2014年11月25日 [物件調査]

本日は、物件購入の際の現地調査に関連して、

「注意事項の張り紙を見逃すな！」というテーマでお話しします。

このブログをお読みいただいている方で、
オーナーチェンジでアパートやマンションなどの不動産投資物件を取得しようという方は、
現地を訪問していい物件かどうかを吟味するための
調査を実施していると思います。

そんな現地調査の重要なチェックポイントの一つが、
掲示板にある「注意事項」の張り紙です。

これは、意外に盲点になっています。

よく、管理状態をチェックするために、集合ポストを見るようにアドバイスしている
書籍などがありますよね。
チラシなどが周辺に落ちて散らかっていないかを見るように
指摘しています。

でも、掲示板にある張り紙については、
あまりチェックするように言われていませんし、
実際のところ、内容を読んでいない不動産投資家の方は多いのです。

内容は多岐にわたると思いますが、

ゴミ置き場に散らかしてゴミを出す人への注意だったり、
夜中に大きなボリュームで音楽を聴いて
騒音をまき散らしている人への注意だったり、
タバコの吸い殻の投げ捨てをする人への注意だったり、
入居者に対する、いろいろなルール厳守を求めることが書かれています。

張り紙の内容を見逃さずチェックすることで、
現在の入居者の質がしっかりと把握できます。

また、それに加え、その物件を購入した場合に、

その物件の大家さんになったときに、管理運営の上で抱える問題が
あらかじめ予想できるのです。

掲示板にいくつもの注意事項の張り紙が貼ってあれば、
それだけ、管理上問題になっていることを
多く抱えていることになります。

鋭い不動産投資家の方なら、その張り紙の文面や肉筆のタッチから、

時として、大家さんや管理会社がかなり頭を抱えているのでは、
と思うような切実な思いが伝わってくることがあります。

張り紙から、その物件の入居者の状態を感じ取ることは、
物件調査において重要な要素の一つと言えるのです。

ただ、間違ってはいけないのは、
そのような張り紙が出ていなければ、
優良な入居者ばかりで問題が起きていないと
早合点してはいけないということです。

張り紙を出すという対応すら管理体制が整っていない
物件である可能性もあります。

周囲にゴミが投げ捨てられているのに、
管理者の張り紙がでていないケースもあり、
総合的に判断することが重要です。

最後にもう一つ皆さんにお伝えしたことがあります。

それは、皆さんが物件を購入されてから、
管理するうえで、入居者の迷惑な行為に対して
注意を呼びかけたいときの張り紙についてです。

変な言い方になりますが、

出来る限り、入居者の迷惑行為を注意する張り紙は
掲示しない方がいいです。

え、どういうこと？とお思いになったかもしれませんね。

私は、物件管理を行っていて、
入居者の迷惑行為を把握した場合には、
基本的に個別対応をしています。

誰だか特定できない場合には、全員に個別対応を取っています。

なぜそのようなことをするかというと、
入居者募集で、内見に来たお客さんに、
入居者の迷惑行為を注意する張り紙を見せたくないからです。

このポイントは、実は、不動産投資家にとって結構重要です。

もし、内見に来たお客さんがその張り紙をみたら、
どう思うでしょうか。

そんな問題を起こすだらしのない入居者が多く住んでいるのか、
と素朴に感じてしまうのです。

単身者向け物件であれば、ある程度無関心な場合もありますが、
ファミリー向け物件では、気にするお客さんも結構いるのです。

これは勉強されている大家さんが陥りやすいポイントだと思います。

ちゃんと管理していこうという大家さんこそが、
いい物件にしようと、そのような張り紙をこまめに貼る

傾向がみられるのです。

もし、どうしても掲示板などに注意の張り紙を張りたいのならば、
１つにしておいた方がいいでしょう。

２つも、３つも注意書きの張り紙があると、
内見にきたお客さんがそれを見たときに、
その物件には住みたくないと思わせてしまいかねません。

さらに、張り紙の内容の文章がしつこいと、
受け止め方の方向がちょっと変わることもあります。

この物件の大家さんは、
きっと口うるさい大家なんだ

と感じさせてしまうこともあるのです。

管理を一生懸命やろうという大家さんほど
陥ってしまいやすい落とし穴になる可能性があるのでご注意ください。



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