2016年02月17日 [物件調査]

■近隣100ｍはくまなく調査することが重要！　

本日のテーマは、
「近隣の『ゴミ屋敷』を見逃すな！」です。

もう数年前になりますが、
ゴミ屋敷に関する全国でも珍しい条例が制定された
というニュースが報道されました。

それは、東京都足立区の条例です。

何が珍しいかと言うと、
ゴミをため込んで近隣住民に迷惑をかける
「ゴミ屋敷」の問題を解決するため、
家主への支援策にまで踏み込んでいる点です。

条例は、
個人名の公表や強制撤去などの強硬手段だけでなく、
家主に費用が負担できない場合には
１００万円を上限に区が支援して
撤去することができる内容を盛り込んでいます。

また、家主が「ゴミではない」と主張して
行政の介入を阻むケースも少なくないことから、
第３者による審議会が認定すれば、
行政代執行法に基づく強制撤去も可能としています。

私は、この報道を見て、
足立区は本腰を入れて、
ゴミ屋敷の根絶に取り組もうと
しているという姿勢を感じました。

しかし、全国の多くの自治体では、
いまだにゴミ屋敷に関する条例をもっていないのが実情です。

ということは、

ゴミ屋敷の主が、処理する意思がなかったり、
負担する経済力がない場合、
どうすることもできないことを意味します。

これって、
不動産投資家にとってはとても怖いことではないでしょうか。

ゴミ屋敷の存在は、
アパート・マンション経営にとって大きなリスクとなるということです。

だからこそ、
土地勘のない場所にある不動産投資物件を購入するときには、
本当にしっかりとした現地調査、近隣調査をしなければなりません。

ただ、現実はどうでしょうか。

個人の不動産投資家さんを見ていると、
ゴミ屋敷の存在をちゃんとチェックしている方は、
ほぼ皆無といわざるを得ません。

現在、そんなゴミ屋敷の影響なく賃貸経営ができている
方の多くは、たまたま運がよかったのです。

ゴミ屋敷のリスクを回避するためには、

調査対象となっている
不動産投資物件のお隣さんだけではなく、
半径１００ｍの範囲内にある物件は
すべて歩いて調べておくことが重要です。

特に冬に物件調査に行く場合は、注意してください。

夏には、害虫の発生が盛んだったり、
腐敗などによって鼻をつくような悪臭も出やすいですが、
気温が低い冬には、目立たないこともあります。

また、無風に近い気象状況のもとでは、
あまり匂わない可能性があります。

ゴミ屋敷の近くに物件を購入してしまったら、
ご入居者は、長続きせずに退去してしまうことになります。

実際にアパート・マンション経営をしているときに、
まさかゴミ屋敷の悪臭が原因で、入居者が出てしまっているなんて、
考えもしないかもしれません。

ゴミ屋敷がやっかいなのは、

近隣住民がクレームをつけていく中で、
ゴミ屋敷の住人が「攻撃性」を持つようになることです。

そうなると、本当に打つ手がなくなります。

下記の記事は、
東京都中野区で起きた事件を報じたものです。



住人が、
排せつ物を庭で煮詰めていたという記事ですが、
私が得た情報では、
この事件では、あまりの悪臭の酷さに、
近くの商店街の商店が閉店に追い込まれているのです。

近隣調査では、「ゴミ屋敷」の存在も重要な
チェック項目になることがお分かりいただけたと思います。

そうそう、

足立区というのは、そんなに大きい区ではないのに、
足立区には、現在３１のゴミ屋敷が存在していると記事に
でていたことにもビックリしました。

われわれが考えている以上に、
ゴミ屋敷ってそこいらじゅうにあるのかもしれません。




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