2016年05月27日 [物件入手]

■プライオリティー（優先順位）をつけることが重要！　

本日のテーマは、
「リスクが見えてきて物件が買えません」です。

最近、立て続けに2人の方から、
そんな事をいわれました。

私のセミナーでは、
徹底的に、リスクのあぶり出しの仕方を伝授していますが、
勉強熱心に参加されている方ほど、
「今まで見えていなかったリスクが見えるようになりました。
でも、そのおかげで、物件が買えなくなってしまいました。
どうしたらいいでしょうか」と感想を言われるのです。

そんなときは、必ず、こう申し上げています。

「完全無欠の不動産投資物件など、
この世の中には存在していないのです」

雨宮メソッドとして、
リスクの洗いだしについては徹底的に行うのですが、

重要なのは、それぞれのリスクの重要度について
どのようにプライオリティー（優先順位）をつけるかなのです。

また、リスクの優先順位をつける際に、

かなり地域性（地域的特徴）があるということです。

どういうことかというと、
具体的なリスク要因が出てきたときに、
ある地域では、
賃貸経営上、大きなリスクなのに、
別の地域では、大したリスクにはならない
ということがあるのです。

たとえば、学生対象のアパートでも、
ある地域では、コンビニやビデオレンタル店が
どれだけ近くにあるかという生活利便性や
駅にどれだけ近いかという交通至便性が最重視されていて、
その点で劣る物件は、入居者獲得でリスクになっています。

しかしながら、別のある地域では、
学生がターゲットであるのに、
生活利便性よりも、むしろ、日当たりだったり、
静かな環境が優先される地域が実はあるのです。

大事なことは、

とりあえず、不動産投資を行うにあたり、
その後の賃貸経営でリスクとなる可能性のある要素をすべて洗い出し、
その中から、本当にリスクになる事柄を特定していくことです。

では、我々個人の不動産投資家は、
それをどうやって判断したらいいのか。

そのリスク要因の優先付けをするのに役立つのが、

ズバリ！地元不動産業者さんへのヒアリングなのです。

気になる、リスクとなりそうな要素を
地場の業者さんにぶつけてみてください。

いろいろな地域で、不動産投資物件を探していると、
地域差があることに気が付くと思います。

そのようなヒアリングの中で、
その地域で重要度の高い特徴的なリスクを抱えている物件だったら、
購入を見送ればいいのです。

もう一度言います。

リスクのない完全無欠の物件はありません。

そのリスクが重大なものなのか、
さほど気にしなくていいものなのか、
地元の客付けの専門家の意見を参考に
振り分けていけばいいだけです。

リスクとなる要素をどうやって、あぶり出すか、
また、地場の業者さんからどうすれば
重要ポイントが聞き出せるようになるか、
より具体的な方法については、

拙書
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