2014年10月01日 [物件調査]

今回は、東京都板橋区のＳさんからのご質問です。

「雨宮さん、こんにちは。
雨宮さんのセミナーで、周辺の住環境を予測するために、
都市計画図を手に入れ、用途地域を確認することが大切と
お話しされていたと思います。
基本的な質問で申し訳ありませんが、
どういう点に注意したらいいのでしょうか」

という内容です。

そうですね、Ｓさんがおっしゃるように、
都市計画図を見て、購入を検討している物件が、
どんな「用途地域」に建っているのかを確認することは大切ですね。

不動産投資を始めたばかりの方は、
都市計画図といっても、ピンとこないかもしれません。
市町村役場の建築関係の課にいくと、
エリアがカラフルに色分けされた地図を見ることができます。

それぞれのエリアが、「用途地域」によって、色分けされています。
用途地域という用語もあまり耳慣れないかもしれません。

簡単に言ってしまえば、
このエリアは、商業施設を充実させて、利便性を高めよう、とか、
こちらのエリアは、閑静な住環境を保つための住宅系の地域にしようとか、
定めたエリアのことです。

用途地域の種類によって、どんな建築物が建てられるのかが決められています。

不動産投資物件の調査にあたって、
この「用途地域」は環境を知る第一歩です。

物件の販売チラシの「物件概要」欄には、
必ず、都市計画で定められた用途地域が示されています。

不動産投資家の多くの人は、
利回りや価格、築年数や構造は穴が開くほどじっくり見ますが、
この用途地域はあまり関心がないのか、確認していないようです。

でも、現地調査に行く前に、この用途地域を知ることで、
周辺の環境がある程度予想できます。

用途地域は、１２種類あり、
大きく、住居系、商業系、工業系に分けられます。

商業系の用途地域は、便利ですが、
半面、騒音や排気ガスは覚悟しておくべきエリアです。

「近隣商業地域」には、１階が店舗で、上階が住居といった
マンションなどが数多く立っています。
比較的に密集した商業施設が多くみられます。

パチンコ店やミニシアターなども建てられる地域です。

「商業地域」は大型のお店が立ち並び、マンションもより高層化しています。

この「商業地域」には、日影規制がないので、
現状は日当たりがよくても、
将来、付近に建ったビルやマンションによって、
日影が生じる恐れがあります。

また、風俗店の建設も認められているので、
その点での住環境が悪化する可能性があります。

さて、不動産投資家のあいだで誤解が多いのが住居系の用途地域です。

住居系の用途地域ですと、概ね周辺はよい住環境が保たれていて、
ファミリー層向けの賃貸住宅にとって
大変住みやすいエリアになっています。

しかし、注意が必要なのが
「第１種、第２種住居地域」「準住居地域」です。

これらの用途地域は、「住居」とありますが、
実は、商業施設と住宅が混在しているエリアなのです。
現在そうでなくても、将来、そういった施設が建設される可能性があります。

具体的に言うと、ボーリング場やラブホテルなどが建設可能です。

第２種住居地域では、
さらに、カラオケボックス、マージャン店、パチンコ店などが建つ可能性があります。

また、準住居地域は、
幹線道路に沿った地域で指定されることが多いので、
騒音や排気ガスが気になることが多いかもしれません。

もちろん、そういった商業施設などがあったり、
幹線道路が近いからといって、
必ず住環境が悪いというわけではありません。

ただ、住居系地域と言っても、閑静な住宅地というイメージとは
かなりギャップのあるエリアがあることも事実です。

注意をしておく必要があります。



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