2014年02月07日 [物件入手]

賃貸経営を成功させるためには、
無駄なキャッシュアウトを避けることが重要です。

物件調査の段階でそんな無駄なキャッシュアウトをしそうな
物件のリスクを洗い出しておかなければなりません。

今日は、不動産投資家の方でも、
物件を見に行って、そこまでは見ないだろうというお話です。

あなたの所有物件で
電球１個を交換するのに１万円掛かったとしたら、どう思いますか。

別に特別長持ちするＬＥＤ電球の話ではありません。
電気屋さんで数百円で売っているような電球です。

実は、

共用部分の照明灯交換でたった１個の電球を取り換えるのに、
作業代として、思わぬ費用が掛かる場合があるのです。

落とし穴になりそうなのが、
敷地内にあるポール式の外灯や建物の壁面上部にある外部灯です。

高さが５メートルほどあると、
一般的な脚立やはしごでは届かないことがあります。

こうなると、大家さんが電球や蛍光灯を取り換えることはできなくなります。

大規模物件だったら、あまり気にしなくていいでしょう。

１年に１回業者を呼んで敷地内すべての外灯の蛍光灯や電球を
交換する場合には、アウトソーシングはむしろ効率的です。

問題なのは小規模物件です。

作業を依頼する外灯が数個しかないといった場合には、
電気工事業者をそのたびに呼ぶのは、とても無駄なことです。

しかも、たった１つの電球を交換するのに、安全を担保するために
作業員が２人がかりで行わなければならないという場合もあります。

はしごがかかりにくい場所では、
電柱の電線工事に使用するパケット車が必要な場合もあります。
そのようなパケット車が必要な場合は、目も当てられません。

電球１つの交換に数万円かかることもあるのです。
こうなると笑い事ではすみません。

まあ、電球１個を交換するメンテナンスにも気を配るようになると、
さまざまな場所で、どうやって電球交換をするのかなあ、
と気になることが多くなりますよ（笑）。

劇場の天井にある照明の電球はどうやって？
送電線の識別照明はどうやって？
東京タワーやスカイツリーの外部照明はどうやって？

今日のお話は、非常に細かい話ではありますが、
小規模アパートの購入の際には、
のちのち悔しい思いをすることになります。

物件を見に行くのは、昼間の明るい時がほとんどだと思います。
照明器具の電球のことなんか、まったく想像しないでしょう。

だからこそ、落とし穴なのです。

現地調査の際に、電球や蛍光灯交換のメンテナンスのしやすさについても、
ぜひ、チェックしていただきたいと思います。

不動産投資を成功させるために、
��こんなことまで�≠ﾆお思いかもしれませんが、
このようなチェックも慣れてしまえば、そんなに苦になることではありません。


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