2017年10月02日 [雨宮憲之の独り言]

■不動産投資の際「建築協定」の存在には要注意！　

長嶋茂雄さんや五木ひろしさんをはじめ、セレブの邸宅が立ち並ぶ田園調布。東急東横線「田園調布」駅の西側、特に、田園調布3丁目は高級住宅地として知られています。

このセレブの街として名高い田園調布が最近、「空き家」問題など、ネガティブな話題でマスメディアに取り上げられるようになりました。
「没落するセレブタウン」というような刺激的なタイトルをつけるメディアも目立ちます。

不動産投資家にとって、田園調布という街は正直なところ、関心が高いとは言えません。
というのも、現実問題として、このエリアで賃貸経営をするのはほぼ不可能ですし、不動産投資としてのうまみもありません。
そもそも不動産価格が高くて入手が困難ですし、このような高級住宅地には、「建築協定」というものが存在し、アパートなどの賃貸物件を建てることができないからです。

そんな都内屈指のセレブタウンで、「空き家」問題が勃発しているのです。
これには前述した「建築協定」が大きく影響しています。

田園調布の場合、建築協定で、土地を165�u（50坪）未満に分割することができないと定められているのです。
「最低敷地面積の取り決め」です。

要するに、不動産の所有者が売却をしようとしても、50坪以上でしか売ることができないので、買い手がなかなか見つからないという事情があります。

50、60坪ならまだいいでしょう。
もし、90坪の敷地を所有する方が、その土地を売却しようとする場合には、分割できないので、90坪まとめて購入する方を探さなくてはならないのです。

買い手も、かなりの高額になりますので、相当な資産家に限られてくるでしょう。

まあ、高額に見合うだけの魅力、資産価値があればいいのですが、それについても問題があるようです。

このセレブタウン、一般的な生活をしようとすると、意外と不便なのです。

駅の西側のセレブタウンには、目立った飲食店がありません。コンビニもありません。一般庶民の我々にとっては当たり前に日々目にしている自動販売機もないのです。唯一のスーパーも高級品が多く、価格が高くなっています。

加えて、田園調布では、深刻な高齢化が追い打ちをかけています。

鍼灸院や整体院が増加し、セレブタウンのイメージにぴったりのテニスサークルも会員の平均年齢が上がり、70歳を超えているところもあるようです。

「空き家」問題は、全国的にどこでも頭の痛い問題ですが、一般的な住宅地での空き家問題とは異なる、高級住宅地ならではの不安も抱えています。

各種税金の滞納で、競売に付されたときに、潤沢な資金力のある、怪しげな宗教団体が落札を狙っているというのです。このような大きな邸宅は、彼らの「道場」として最適です。

「建築協定」によって、不動産が細かく分割されていないので、大きな邸宅が多いというのがポイントになっています。
不動産投資家と競合しないのも彼らにとっては好都合です。

昔、漫才コンピ「セントルイス」の「田園調布に家が建つ」というフレーズが流行しましたが、庶民にとっては高嶺の花だったセレブタウンも今、頭の痛い問題を抱えています。

そうそう、不動産投資家の方で、土地から購入し、アパートやマンションを建築して賃貸経営を始めたいと考えている方は、念のため、そのエリアに「建築協定」があるかないかはしっかりと確認をしておくことは重要です。
アパートや賃貸マンションといった不動産投資物件の建築が認められていないことがあります。
セレブタウンでなくとも、大手デベロッパーによる大規模戸建分譲地には、「建築協定」がある場合があるのでお気をつけください。





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