
という説明ができますし、
その際、国土交通省のガイドラインをお客さんに渡すことで、
ルールを守る意識がありますよ、ということを
無言のうちに態度で伝えることはできます。

賃貸経営においては、
いかに出ていくお金をコントロールできるかでも
成功と失敗を分けることになります。


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2014年05月31日 [メンテナンス]
さて、今日のお話は、オーナーの現場訪問です。

これは、賃貸経営において、

成功をさせるための重要なキーワードだと思います。

オーナーの現場訪問。

難しいことではありません。

大家さんが、現場に顔を出すということです。

物件を新築するときや、リフォーム工事をするときに、
施主さんの姿が見えるか見えないかで、
職人さんの仕事の出来に大きな差ができるのです。

別に、大家さんが現場に立って、監視の目付きで
見つめろというわけではありません。

大家さんが現場にいるだけで、
いい意味で見えない力が働いているのです。


もちろん、大家さんが建築について学んで知識があれば、
現場で仕事を見るうえで、なおさらメリットがあることは間違いありません。

でも、繰り返します。
決して、建築知識が豊富でなくても、

大家さんが現場にいるだけで、
いい意味で見えない力が働いているのです。

現場の空気感が変わる

と言ってもいいかもしれません。

また、現場に赴くときは、必ず差し入れを忘れずに持っていくことです。

私の親の代には、家を建てるときには、
大工さんのご機嫌を取るために、
お茶を出したり、食事を出したりしながら、
少しでもいい家を建ててもらうというのが一般的でした。

職人気質といいますか、
職人さんは、気分がいいと、仕事の方も出来がよかったりします。

まあ、別に職人さんに限らず、
誰でも、よくしてもらった人の恩には報いるというのが、
人の気持ちというものでしょうね。

私は、原状回復工事などの簡単な作業を依頼したときでも、
必ず現場に顔を出すようにしています。

差し入れは、缶コーヒーが多いでしょうか。

そんな差し入れを機に、職人さんと話が弾み、
職人さんたちのノウハウについて教えてもらったり、
手抜き工事の裏話が飛び出したりすることもあるのです。

たった、百数十円の缶コーヒーの差し入れで、
私がメリットを感じることは、他にもあります。

ちょっとしたことに、職人さんが気を利かせて、
プラスアルファの作業をしてくれることです。


先日お願いしたクロス職人の方は、
張り替え作業を依頼していなかったクロスについても、
糊付けが弱くなっていた箇所の補修をしてくれたりしました。

素人には分からなくても、職人さんには手を入れた方が
いい場所というものに目がいっていることはよくあります。

ただ、頼まれてもしていないことを、
わざわざ手間をかけてすることはありませんよね。

職人さんというものは、お金の問題ではなく、
施主の気持ちを意気に感じたりしてくれるのです。


差し入れで、本来の仕事のできも明らかにいいものになります。

こんなノウハウと呼ぶにはあまりにも常識的過ぎることでも、
やっていない大家さんは多いのです。

やはり、人任せというか、
他力本願意識で固まっているのかもしれません。

大家さんにとって、
現場訪問と差し入れは、絶対にはずせないことだと意識してくださいね。


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2014年05月27日 [メンテナンス]
ブログを愛読していただいている東京練馬区のKさんから質問を受けました。

その質問とは?

カラーベストの屋根の塗装を自分で挑戦したいのですが、
無謀なことでしょうか、というものです。

ということで、
今日は、屋根の塗装についてのお話です。

屋根もいろいろなタイプの屋根材が使われていますが、
木造アパートによく使用されているのが、カラーベストです。

カラーベストは、セメント85%、石綿15%の割合で混合して
つくられた屋根材です。

最近は、石綿の健康被害が問題になって、石綿を代替材料で構成した
カラーベストが出回っています。

さて、ご質問のあったカラーベスト屋根のDIYによる塗装ですが、
Kさんがどれくらい施工知識をお持ちなのか分からないので、
一概には、無謀とも、ぜひ挑戦を、とも言えないですね。

