2017年11月10日 [雨宮憲之の独り言]

■賃貸経営を破滅させる可能性も
　衝撃度大きい「事故物件」リスク　

神奈川県座間市のアパートで9人の遺体が見つかった事件は、世の中を震撼させています。容疑者は、8月にこのアパートに入居して以来、次々と殺害し、解体したと供述しています。こんな凄惨な事件が身近なところで発生したいたかと思うと本当にゾッとします。犠牲となってしまった方たちは本当にお気の毒です。

そして、もう一人、経済的に、多大な打撃を受けた被害者が、このアパートの大家さんです。一般的には、アパートの1室で凄惨な殺人事件が発生すれば、他の入居者の多くが退去してしまいます。さらに、事件のあったお部屋はもちろんのこと、このアパートでは、次の入居者希望者をみつけるのが困難になります。不動産投資をする際の非常に大きなリスクの一つです。

不動産投資に乗り出し、アパートやマンションなどの賃貸経営を拡大していくと、どこかの段階で事件や自殺、孤独死といった問題にぶつかることは避けられないことかもしれません。

しかしながら、最初の物件、しかも、賃貸業を始めたばかりの時に、「事故物件」になってしまったら、賃貸経営そのものが破綻する可能性も高まります。

一般的に、所有するアパートや賃貸マンションのお部屋で、殺人事件や自殺、孤独死をして長い間発見されなかったなど場合、その物件は「事故物件」と呼ばれます。

そして、入居者を募集する際に、「告知事項」としてお客さまに、事件や自殺、孤独死があって長期間発見されなかったなどの事実をあらかじめ伝えなければなりません。これが「告知義務」です（厳密には、大家さんではなく、物件を紹介仲介する不動産業者が義務を負っています）。　

■判断が難しい「告知義務」の期間
　いつまで賃貸客に伝えなければならないのか　

大家さんにとって、この「告知義務」はとても気になる事項です。
特に難しいのが、「いつまで告知しなければならないのか」ということです。この告知期間について、法令に具体的な規定はありません。

ですので、万が一、自分のアパートや賃貸マンションが「事故物件」となってしまったら、法律家のアドバイスを受けながら、過去の裁判事例を参考に、ケースバイケースで判断をしていくことになります。

代表的な判例をご紹介しましょう。

●東京地裁平成21年6月26日判決では、睡眠薬自殺について、瑕疵担保責任を肯定し、売買代金の1％相当額の損害賠償を認め、かつ、売り主の説明義務を否定する判決が出されました。

この判決の中には、賃貸借に関しても注目すべき部分があります。

それは、平成21年4月17日時点では本件自殺から5年以上が経過しており、今後Ｘにおいて本件建物について新たな賃借人を募集する際に、過去に本件自殺があったという事実を新たな借り受け希望者に対して、当然に告知しなければならないような重要な事項ではない

という箇所です。

裁判所は、同一建物内で自殺があったときでも、睡眠薬自殺であって、5年以上経過すれば、賃借希望者に対する説明義務はない、

と判断しているのです。

●東京地裁平成19年8月10日判決は、Ｘが、賃貸アパートの203号室をＢに対し、賃料月額6万円で賃貸していたが、平成18年10月19日、Ｂが室内で自殺し、死亡したケースでＸから、賃借人Ｂの相続人及び連帯保証人に対する損害賠償請求が求められた事例です。

裁判所は、Ｘの請求を認め、賠償すべき損害額について、自殺から1年間賃貸できず、その後賃貸するに当たっては、2年間は以前の賃料の半額の月額3万円での賃貸しかできないことを前提として算定しました。

また、賃借人の自殺に関し、

自殺のあった住戸の最初の賃借希望者については説明義務を肯定しましたが、自殺のあった住戸の最初の賃借人退去後の賃借希望者への説明義務は否定し、さらに両隣の部屋や階下の部屋の賃借希望者に対する説明義務も否定しています。


でも、自殺事故後、最初の入居者が、ごく短期間で退去してしまった場合などはどうなのか、この判決からは分かりません。

そこで、大きな問題になっているのが、「事故物件ロンダリング」です。


■こっそり「事故物件ロンダリング」が行われている　

「事故物件ロンダリング」とは何か？

告知義務があるのは次の入居者だけ、というそのままの解釈で、事故物件となってしまった時に、大家や不動産業者が、「自分の知り合いや社員を短期間だけ住まわせて、事故後最初の居住実績を作り上げてしまう」というものです。

当然のことながら、このような姑息な手段は非難されるべきものですし、裁判になったら、その主張が通るとも思えません。

いずれにせよ、個々のケースでどうなのか、素人にはなかなか判断が難しいといえます。

自殺のケースと、9人の殺害の現場となっている可能性の高い今回のケースも、「告知期間」は異なるのが当然と思われます。座間市のケースはかなり長期間にわたって人々の記憶に残ることが考えられますし、単純に考えても告知期間は長くなるでしょう。

では、「事故物件」となってしまったアパートや賃貸マンションの大家さんは、賃貸経営上、事後対応をどうしたらいいのでしょうか。

現場のお部屋を床や壁などのリフォーム工事後、20〜50％割り引きの家賃で入居者募集を行うという選択が現実的かもしれません。

事件事故のあったお部屋以外の入居者の退去が相次ぐ場合、古い物件なら、取り壊してしまうのも一案です。すでに利益を十分にとっているようでしたら、大幅なディスカウントをして業者に売却して手じまいする。

また、更地にし、一定期間駐車場にして、次の対応を検討する方法も取ることも考えられます。

それにしても、今回の事件の現場となった座間市のアパートの大家さんはお気の毒です。
事件前からすでに家賃は2万2千円だったということです。そうなると、事件前から、かなり安い家賃価格帯ですし、「事故物件」だからといって割引価格という設定をすると賃貸経営が成り立たないほどの低額になってしまいます。

更地にして駐車場という選択もなかなか厳しいです。
駐車場だとしても、9人もの殺害があった現場というインパクトがあまりにも強いので、借り手がつかない可能性があります。

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、今回の座間の事件もちょっと考えさせられるケースになりそうです。



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