2016年02月24日 [物件調査]

■完全無欠の不動産投資物件なんてそもそもありません！　

本日のテーマは、
「リスクが見えてきて物件が買えません」です。

私の不動産投資物件の購入セミナーに
何回も出席された投資家の方からよくお聞きする声です。

私のセミナーでは、
徹底的に、リスクのあぶり出しの行い方を伝授していますが、
勉強熱心に参加されている方ほど、
「今まで見えていなかったリスクが見えるようになりました。

でも、たくさん見えるようになって
物件が買えなくなってしまいました。
どうしたら、いいでしょうか」と感想を言われるのです。

さて、どうしたらいいかですが、

大前提として、完全無欠の不動産投資物件など
この世の中に存在していないのです。

雨宮メソッドの一部としてリスクの洗い出しについて、
徹底的に行うのですが、

重要なのは、
リスクの重大度についてプライオリティをつけることなのです。

一番分かりやすいのは、
リスクの優先順位を付ける際に、

かなり地域性（地域的特徴）があるということです。

どういうことかというと、

具体的なリスク要因が出てきたときに、
ある地域では、大きなリスクなのに、
別の地域では大したリスクにならないということがあるのです。

たとえば、学生対象のアパートでも、
ある地域では、コンビニやビデオレンタル店が
どれだけ近くにあるかという生活利便性や
駅にどれだけ近いかという交通至便性が最重視されていて、
その点で劣る物件は、入居者獲得でリスクになっています。

しかしながら、別のある地域では、
生活利便性は二の次で、
日当りだったり、
静かな環境が最優先される地域も実はあるのです。

大事なことは、

とりあえずリスクとなる可能性のある要素をすべて洗い出し、
その中から、本当にリスクになる事柄を特定していくことです。

そのリスク要因の優先付けをするのに判断材料となるのが、

ズバリ！地元不動産業者さんへのヒアリング結果なのです。

気になる、リスクとなりそうな要素を
地場の業者さんにぶつけてみてください。

いろいろな地域で、オーナーチェンジの中古物件を探していると、
地域差があることに気が付くと思います。

そのようなヒアリングの中で、
地域に特徴的な致命的なリスクをもっている不動産投資物件だったら、
購入を見送ればいいのです。

リスクのない物件はありません。

そのリスクが重大なものなのか、
さほど気にしなくてもいいものなのか、

地元の客付けの専門家の意見を参考に
重大性という点で振り分けていけばいいだけです。

完全無欠の不動産投資物件を買おうという意識が強い方ほど、
リスクが見えすぎて買えなくなってしまうという方が
多いようです。




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