2016年03月24日 [物件入手]

■毎年高額の固定資産税を支出すれば賃貸経営を圧迫する　

本日のテーマは、
「経営感覚のない地主が建てた物件は固定資産税が高い」です。

アパートやマンションといった
中古の不動産投資物件を購入する際に、
売り主（＝建築主の場合）が、昔からの地主さんで、
経営感覚の全くない方であったら注意してくださいというお話しです。

中古の不動産投資物件を購入する場合、
物件の状態や周辺環境に注意をする投資家の方は
結構いらっしゃいますが、

残念なことに、

売り主の方に経営感覚があったか、なかったかという視点は、
ほぼノーマークというのが実情です。

経営感覚のない家主さんから購入する場合、
安く不動産投資物件を買えることもあるのですが、
実は、デメリットも存在しているのです。

まず、経営感覚のない地主さんが、
相続対策などのために建てたアパートやマンションは、
ハウスメーカーや建設会社の言うままに
建てられていることが多く、
経営的に意味のない高コスト仕様になっていることがあります。

スタートの時点で
悪質な業者にボッタクられ、
建築費が青天井になっているのです。

特別なターゲット層を対象とした賃貸物件でもないのに、
建築費用が、坪当たり１００万円くらいかかっている物件もあります。

細かい話をすると、
そのボッタクられ方にも２通りあります。

必要もないのに、
グレードを高くして高い費用を取られている場合と、
ただ単に、高い費用をボッタクられている場合があります。

このような話をすると、
これから買う人には関係ないじゃないか、という人もいるでしょう。

確かに、ボッタクられたのは、
売り主（＝建築主）であって、
オーナーチェンジでその不動産投資物件を買う人には関係ない、
と思うかもしれません。

しかし、実は、これから買う新しい所有者にも
大きな影響を与えることがあるのです。

それは、

悪質な建築業者にボッタクられた物件は、
意味のない高コスト仕様で、
建築費が異常に高かったりして、
最初から建物の固定資産税の評価額が高い傾向があるのです。

困ったことに、この固定資産税は、
その不動産投資物件は、
前の所有者の手を離れた後、
新たな所有者の下でも、
高い傾向が引き継がれるのです。

１回だけのことであれば目をつぶれるのですが、
その物件を所有している間、
ずっと高い税金コストを負担し続けるのは、
経営を考えるととても厳しいと言わざるをえません。

売買交渉が進んでいくうちに、
仲介会社の担当者が、年間経費の内訳として、
固定資産税の額を教えてくれると思いますが、
その額が適正かどうかをチェックしてください。

また、不動産業者の担当者に、
売り主さんがどのような方なのか、
よく聞いておくことです。

売りに出す理由が「賃貸経営の不振」であれば要注意です。

これまですべて管理会社に丸投げしていた、なんていう話があれば、
そのような地主大家さんは、企画、建設のスタート時点から、
いろいろな業者に、甘い汁を吸いつくされている可能性があります。




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