2016年03月09日 [物件調査]

■埋蔵文化財包蔵地を知らなかったらヤバいですよ！　

本日は、
「もしも建設予定地から土器が出たら…」という
テーマでお話ししたいと思います。

ここ掘れ、ワンワン、掘ったら小判がザックザク
なんて話がありましたね。

小判がいっぱい出てくれば大歓迎ですが、
出てくるものによっては、ゾッとするものもあります。

そんな代表的なお話が、
自分の土地に文化財が埋まっていて、
マンションの建設工事が中止になってしまったなんていう
出来事かもしれません。

あなたは、そんな話を珍しいとおもわれるかもしれませんが、
不動産投資の世界でも、そういうことは実際に結構あるんです。

個人の不動産投資家さんでも、
ノーマークだったという青ざめた経験を持っている方が
いらっしゃいます。

不動産の取り引きをする際の事前調査で、
しっかりとした不動産業者であれば、
文化財が埋まっている可能性があるかどうか、
事前にチェックするのですが、
いい加減な業者ですと、
忘れている業者もけっこういます。

要は、不動産投資を行うなら、
そのくらいの知識を自分自身がもっていなければいけないのです。

埋蔵文化財包蔵地という言葉をお聞きになったことが
あるでしょうか。

文化財埋蔵物がありそうな場所を、
あらかじめ教育委員会が指定して公表している場所のことです。

地元の不動産業者は事情が分かっていることが多いのですが、
物件の場所から離れたところにある業者にとっては、
盲点になることがあります。

こういう包蔵地では、一定の条件のもとで、

文化財が出てこないかどうか、
「試掘」をしなければならないことになっています。

実は、私も、
数年前に、埼玉県で土地を購入したのですが、
その土地が、埋蔵文化財包蔵地になっていたんです。

その土地の周囲では、
実際にいろいろな土器が出土していました。

私が、その土地を購入する際にも、
教育委員会が「試掘」を行いました。

でかい重機で、土を掘り起こして、
何か出てこないかとやったのです。

幸いなことに、たいした文化財は出てこず、
ホッとしたのを覚えています。

マイナーなチェックポイントですが、
もし、重要な文化財が出てきちゃったら、
とても、とても痛いです。

いざ、不動産投資と意気込んでみても、
出端をくじかれてしまうことになります。
時間もお金もかかってしまうのです。

さらに、痛いのは、

本格的な発掘調査になった場合、
かなりの費用がかかりますが、
それを、事業者が負担しなければならないというのです。

事業者？　

そうです。その土地の所有者であり、
物件を建築しようとする「あなた」です。

工事は遅れますし、まさに��泣きっ面にハチ�≠ﾅす。

噂話ですが、
とても負担の重い話ですので、
そのような土地で「試掘」を免れたとしても
建設業者は、建築の際に土器が出てきた場合、
��なかったこと�≠ﾉして埋め戻してしまうことが多いと
聞いたことがあります。

土地から購入して、賃貸物件を建てようと計画したり、
老朽化物件を建て買えようとしたりする場合に、
不動産投資家は、地獄の底に突き落とされてしまいます。

仲介の業者さんがしっかりしていれば防げる話ですが、
自分自身で防御する姿勢も重要です。

では、どうすればいいかですが、

現地調査の際に、その地域を管轄する

教育委員会に行って、その物件のエリアが
埋蔵文化財包蔵地の指定を受けているかを聞いてください。

もし、エリアの指定を受けている場合には、
周辺でどの程度重要な文化財の発掘例があるかを確認してください。

ここ掘れ、ワンワンで、
小判が出てくるなんて話とは大違いですよね。

そうそう、
私が数年前に購入した土地ですが、
ほんの数百メートルしか離れていないところで、
別のものがでてきました。

なんと不発弾です！
しかも３発も発見されました。

いずれも自衛隊の専門家チームによって
無事処理されました。

不動産投資を行うには、
いろいろなリスクが存在していますが、
地中に何が埋まっているかなんて本当に分かりません。




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