2015年12月27日 [物件入手]

今日は、東京都練馬区のクーちゃんのご質問にお答えします。

「雨宮さん、こんにちは。
いつもブログで不動産投資について勉強させていただいています。

ところで質問があるのですが、
実は、超築浅物件のことなんです。

私は、新築に近い超築浅の不動産投資物件を探しているのですが、
知り合いから、買った後、利回りがドスンと下がる可能性があると
言われました。

基本的なことかもしれないのですが、どういうことか、
解説いただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします」

クーちゃんさん、ありがとうございます。

さて、本題のご質問についてお答えします。

知人の不動産投資家さんの言われたことはとても重要なことです。

築５年くらいまでの築浅物件は、購入後に急激に利回りが
低下する可能性があります。

それは、

新築時の家賃設定には、
「新築プレミアム」が上乗せしてあるのが一般的だからです。

たとえば、中古賃貸物件の１Ｒで相場家賃が
７００００円であるとすると、

もしほぼ同条件の新築賃貸物件であれば、

新築プレミアムがのって、家賃は７５０００円〜８００００円で
客付けすることができるのです。

この家賃設定は、新築時にたった１回だけ可能なものです。

したがって、最初の入居者が退去して、次の入居者募集の際には、
家賃は、相場程度にガクッと下がってしまうのです。

ですから、あなたが不動産投資物件を購入された時、

新築募集の時から入居されている方の割合が多いほど
入居者の入れ替わりで、利回り低下が著しいものになります。

築浅物件を購入する際には、
この利回り低下を想定して、賃貸経営の事業計画を立てなければ、
後々行き詰ってしまいます。

どの程度の低下になるかについては、

類似物件の相場家賃をネットの賃貸募集サイトなどで
調べれば簡単に予想することができます。

★具体的なケースで説明しましょう。

１Ｒ８戸の木造アパートで築２年の不動産投資物件が６６００万円で売りに出ていました。
現在満室で入居者はすべて新築の時からのお客さんです。
家賃は６８０００円です。利回りは表面で、９．９％です。

ほぼ１０％の利回りということで購入しようと思いましたが、
どうでしょうか。

現状の利回りは、

６８０００円×８戸×１２カ月＝６５２８０００円
６５２８０００円÷６６００００００円×１００＝９．９％

この物件の類似条件の中古賃貸物件の家賃相場を調べてみると、
６００００円ということが分かりました。

つまり、新築での賃貸募集ということで、８０００円高い
賃料づけをしていたのです。

もし、購入後数年の間にすべての入居者が入れ替わると、

下記の計算のように、

表面利回りは、８．７％に低下してしまうのです。

６００００円×８戸×１２カ月＝５７６００００円
５７６００００円÷６６００００００円×１００＝８．７％

ということです。

もし、築浅の不動産投資物件の購入を検討する場合には、
新築プレミアムなしの相場家賃で想定利回りを
計算し直しておかなければならないのです。



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