2014年10月16日 [物件調査]

東京都豊島区の萩原さんからご質問をいただきました。

「雨宮さん、いつもブログ楽しく拝見させていただいています。
気になっていることがあるので、教えていただけたら嬉しいのですが…。

東日本大震災以降、マイホームの取得や不動産投資物件を取得するにあたって、
地盤の大切さがよく言われるようになりました。

できるだけ、軟弱地盤を避けて、硬い地盤の上に建った物件を購入することに
注意を払う方が増えていると思います。

そんな地盤の話に触れる際に、Ｎ値とか、土質柱状図などといった用語が、
しばしば出てくることがあります。

このＮ値や土質柱状図について教えてください」

というご質問です。

萩原さんがおっしゃるように、
東日本大震災後、地盤や地質という要素が
不動産投資をするにあたり、これまで以上に重視される要素になりましたね。

地盤調査にもいろいろな方法があるのですが、
代表的な地盤調査の方法の一つに、
「標準貫入試験」と言われているものがあります。

一般的にボーリング調査で使用される方法で、
この調査で、地盤の硬さを表す指標になっているのが「Ｎ値」です。

Ｎ値とは、重さ６３．５ｋｇのハンマーを７５ｃｍの高さから落下させ、
サンプラー（試料採取を行う管）を３０ｃｍ貫入させるのに
必要な打撃回数のことを言います。

硬い地盤であれば、なかなか土中にもぐっていきにくいですよね。
打撃回数は増えることになり、Ｎ値は大きくなります。

イメージとしてはこんな感じです。



Ｎ値の測定は普通１ｍごとに行い、Ｎ値で地盤の硬さを判別します。

地質調査の結果は、Ｎ値が掲載された「土質柱状図」にまとめられます。
この柱状図を見れば、地下の地盤の状態が把握できます。

土質柱状図の一部分、Ｎ値についてまとめた箇所を見てみましょうか。
下記のように掲載されています。



調査を実施したこの地盤の場合、地表から５メートルくらいを超えた所から、
Ｎ値５０の地盤が続いていることが読み取れます。

建築学会では、「Ｎ値５０以上の層が５．０ｍ以上確認できれば、
そこを支持層とする」と決められています。

５メートル以上Ｎ値５０の硬い地盤が続けば、
そこよりも下の層は、柔らかい地層である可能性は低いということです。

一定規模以上のマンションを建設する場合などには、
硬い地盤の支持層へ向けて、建物を支える支持杭を打ち込んだりします。

まあ、詳しい建築技術の話は別にして、
Ｎ値５０の地盤が、地表に近いところにあるか、
かなり深いところまでいかないと、
現れないかによって、地盤の強弱が把握できるのです。

不動産投資家にとっても、Ｎ値や柱状図はとても重要な情報になります。



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