2016年03月18日 [経営管理]

■オーナーチェンジで不動産投資物件を入手した際は、
　まず現状のガス料金を把握せよ！　

本日のテーマは、
「ＬＰガス料金の見直しで物件力をアップ」です。

アパート・マンション経営を始めたばかりの初心者の方の中には、
ＬＰガス（プロパンガス）料金はどこもみな同じ一律だと
勘違いされている方が非常に多くいらっしゃいます。

しかし、

実際には、
ＬＰガスは完全な自由競争の世界で、料金は会社によってバラバラ。
しかも、同じ会社でも、契約する相手によって異なるのです。

関東地方の場合、
各会社が基本的に共通している点は、

基本料金＋従量料金（使用した量によって課金）
という課金方式ぐらいです。

基本料金も、㎥あたりの従量料金も、全く異なる場合が多いのです。

首都圏では、
基本料金が、１５００円〜１８００円
従量料金は、３００円〜６００円（㎥あたり）と
ものすごくばらつきがあります。

契約内容によって、
ご入居者が支払うガス料金の負担が随分違ってきます。

設定料金の高い物件に住んでいる入居者からすれば、
たまったものではないのです。

ただし、ＬＰガス会社を選べるのは、
賃貸経営を行っている大家さんです。
ご入居者には選択権はありません。

つまり、大家さんの会社選択に
入居者は完全に縛られてしまいます。

さて、ここで、あなたに質問です。

あなたの賃貸物件がＬＰガスをいれているのであれば、
ガス料金の設定は、現在どうなっていますか。

大家さんの中には、こう言われる方もいるでしょう。

「大家や不動産投資家自身が負担するものじゃないから、
どうでもいいのではないでしょうか」

でも、こういうところに、
大家さんに対するご入居者の信頼感を
アップさせるチャンスがあるのです。

ＬＰガス会社の見直し、料金の見直しは、
立派な物件力アップになります。

大家さんの努力で、ガス料金が安くなったということを
ご入居者が知れば、
あなたの物件にもうちょっと住みたいなと感じることになります。

長く続く、弱含みで推移する家賃設定のもとでの
最高の空室対策は、
今入居してくれているお客さんを退去させないことです。

オーナーチェンジで不動産投資物件を購入された方は、
ＬＰガス料金をまず把握してください。

大家さんが直接支払いに関与しないので、
ガス会社に自分から問い合わせないと、
いつまでたっても把握できません。

料金が高いようでしたら、タイミングを見て、
ガス会社と料金交渉をしてもいいでしょうし、
場合によっては、会社を変えることも視野に入れてください。

ただ、ガス会社と料金を交渉する際に
気をつけなくてはならないことがあります。

それは、ＬＰガス会社が、
大家さんに対するメリットを
どのようにつけてくれるかです。

よく行われていることは、
給湯器が故障しても無料交換してくれることなどです。

また会社によっては、
ガスボンベを置いておくスペースについて、
スペース代として、
いくばくかのお金を大家さんに支払ってくれるところもあります。

こういったメリットがあることは、
賃貸経営のコスト面で大変助かります。

会社を変えることで、
大家さんも、入居者もメリットを得られる場合には、
思い切って会社変更をしてしまいましょう。

初心者の大家さんが失敗してしまうことは、
ご入居者から、ガス料金が高いとのクレームを受けて、
ガス会社に、ただただ料金を安くしてくれといって
実行してしまうことです。

それでは、ＬＰガス会社が、
大家さんに対するメリットをつける余裕は
なくなってしまいます。

見直し交渉の際には、

大家さんに対するメリットを最大化し、
ついでに（入居者の皆様、失礼！）、料金も少し下げるのです。

ガス料金を下げるのは、“ついでに”です。
ガス料金は少しでも下がればＯＫです。

できれば、ご入居者からガス料金のクレームを受ける前に、
今言ったようなバランスで、ガス会社と交渉を行うのがベターです。

このようなちょっとした交渉の工夫が、
賃貸経営成功の成否を分けることにつながります。

そして、

料金を下げることができたら、ご入居者に大々的に

「ガス会社と交渉して、皆様の料金を下げることができました」
と、ちゃっかりＰＲしてしまうことで、

大家さんに対するご入居者の信頼感は
大いに上がること間違いなしです。

ご入居者には、大家さんがメリットをつけてもらっていることは、
わかりません。




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