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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年09月20日 [物件企画]
そういえば、先日、電車に乗っていて、
私は、恐ろしい光景を見てしまいました。

電車の窓から見ていたので、
見かけたのは、ほんの10秒ほど。

小規模なマンションの建設現場だと思うんですが、
結構、雨が降っていた中で、
コンクリートの打設を行っていたのです。

これは、なにも不動産投資物件に限ったお話しではありませんが、
とても恐ろしいことです。

というのも、

コンクリートには適切な水分量というものが決まっているからです。

強度を出すための構成割合があるんです。

コンクリートは、
「セメント」「水」「骨材(砂+砂利)」を混ぜて作られていますが、
この構成比率がとても重要です。


組成体積比はおよそ、1:2:7と言われています。
少しでも、バランスが崩れるとコンクリートは強度が出ない可能性があります。

コンクリート工場から出荷されるコンクリートには、
すでに適切な分量の水が入っています。

ですから、

現場に到着したあとで、コンクリートに水を入れてしまうと、
必要な強度が得られなくなってしまうのです。


まさしく、雨というのは現場に到着したあとで、
水を加えてしまうのと同じ行為となります。

故意に水を加えてしまう酷いケースもあります。

天候が晴れていても、誰も見ていないからといって、
現場で水を加えてしまうというとんでもないことをする業者がいるのです。

なぜ、そんなことをするかと言うと、
水を加えることで、流し込みやすくなり、作業がしやすくなるからです。

でも、それと引き換えに強度を著しく低下させることになるのです。

油断もスキもあったものじゃないです!

コンクリートって、本当にデリケートなんです。

コンクリートというのは、

ミキサー車が生コン工場を出発してから、打設完了まで
品質の変化を起こさないように、
時間限度が定められているんです。


外気温が25℃未満なら、120分以内、
外気温が20℃以上なら、90分以内です。

これって、意外に短い時間だと思いませんか。

交通量が多い道路で、ミキサー車が渋滞に巻き込まれると、
時間制限を守れないケースも出てくるでしょうね。

施主さんが見る機会は少ないと思うのですが、

生コン工場を出た時刻というのは、
コンクリートの納品書にちゃんと記載されているんです。


私が、雨の日に電車の中から目撃したあの現場は、
賃貸マンションの建設だと思われますが、
建築を依頼した施主さんは
そんなことには全く気付いていないでしょうね。

雨の日にコンクリート打設したあの物件、
私は今でも気になります。

ぞっとしませんか。
もし自分の物件が、知らない間にそんなことされたら…。

まあ、中古の不動産投資物件でも、そういった物件が交じっているんでしょうね。
中古物件の場合には、全く分からないで買ってしまいます。

少なくとも新築で不動産投資物件の建設を企画する場合には、
現場をチェックすることはできます。

皆さん、油断大敵!の精神で気を付けてください。



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2014年06月26日 [物件企画]
私は、各地で不動産投資物件の調査を行っていますが、
建物の顔もイケメン∞美人≠セし、これはいい物件になるはずなのになあ、
と感じる、残念な物件が少なからずあります。

