2014年11月08日 [経営管理]

東京都板橋区のヒロさんよりのご質問です。

「雨宮さん、ついに大家さんデビューできました。
小規模な木造アパートですが、念願の１号物件の入手です。

そこで、お聞きしたいのが、管理会社さんの選定です。
物件の入手や賃貸経営については、
いろいろな書籍やブログなどで勉強してきました。
でも、管理会社さんを選ぶということについては
正直言って勉強不足の状態です。
賃貸経営を成功させるうえで、
いい管理会社さんを選ぶことはとても重要だと思います。
急ぎ業者さんを決めなければならず、
慌てて勉強を始めたのですが、
管理会社の選定について、参考になるものが見当たりません。

そこで、教えてください。
雨宮さんは、どんな点を決め手にして
管理会社さんを選んでいるのでしょうか」

　ヒロさん、物件入手、おめでとうございます。
名実ともに大家さんですね。

さて、ご質問の管理会社さんの選定についてですが、
細かい点はいろいろとあるのですが、
賃貸経営において考えるべき大きなポイントは、
「管理力」か、入居者の「客付け力」か、ということです。

管理会社さんにもいろいろな専門ノウハウが求められるのですが、
大家さんが管理会社を判断する際に、ポイントとなるのが、
極論すると、管理する力に重きを置いて判断すべきなのか、
入居のお客さんをどれだけつける力があるかを見極めて
決定すればいいか、という点になるかと思います。

もちろん、両方とも大切なのは大切なのですが、
管理会社も両面とも強いという業者さんは少ないのです。

どちらかを重視せよ、と言われれば、
私なら、客付け力を取ります。

なぜならば、お客さんが入れられなければ、
管理もへったくりもないからです。

大家さんが、さまざまなルートで補助的、側面的に
客付けを展開することは可能です。

しかし、まだまだプロの業者さんの力なくしては、
大家さん独力で、客付けをするのは難しいのではないでしょうか。

一方、管理力の方は、大家さんが、勉強し実践することで、
管理会社さんと同レベルまで力を磨くことは可能だと思います。

大家さんが、管理会社や入居者を自分が理想とする姿に
リードすることは可能です。

つまり、管理会社は、客付け力があるかどうかを
最重要視して選ぶということです。

では、どこを見て客付け力のある業者さんと判断すればいいのか。

以前は、客付け力のある不動産業者さんを推測するのは
比較的簡単でした。

10年前、20年前であれば、
大抵、駅前のテナントビルの1階に事務所があり、
駅の出口を出たときに一番目立つ立地にある
業者が客付けの面で強かったからです。

ところが最近は、インターネットでのお部屋探しが主流となったため、
空中店舗が非常に多くなっています。

つまり、ネットでの集客力があれば、
現実の事務所の立地は、駅前1階の一等地立地でなくともいいのです。

ですから、現実的な店舗の立地よりも、
ネットでの客付けに強いかという点を重視しなければなりません。

（もちろん、現実の立地もよければさらにいいですがね）

地場の不動産業者さんでも構わないと思います。
むしろ、地場の業者さんの方がやりやすいことも多いです。
私の場合、融通がきく地場の不動産屋さんに
管理会社をお願いしています。

大家さん主導で、いろいろな仕組みを導入したり、
リフォーム業者選定などで無理がきくことが多いです。

問題は、どういう方法で客付けを行っているかをよく聞きこむことです。

少なくとも、空室が出た場合に、
物件情報が大手のポータルサイトに出ないような業者はダメ。

たまに、「今はインターネットでの部屋探しの時代ですから、
私どものホームページでガンガン宣伝しますよ」なんていう
地場の管理会社さんがいらっしゃいます。

でも、試しにその地域の賃貸物件をインターネットで検索したときに、
その業者さんのページは全く検索にかかってこないということも多いです。

思わず、「誰がおたくの会社のホームページ見てるんだよ」と
突っ込みたくなることもあります。

やはり、スーモ、ホームズ、アットホームなど
大手のポータルサイトに物件情報が出ていないときついのです。

最後になりますが、

賃貸経営をするうえで、長いつきあいになりますので、

大家さんとの相性もとても重要です。

管理会社、何かを実践導入するときに、
一緒に推し進めてくれるパートナーでなければなりません。

素人は黙ってプロの言うことを聞け、というような態度の
管理会社ではこれからの賃貸経営で成功する可能性は
かなり低くなってしまうでしょう。

ヒロさん、いい管理会社さんに出会われることを
祈っています。



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