2014年09月19日 [物件調査]

不動産投資物件を調査していると、
たまに、都市計画道路にかかっている土地があります。

この都市計画道路にかかっている土地というのは、
一部でひそかな人気があるんですね。

立ち退き時期さえ気にしなければ、
なかなかのお買い得物件と見ている方が結構いるようです。

都市計画道路内の土地には建築制限があり、
３階以上の建物や地下室の建設などが禁止されています。

趣旨としては、道路をつくることになったら、すぐ退去できるように、
壊しにくい建物は作っちゃだめですよ、ということになっているのです。

それでも、購入しようとする人が少なくないのはなぜでしょうか。

それは、

都市計画道路のほとんどが、
計画だけで放置されているという現実があるからです。

もう何十年も手つかずのまま放置されているものもいっぱいあります。

都市計画道路には、

将来作ることだけが決まっているもの（計画決定）と、
実際に建設することが決まっているもの（事業決定）の２種類あります。

事業決定されているものは、
当然、立ち退き時期が計画決定のものよりも早くなります。

まあ、放置されているケースがとても多いのは事実ですが、
都市計画道路内の土地は、
基本的には不安定であることに変わりはありませんので、
慎重に検討することは重要です。

一方、メリットが気になりますが、
それについては、やはり割安である点が第一に挙げられます。

都市計画道路区域内の土地は、
区域外の土地と比べて、１０％程度は安いようです。

まあ、不安定な状況に置かれ続けることと、
割安に土地を手に入れられることを計りにかけて、
不動産投資物件として、どうなのかをじっくり検討することになるでしょう。
あなたなら、どう考えるでしょうか。

ターゲットの土地が、都市計画道路区域内であるかどうかは、
不動産業者が、重要事項の説明の中でふれることになっていますが、
役所で都市計画図を手に入れて、
ご自身でも、確認をすべきだと思います。

また、

計画決定が事業決定に移行した場合には、
その地域でニュースになっているケースが多い

ので、近隣の不動産業者でヒアリングをしてみてください。



上の図は、私の自宅のすぐ近くの都市計画道路です。
黄色い部分が事業区間です。
住宅地の中を斜めに横切っているのが分かると思います。

この黄色い道路内にある土地（住宅）が、
都市計画道路にかかっている土地になります。
既に、この計画道路区域内にあった住宅の立ち退きはほぼ終わっています。

ちなみに、この道路、昭和２１年に都市計画道路とされてから、
事業認可までに５０年以上もの歳月を要しています。

まあ、私も、安く買えるのなら、こういう土地の不動産投資物件も
最初から排除してしまわない方がいいかもしれません。

ただ、オーナーチェンジで中古物件を購入する場合には、
現在入居されているお客さんとの賃貸借契約の中で、

将来、事業決定されて、具体的に立ち退き段階に入ったときの
処理をどうするかの特約事項の存在を確認しておくことは重要です。

問題がないかどうか、法律の専門家の判断も仰ぎたいところです。



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