2015年01月10日 [物件調査]

神奈川県横浜市の前田さんよりのご質問です。

「雨宮さん、私も不動産投資に挑戦してみたいと思い、
最近、物件探しを始めました。

よく、お部屋探しのお客さんに向けた入居者募集チラシにある
最寄り駅○分と書かれているものは、
実際にはもっとかかるものが多いですよね。

不動産投資家向けの物件売買のチラシも、
結構書かれている分数が、実際とは違うという気がするのですが、
そのへんのところはどうなんでしょうか。

不動産広告では、
信号待ち時間とかは考慮していないことは知っていますが、
どういう点に気を付けたらいいでしょうか」

そうですね。

入居者募集で最寄り駅からの時間の表記については、
よく問題になっていますよね。

大手の業者さんが実際の時間とあまりにも異なる時間の
表示広告をしていたことで
問題になったこともありました。

実際問題として、売買のチラシに徒歩７分なんてあっても
いざ、その物件を購入後、入居者募集をするというときに
その分数で広告を出せないケースも多々あります。

販売業者としては、物件を売りやすくするために、
最寄り駅からの徒歩分数には、
いい数字をだしたいという気持ちがあるでしょう。

測定の仕方に問題がある業者さんが結構多いのです。

８０ｍを１分として計算するというルールがある
というのはご存じだと思います。

ただ、

その不動産投資物件が、最寄り駅からの道が、大きく曲線を描いているのに、
不動産業者が、住宅地図上で、駅と物件を一直線に結んで、距離を測っていたりします。

かかる時間はずれてくるようになりますね。

それでなくとも、前田さんが言うように、
この時間というのは、信号の待ち時間などは考慮されていません。
ですから、実際にかかる時間は、さらに、ずれてきます。

土地勘のない物件を購入する場合には特に注意が必要です。

まずは、必ず、地図上で距離を測ってください。

その段階で、８０ｍ＝１分の想定距離がまったくずれている場合は問題です。

道が曲がったり、入り組んでいる場合には、定規などでは測りにくいので、
デジタルマップメーターやキルビメーターなどの器具で測定すると便利です。

インターネットの地図サービスでは、
距離を測定してくれるものもありますので、
そういうものを利用してもいいでしょう。

そして、。

不動産投資物件を購入する際には、必ず最寄り駅から、
ご自身で実際に歩いて時間を測ってみることが重要です。。

申し上げた通り、信号待ちなどの時間が考慮されていないので、
ずれは生じるのですが、
ズレがあまりにもひどい場合には、
その不動産投資物件を購入するかどうかは、くれぐれも慎重になさってください。

物件入手後、
入居者募集の際に、その表示分数で募集した場合、

運よく入居者を見つけられたとしても、
ズレが大きいと、すぐに退去してしまいます。

結局は、適正分数に直すしかないのです。

そもそも、その地域に土地勘のあるお部屋探しのお客さんは、
それはちょっとオカシイと思って、候補物件から外されると思います。

広告表示と実際にかかる時間の差異が、
２、３分くらいならセーフでしょうが、
５分以上多くかかるとなると結構キツイのではないでしょうか。

恐ろしいことですが、
物件を買われる方の中に、
最寄り駅から実際に歩いて確認をしていない方が結構いるのです。

どうしてそんなことが起きるかというと、
実際に歩いていないお客さんというのは、

内見の際に現地まで車での送迎サービスをしている業者さんに
情報をもらっている方が多いようです。

まあ、それでも最低数回は自分の足で歩いて確かめて頂きたいのですが…。

私も、収益物件の調査をしていると、
チラシの表示分数と実測分数が大きく違っている物件に、
結構遭遇しています。

たとえば、下記の物件は、千葉県柏市の不動産投資物件ですが、
最寄り駅７分と出ていたのですが、
実際に歩いてみたら、１５分以上もかかりました。



あまりにもズレが大きかったので、
少々ひどいのでは、と指摘したら、
後日、販売図面の徒歩分数が訂正されていました。



販売価格も下がっていますね。

皆さんも、販売チラシをあまり信用しすぎず、
ご自身の足で確かめてみてくださいね。



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