不動産投資、賃貸経営において、屋根や外壁の塗装というのは、
水回り関係と並んで、かなりの出費になります。

確かに、DIYですることができれば、経済的にはありがたいですよね。
ちなみに、私にとっては、屋根塗装のDIYはかなり厳しいかな、と思っています。

実は、私も、カラーベスト屋根の木造アパートを所有し、
賃貸経営を行っています。

私は、自分で言うのもなんですが、
たいていの施工処理や修繕などは自分の手でやってしまうのですが、
屋根の塗装だけは、かなりハードルが高いかなと感じているのです。

まず、屋根の塗装の手順を確認しておきましょう。

@足場取り付け
A足場シートの取り付け
B下地調整
C高圧洗浄、ケレン等
D養生
E塗装(さび止め、下塗りシーラー、上塗り)
F縁切り等

まあ、ざっくり言うと、以上のような感じです。

足場と足場シートはなくてもできると考えるかもしれませんが、

高圧洗浄で、汚れを洗い飛ばすときに
汚れがかなり周囲に吹き飛んでしまうのです。


したがって、足場シートが必要になり、足場が必要になります。

たいてい、屋根の再塗装をしようと考える時というのは、
かなり、屋根が汚れてきているときでもあります。
私の物件の屋根にも、ところどころ苔が生えてきています。
こういう苔も周囲に吹き飛んでしまうのです。

それから、失礼ながら、Kさんはスリムでしょうか。
私は、メタボ大家ですから、その点でもキツイのです。

体重が重い人が、屋根の踏みどころを誤ると、
屋根材を割ってしまう恐れがあります。


また、体重に直接関係ありませんが、
高圧洗浄の際、ぬめりなどが出て、
慣れていない素人は足を滑らせる危険性があります。

そして、最後に大変なのが、「縁切り」の作業です。
塗って終わりではないのです。

「縁切り」ってなに?

初めて耳にされる方もいるかもしれません。

この「縁切り」は大変重要な作業です。

自分で塗装作業をする、しないにかかわらず、
屋根の塗装を外注する場合にも、大切なことですので
絶対に頭に入れておいてください。
特に、木造アパートで不動産投資を考えられている方は、
必要不可欠の修繕知識となります。

カラーベストのような屋根材は上下で少しずつ重なって設置されていますが、
重ね目が塗料でくっつき、隙間がなくなると、
雨水が下方向に抜けられず内側に溜まってしまうのです。

屋根材は、釘によって、その下の防水シートを貫通して下地に
固定されているため、水が大量に溜まっていくと、
釘穴などを通して、雨漏りしてしまうのです。

また、隙間の確保が不完全だと、毛細管現象が起きて、
雨水を内部に吸い上げてしまう恐れもあります。

そこで、

塗装によって上下の屋根材がくっついてしまった重ね目を
皮スキやカッターでカットして、隙間を作ってあげるのです。


この作業を「縁切り」というのです。


賃貸経営 屋根縁切り縁切り作業(神奈川県横浜市の曽根塗装店のHPより)

この「縁切り」を屋根材の1枚1枚でやっていると、
ベテラン職人でも丸一日かかってしまうそうです。

素人がやると、皮スキやカッターでカットする作業で、
屋根材自体を破損させてしまうこともあります。

この「縁切り」をする代わりに、
タスペーサーという器具を、重ね目の間に隙間ができるように
はさんでやる方法もあります。

こちらの方が少し楽かもしれませんが、
屋根の塗装は、

塗るだけというイメージからは程遠い

ということは間違いないでしょう。

専門家に任せるという方も多いでしょう。

でも、

塗装業者に任せる場合にも、隙間を作るという作業が
省略されていないか、厳しい目でチェックしてください。

格安で屋根の塗装を引き受けている業者の中には、
「縁切り」もしないし、タスペーサーの挟み込みもしないという業者がいます。

塗装をしたばかりに雨漏りで悩まされるということが
現実にかなり起きています。

そんなことのないように、屋根の塗装作業手順は、
大家さんも十分に理解しておく必要があります。

不動産投資や賃貸経営には、ホント、多岐にわたる知識が必要になります。
でも、嫌がらずに、楽しんでやるくらいのやる気をもって臨めば、
ある程度のことはできちゃうと思いますよ。


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