2014年12月07日 [物件入手]

本日は、最近質問の多い、
不動産投資物件の売買を仲介する業者の良し悪しについての
判断材料のお話です。

以前にもこのような質問はしばしば受けていたのですが、
このブログでもご説明したとおり、
ここを見れば完全に見抜けるという完璧な方法はありません。

でも、長期間にわたり、お客さんとおつきあいをしようという
姿勢のある業者さんは信頼できるところが多いというお話をしました。

最近、不動産投資を始めたばかりの方から、
業者さんの免許番号で判断することについて
よく聞かれることがあります。

そうです。

販売図面（売買チラシ）の下の方に、
業者名や事務所住所、連絡先が載っていますが、
それと一緒に、
東京都知事免許（８）○○○○○○○号なんていう形で
免許番号が掲載されていますよね。

それを見ることで、
業者の良し悪しを判断される初心者の方が多いのです。

まず、最初の部分、「○○免許」という部分ですが、
２通りのケースがあります。

国土交通大臣免許と○○○知事免許のどちらかになっています。

国土交通大臣免許の方が、
規模が大きく見えて、安心感があると思う不動産投資家の方がいるようですが、
その見方は正しくありません。

免許権者については、

�@ ２つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置する業者の場合は、
国土交通大臣免許に

�A １つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置する業者の場合は、
○○県（都道府）知事免許になります。

たとえば、東京都と神奈川県に各１つずつ、
計２カ所にしか事務所がない業者でも国土交通大臣免許になる一方、
東京都内に３０店舗の事務所を持つ業者でも、
すべての事務所が都内にしかなければ、
東京都知事免許ということになるのです。

また、（　）の中の数字が大きいほど、
いい業者と考えている方が多くいます。
でも、そうとも言い切れません。

この数字は、最初の免許を受けると１になり、
その後、５年ごとに免許の更新があり、
更新ごとに１つ数字が上がります。

確かに、数字が大きいほど、古くから営業をしていることになりますが、
長期間営業をしているからといって、必ずしもいい業者とは限りません。

逆に、会社の歴史が浅いからといって悪い業者でもありません。

このように、免許番号から、
業者の良し悪しを判断することはできないのです。

でも、外形から悪い業者を判断する方法は存在します。
あくまで、付き合ってはいけない悪い業者です。

それは、宅地建物取引業者の名簿閲覧をすることです。

各都道府県の担当課で、業者の名簿閲覧をすることができます。

都道府県によって、担当課が異なるので、
役所に電話をして、宅建業者の名簿の閲覧が
どこでできるかを聞けば一発解決です。

ちなみに、東京都知事の免許業者であれば、東京都都市整備局です。

前置きが長くなりましたが、
この名簿を閲覧すると何が分かるかですが、

過去５年間の行政処分の履歴が掲載されているのです。

行政処分を１度でも受けていたら、
お付き合いをすべきでない業者と判断していいと思います。

相当なことをしていないと行政処分を受けないので、
それだけでアウトと考えていいでしょう。

ただし、苦情やクレームという段階の揉め事などは
掲載されていません。

ですので、履歴がきれいだからといって、
いい業者とは言い切れません。

うれしいのは、この業者名簿をネットで検索できる
都道府県も結構あるのです。

東京都であれば、
「宅地建物取引業者の免許情報提供サービス」があります。

http://www.takken.metro.tokyo.jp/

東京都知事免許の業者や、
東京都内に主たる事務所（本店）を置く
国土交通大臣免許の業者を調べる場合には、
ぜひ、このサービスで検索をしてみてください。

免許番号や住所などから、業者の行政処分を家に居ながらにして、
把握することができます。

高額の買い物をするのですから、
悪徳不動産業者にはくれぐれも近寄らないことが重要です。



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