2014年10月10日 [物件調査]

まばゆい朝日で目をさまし、
午後の暖かな日差しでまどろむ。

日本人ほど、日当たりを気にする人種もないような気がします。

不動産物件を購入する場合でも、
賃貸の物件を借りる場合でも、今なお、日当たりは重要な要素です。

私のアパートやマンションの内見に来てくれた
お部屋探しのお客さんも、必ず、南はどっちですか。
日当たりはどうですか、と聞かれます。

そこで、不動産投資物件を購入する際の物件調査で注意するべき、
日当たりポイントについてお話をしたいと思います。

最近では、若い単身者の方で、昼間は全く家にいない方を中心に、
日当たりを気にされない方もいらっしゃいます。

しかし、ファミリー層を中心に、
日当たりの良さをお部屋探しの重要ポイントの一つに上げる方は、
相変わらず多くいらっしゃいます。

お客様の物件選択の重要ポイントにある以上、
不動産投資物件を購入する際にも、
やはり「日当たりの良さ」は考慮しなければなりません。

日当たりがいいかどうか、ということは、
建物の南側の土地利用がどうなっているかということです。

そうそう、先に言っておきますが、
現地で日当たりを全く確認しないで物件を買ってしまう方も、
いるのでご注意ください。

現地に行った日がたまたま晴れた日であれば、
日当たりがよさそうか、そうでないか、何の意識もしなくても
分かるわけですが、
曇りの日や雨の日に内見調査に行った場合、
後で「そういえば日当たりってどうだったのかなあ」という方が
一定数いらっしゃいます。

そういう事の無いように必ず、現地調査のポイントに、
日当たりの確認は入れておいてくださいね。

肝心なのは、

日が当たるかどうか、というのは、
対象物件の南側での土地利用と大いに関連するわけです。

南側が広い空地になっているとか、大きな駐車場になっている場合は、
とても日が当たる状況が生まれます。
当たり前といえば当たり前です。

しかし、お気を付けください。
それはあくまで現状の話です。

そこで重要なこと…。

現地調査で自分の目に焼き付けた光景から、
現状にとどまらず、将来の可能性を判断できることが重要です。

もし、

「日当たりの良さが、未来永劫保たれますか」と質問したら、
どのように答えらえるでしょうか。

現在、対象物件の南側が、空き地であるとか、駐車場であるとかの場合には、
近い将来、もしかしたら数カ月後、
そこに大きな建築物が建つかもしれませんよね。
多分、誰でも、言われれば、そう考えますよね。

では、南側が、公共施設の公園だったらどうでしょうか。

都市計画によって何かが建つということが、絶対にないとは言えませんが、
とりあえず、日当たりを遮るモノが建つ可能性はかなり低くなりますよね。

公園をわざわざつぶしてまで、建物を建てるということになれば、
たいていの場合、周辺住民の反対運動が起こります。

では、南側が、大規模な墓苑だったらどうでしょうか。

窓を開けたら、お墓を見下ろすような物件は、
ご入居者に嫌がられるから、空室率が上がるのではないか、と
考える不動産投資家がいるかもしれませんが、

日当たりという視点で考えれば、
南側にお墓がある場合、まず、未来にわたって、
日当たり抜群の状態は保たれると考えられます。

お墓をつぶして、何かを建てるという可能性はより低くなると思われます。

では、もっと、未来永劫、日当たりが保証されそうなケースって
ないでしょうか。

そうですね。
南側が、川や湖、海というのはどうでしょうか。

相当高い確率で、将来にわたって日当たりは確保されるでしょう。
ここまでくると「未来永劫」に近いかもしれません。

まあ、いろいろある要素の中で、
そこまで、日当たりを重視するかどうかは別にして、

不動産投資物件の現地調査に行った場合には、
今日お話しした、

将来にわたって、条件がどう変化するか、
可能性のレベルを自分なりに判断できる能力はとても重要です。

ただ、現状をそのまま見るのではなく、
将来を見通す（実際には難しいですが）洞察力をトレーニングしながら、
いろいろな物件を見ていくと、
物件力を判断する力はどんどん上がっていくと思います。



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