2014年12月06日 [物件調査]

本日は、道路の調査についてです。

東京都江東区の川田さんからのご質問にお答えします。

「雨宮さん、こんにちは。
以前、不動産投資セミナーで、不動産の権利関係で一番問題となりやすいのが
接道状況ですと、雨宮さんが言っていました。
確かに、接道が建築基準法上の条件を満たさないと、
再建築ができないなどいろいろ問題がでてきますよね。

不動産投資物件を買うときに間に入ってくれる業者さんが
調べてくれるとは思うんですが、自分でも調べてみたいと考えています。
その時にどんなことに注意すればいいのでしょうか。
基本から教えて頂けるとありがたいです。
よろしくお願いいたします」

という内容でした。

接道状況に落とし穴が潜んでいることもあるので、
物件の前面をはじめ、周囲の道路を調べることはとても重要になります。

まず、不動産投資を行ううえでの接道条件の基本を押さえましょう。

建築基準法上、建築物の敷地は、

原則として、建築基準法上の幅員４ｍ以上の道路に
２ｍ以上接していなければなりません。

この接道義務を満たしていない土地には、
建物を建てられないということになります。

（建築基準法施行前からあった幅員４メートル未満の道路で、
４２条２項道路として認められているものもあります）

これが原則となります。
でも、あくまで原則です。

地方自治体の条例で、
この原則よりも厳しい制限を受けていることもあります。

例えば、旗竿の形をして、間口部分が狭く、細長い路地の奥に、
土地が広く広がっている場合などは、
接道する幅員の条件を厳しくしている場合があります。
（そもそも、旗竿地には、アパートなどが建てられない地域もあります）

また、先ほどの原則は一般建築物を建てる際の
原則だということにも注意しなければなりません。

アパートなどの不動産投資物件（特殊建築物）は大勢の人が利用するために、
一般住宅よりも厳しい接道義務を課している場合が多いです。

たとえば、建築基準法の道路に４ｍ以上接していなければならないと
規定している場合があります。

また、建築物の床面積によって、もっと長い幅で接していなければ
いけないケースもあります。

必ず、各自治体の建築指導課で接道義務について、
必ず確認をしておくことが大事になります。

さて、さきほど、原則を申しあげましたが、
そもそも建築基準法の道路とは何かを把握しておかなかればなりません。

接している道路が建築基準法の道路でなければ、
それだけでアウトとなってしまいます。

建築基準法の道路とは、

�@ 建築基準法制定後の道路で、
国道、県道、市町村道（幅員４ｍ以上）【法４２条第１項第１号道路】

都市計画や区画整理・再開発によってできた道路（幅員４ｍ以上）
【法第４２条第１項第２号道路】

２年以内に事業決定される計画道路　【法第４２条第１項第４号道路】

�A 建築基準法制定前からの道路で、
幅員４ｍ未満の昔からの道路で、４ｍに拡幅可能な道路
この道路に接している場合には、次に建築物を建てる際には、
敷地境界を道路の中心線から２ｍ下げなければならない。
【法第４２条第２項道路】

�B 位置指定道路
ミニ開発地の分譲宅地などでよくつくられる道路
私道で、一定の技術的基準に適合し、
特定行政庁からその位置の指定を受けた道路【法第４２条第１項第５号道路】

などです。

これらの建築基準法で認められた道路に原則として２ｍ以上、
条例でさらに厳しい制限をうけている場合は、
その条件を満たさなければなりません。

さてここで、大変重要なことを申し上げます。

大きな落とし穴にはまるリスクがあるので、
気を付けて頂きたいことです。

それは、現地を見に行って、

明らかに「立派な道路」があるのを確認したけれど、、
実は、建築基準法上の道路と認められていないなどというケースがあるのです。

とても怖いですよね。

たとえば、一本道のように見えているのに、
道路と認められているのは途中まで、
なんていうことが現実にあるのです。

そんなリスクを回避するために、
物件調査の際には、

自治体の建築指導課で、必ず「道路種別図」を確認してください。

皆さん、道路種別図をご覧になったことがありますでしょうか。

いろいろな色でカラフルに塗り絵された道路図で、
建築基準法の道路が明示されています。

道路種別図を見ていると、見た目が道路なのに、
実は、建築基準法の道路として認められていないなんていう道路が
存在していることに驚くことがあると思います。

自分の購入した物件の前の道路が「道路扱いしない」などになっていたら、
知らずに購入してしまったら真っ青になります。

道路種別で疑問を感じたら、
窓口の担当者の方に聞いてみるといいと思います。

不動産を生かすも殺すも、接道次第です。

不動産投資物件の購入を検討する際には、
くれぐれも接道のチェックに力を入れてくださいね。



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