2016年02月04日 [経営管理]

■頑張る満室経営大家さんほど油断しやすい！　
　チェーン展開する大手不動産業者さんには要注意！　

本日は、「不動産業者との信頼関係づくりの落とし穴！」
というテーマでお話ししたいと思います。

早いもので２月に入りました。

今、空室を抱えている大家さんも、
いよいよ春の入居の旬を目前に控え、
準備に勤しんでいるところだと思います。

さて、本日は、私が賃貸経営の初心者だったとき
経験した失敗談をまじえてお話しします。

私は、よくセミナーで、
管理会社や客付け会社さんとのよりよい信頼関係を築くことが
まず何よりも大切だと申し上げています。

この話を聞けば、大方の人は「そりゃそうだ」と
同意されるでしょう。

でも、実際に盤石の関係が築けている方は
かなり少ないように見受けられます。

そこで、私が賃貸経営の最重要事項として、
大家さんにアドバイスしていることは、
とにかく頻繁に業者さんのところに顔を出し、
コミュニケーションを取ることです。

もちろん、彼らの手すきの時間を狙うなど一定の配慮は
しなければなりません。

業者さんとの何気ない会話でいい関係を作っておけば、
その後、そんな関係が入居者募集の際にも効いてくるのです。

ただ、満室の時にも、意識的に不動産業者さんを訪問し、
関係づくりに努力している大家さんはたった１％しかいません。

満室のときにも、というのが重要です。
たいていの大家さんは、空室で困ったときだけ、
業者さんと接触をもつのです。

実はアパート経営を始めた当初、
私も、その他の９９％の大家さんでありました。

地元密着型の不動産業者さんだって、
空室ができて、困った時だけ、頼ってきて、
後は知らないという大家さんのことを応援しようとは
思わないでしょう。

落とし穴となるのは、チェーン店の不動産業者さんです。

私は不動産投資物権を購入後、
あの手この手で入居者満足度を上げて、
何とか長期入居を実現させることに努力してきました。

また、独自の空室対策もいろいろと打ち出して、
客付けもきわめて順調でした。

そのため、左うちわの賃貸経営が実現できていました。

しかし、そんな満足のいく状態が維持できていたからこそ
大きな落とし穴にはまってしまったのです。

満室の時に不動産屋さん周りを怠っていたのです。

専任でお願いしている管理会社さんなどは、
それほどご無沙汰になることはないかもしれませんが、
客付けの先付会社などは長く顔を合わせないことも起こりえます。

私が、半年ほどご無沙汰のあと、
客付けの会社で関東地方では結構有名なチェーン店の某業者さんを
訪問した時のことです。

カウンターにいたはずのおなじみの営業マンがいません。

「○○さんいらっしゃいますか」と聞くと、
「○○店に異動になりました」。

カウンターにいる他の営業マンを見回しても
知っている人がいないのです。

「店長の○○さんは」と聞くと、
「○○も先月異動しています」。

半年の間に、お店のスタッフが全員異動してしまったのです。

せっかくいい関係を作ってきたのに、
すべてが振り出しに戻ってしまったのです。

これも、身から出たさびです。

このような業者のスタッフに異動があるケースでも、
頻繁に店舗訪問をしていれば、
なじみのスタッフが一人もいなくなる前に、
これまで築いてきた信頼関係も少しずつ新しいスタッフに
引き継げたはずです。

このあともう一度努力をして頑張ったのですが、
残念ながら、以前のようないい関係は築けませんでした。

よくアパートやマンションを建築したり購入する際、
金融機関から融資を受ける場合に、
融資担当や支店長が変わって、
どうも関係がしっくりいかなくなった
なんていう話を聞くと思います。

しかし、客付けなどでお世話になる不動産業者のスタッフの
異動でいい関係が損なわれたという話はあまり聞かないですよね。

しかし、これはとても重要なポイントです。

現状では、最初から不動産業者さんといい関係を築こうと
努力している大家さん自体がとても少ないので、
こういうこともクロースアップされることはありません。

しかし、やる気のある大家さん、
こんな落とし穴にはまらない気を付けてくださいね。



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