2014年02月22日 [経営管理]

さて、今日のテーマは、

新しい入居者さんを迎えたら、
最初の家賃支払いに最大限の注意をする

というお話です。

不動産投資家や賃貸経営をしている大家さんにとって、
あってはならないのが家賃の滞納です。

滞納が発生してしまったら、すべての事業収支計画が
狂ってきてしまします。

そこで、どうしたら、滞納が発生しないかと考えておかなければなりません。

実は、滞納を防ぐ第一歩は、
入居後最初の家賃支払いの際の家主の行動にかかっているのです。

契約通り、ちゃんと支払ってくれればいいのですが、
もし、遅れるようなことがあったら、
この時に、家主がどのように行動するかで、
その後の入居者の支払い態度と意識が大きく変わってくるのです。

初めての家賃支払い期限日の夕方に入金確認を行い、
入っていなければ、その日のうちに入居者に連絡をする

ことを必ず実行することです。

大切なことは、期限を過ぎた翌日ではなく、
期限のその日に連絡をすることです。

大家さんから連絡が来た入居者はどのように感じるでしょうか。

他の賃貸住宅から移ってきた入居者にとって、
「今度の大家は、家賃支払いにはとても厳しい」と感じることでしょう。

もし、入居者がルーズな性格であれば、
「これまでは1日、2日ならうるさく言われなかったのに今度はそうはいかないな」
と強く心に刻まれることと思います。

「ここの大家は家賃支払いにとても厳しいな」と
初めから入居者に意識を植え付ける

ことが非常に大切なポイントとなります。

そのように思わせることが、
入居者の家賃支払いに対する意識と行動を
決定づけるといっても過言ではありません。

入居者の心の中に、

家賃支払いのプライオリティを上げさせるには、
初めての支払い時に、毅然とした大家の行動が必要なのです。

入居者にはいろいろと支払いがあると思いますが、
大家さんが、はっきりとした意思表示と行動を示さなければ、
他の支払いを優先させ、家賃支払いは後回しにされるのがオチです。

私の周りの大家さんで多いのは、
最初のうちは、２、３日くらいならうるさく言わなくてもいいのでは、という
寛大な？大家さんがとても多いのです。

でも、そういうタイプの大家さんほど、
後になって滞納で頭を抱えている傾向があります。

そういう大家さんに限って、
１週間、２週間と滞納されて、はじめて強く督促をするのですが、
家賃支払いに対してプライオリティの高くない入居者には、
はっきり言って全く響かないのです。

そして、

管理会社さんに、集金管理もお願いしている場合には注意が必要です。

それは、

管理会社が集金をする場合、
契約を守らせるという意識が希薄なケースがあるからです。

なぜ、そのようなことが起きるのかということですが、
管理会社にとっては、
入居者に契約上の支払期限を守らせることよりも、

集金した家賃を大家さんとの契約期限に遅れずに送金する
ことの方が重要なことだからです。

管理会社から大家さんへの集金家賃の送金は、
２週間〜１カ月後になるのが一般的です。

もし２週間のタイムラグがある場合、
入居者の支払い期限は、前月末であっても、
大家への送金は新しい月の１４日ごろになるわけです。

そうすると、
管理会社の頭の中には、この１４日の送金に間に合う「期限」までに
入居者が家賃を支払ってくれれば、大きな問題にはならないのです。

ですから、大家さんとしては、

あくまで契約上の期限に遅れたら、厳しく指導することを
管理会社にあらかじめ言っておくことです。

そして、初めての家賃支払いが遅れていないかどうか、
必ず、大家さんが管理会社に確認することが重要です。

不動産投資家や賃貸経営を行う大家さんは、
家賃の滞納には、くれぐれも目を光らせておかなければなりません。


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