ここがちゃんとしていたら、必ずやよくなるだろうという物件―。

そんな残念パターンで最も多いのが、
ゴミ置き場づくりで手を抜いている物件です。

今風のデザイナーズ物件のような建物から視線を落としていくと、
三方が無味乾燥なブロックで積み上げられたゴミ置き場が目に入ってきた、
なんて例がゴロゴロあります。

この場合は、建て直しで、物件だけは力を入れたけど、
外構やゴミ置き場まではあまり考えなかったというケースです。

実用的であればいいと言ってしまえばそれまでなんですが、
やはり雰囲気をぶち壊すゴミ置き場は考えものです。

大家さんは、なぜゴミ置き場の見直しをしないのでしょうか。

これについては、

大家さんは、自分の物件を見慣れているので、
違和感を感じなくなっているのが原因として大きいです。

しかし、賃貸経営で成功したいと思ったら、
このゴミ置き場というのは、結構重要なポイントです。

初めて物件を見に来る、お部屋探しの内見客は、
そんなゴミ置き場を見て、イケテナイと感じます。

視線が向かう場所というのは、それなりの気遣いが求められます。

では、ゴミ置き場になぜ視線が向かうのでしょうか。

それはゴミ置き場の位置と関係があります。

ゴミの回収作業がしやすいように、
通常、ゴミ置き場は、前面道路に面した、物件敷地の最先端部にあるのが普通だからです。


よって、初めて訪れた人にはとても目立つロケーションにあるのです。

ゴミ置き場は、物件の顔の一部を構成していると言えます。

しかしながら、街全体のゴミ置き場が
何となく汚らしい、見苦しいというエリアがあるのも事実です。

先日、私が訪れたある町では、
どこもかしこも、ゴミ置き場はブロックを積み上げ、囲う形でできていました。

地方自治体には、サイズなど、ゴミ置き場づくりの指導指針があって、
かなり事細かに規定されている場合があります。

私が見たその町の場合には、
ゴミ置き場を、ブロックを積み上げてつくるという規定があり、
どのアパートもマンションもそれにしたがって置き場をつくっていたのです。

でも、そんな町でも、わずかながら、ブロックの囲いの内側に
お洒落なゴミストッカーを設置している物件がありました。

建物本体が同じような築年数の物件でも、印象が全く異なります。

ゴミ置き場やストッカーの外観デザインは
建物とマッチさせる必要があるのです。


何気なく、見過ごしてしまっている自分の物件のゴミ置き場。

そのゴミ置き場やストッカーを見直すだけで、
物件が一気に生まれ変わる可能性があります。

よく、トイレのきれいな店舗は繁盛するなんてことを言いますが、
賃貸経営でも、ゴミ置き場に気配りのある物件は、
長期安定経営を実現していることが多いです。

あなたも、今一度、ご自身の物件のゴミ置き場をチェックしてみてください。

また、ゴミ置き場は汚れますので、
水道栓を設置しておくことも忘れないでください。


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2014年06月19日 [物件企画]
このブログをお読みいただいているハウスメーカーの方がいたら、
タイトル読んで怒らないでください。

すべてのハウスメーカーが必ずそうだとはいいません。
ただ、問題のある事業計画書を施主さんに提示することが、
きわめて多いのも事実です。

ハウスメーカーの営業マンは、
入れ代わり立ち代わり、地主さんのところを訪れては、
相続税対策を材料に、あちらこちらで賃貸経営を勧めています。

また、現在、築古物件を所有しているオーナーさんにコンタクトをとっては、
やはり建て替えを目当てに、
物件建設について激烈な勧誘合戦を展開しています。

問題は、彼らが提案書として持ってくる事業計画書の酷さです。

残念ながら、賃貸経営に疎い地主さんや大家さんは、

ビジュアルのきれいな事業計画書をみて、
プロの作る経営予測だからと、疑うこともなく、受け入れてしまう


ケースが多いのです。

後で、泣きをみないためにも、十分精査をするべきです。

結論から言わせてもらえば、

ハウスメーカーの作る事業計画書≠ヘ、
アパート建築の受注を受けるためのプレゼン資料に過ぎません。


もう一度言います。

あれは、事業計画書ではなく、自分が受注を受けるためのプレゼン資料です。

そもそも、彼らは、賃貸住宅という箱ものを建てることで、利益を上げているのです。
建築後、施主が20年、30年と賃貸経営を行っていくことには興味はありません。

私はよく、地主さんたちからセカンドオピニオンを求められて、
その類の賃貸経営事業計画書をチェックすることがあるのですが、
こんなに儲かるのなら、大家さんは誰も苦しまないわ、と
思わず突っ込みたくなるものばかりです。

それらの事業計画書とされているものは、
地主さんや大家さんの賃貸経営が上手くいくかどうか、
事業性の点からアドバイスするなんてものではなく、

投資意欲を掻き立てることを目的として作られたものなのです。

このような事業計画書に共通していることも多いです。

入居率は100%、家賃は相場よりかなり高く想定。
賃料は30年間ずっと同じか、
酷い場合には、年を追うごとに上昇している設定すらあります。

そんなことあり得ませんよね。

また、修繕費が過小に想定されていたり、
礼金や更新料を数カ月分とる計算になっていたりして、
キャッシュフローはビックリするようなプラスの数字になっています。

これでもかというほどに、儲かる数字が出るように操作されているのです。

皆さんは、新築で企画する場合、
中古物件をオーナーチェンジで購入する場合を問わず、
必ずご自身で事業計画書を作成してください。

その際には、悪徳な一部のハウスメーカーが作るような事業計画書は、反面教師になります。

自分で作るのは難しいと感じられる方もいらっしゃるかもしれませんが、
あまり難しく考えないで大丈夫です。

そもそも、自分で事業計画を立てられないような不動産投資は上手くいくわけがありません。

基本は、いくら収入が得られて、いくら支出が必要なのか。
将来にわたってそれらがどのように変化していく見込みなのか。
それらを数字にしていけばいいのです。

事業計画書を作成する際の注意ポイントを書いておきます。

ハウスメーカーが作る事業計画書は、
これらポイントの数字を甘くすることで魅力的に見せていますので、
もし、提案を受けたら、これから説明するポイントを
厳しく査定し直すだけでも、現実に沿った不動産賃貸事業の計画書に作り変えることができます。

@家賃設定が適正であるか。

近隣相場との比較で適正かどうかを見極める。
設備や利便性などの点からみて、競争力のある家賃であるかチェックする。

A入居率は妥当か。

近隣物件と比較して、入居率の設定が適正かどうか。
今後、同じような入居率が維持できるのか、調整が必要なのか。

私の場合、99%の入居率を見込めそうな好条件の物件でも、
80%の入居率で計算しています。


B敷金や礼金、更新料は収入として想定しない方が安全。

ハウスメーカーが作る計画書では、目いっぱい高く収入を見込んでおり、
これから一層厳しくなる賃貸経営の実態を想定していない例を真似てはいけない。

C支出は余裕を持たせて予想計上する。

管理委託手数料、修繕費、保険料、固定資産税・都市計画税、融資金返済額など、
十分に計上することが大切。


さきほどの業者さんの作る事業計画書≠間違っても、
銀行融資を受ける際に、自信をもって提出しないでください。

「なんて、読みの甘い人だろう」と
銀行の担当者に思われるのがオチですからね。


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