2014年05月02日 [物件調査]

さて、今日は、建物の基礎にある亀裂のお話です。

不動産投資で、手に入れた物件の躯体に問題があれば、
成功することなんてできませんから、基礎をチェックする際には注意が必要です。

お目当ての物件の現地調査に行ったときに、
あなたはまず、どこを見ますか。

私の場合、建物の外周をざっと一回りして
基礎部分を見ることが多いです。

外見が、どんなにパッと見、綺麗でも、
基礎部分に問題があれば、当然のことながら、購入することはできません。

ところで、建物の基礎って、どこの部分のことをいうかについては
よろしいでしょうか。

クライアントの不動産投資家さんの方とお話をしていると、
基礎と土台がごっちゃごちゃになっている方がいらっしゃいます。

ここで確認しておきます。

基礎は、建物と地盤を固定するもの、
土台は、基礎と建物をつなぐものです。

よろしいでしょうか。
基礎と土台の違いが明確になりましたでしょうか。

では、その基礎部分にクラックがあるのを発見したときに、
どのように判断したらいいのでしょうか。

問題のある亀裂（クラック）について、
「日本住宅性能評価基準」では、

「幅が０．５�o以上のもの、その他の著しいひび割れ
または深さが２０�o以上のもの、その他の著しい欠損」

と表記されています。

幅と深さが問題になるのです。

現地調査で建物の基礎部分にクラックがあったら、
注意深く観察しなければなりません。

ホームセンター等で「クラックスケール」というツールが入手できます

ので使ってみるのもいいかもしれません。

クラックスケールを持っていなくても、

現地調査に行くときには、
０．５�oのシャープペンを持参していくと便利です。

このシャープペンの芯をクラックに差し込んでみます。

芯が簡単に奥まで入っていくようだと
将来、大きな問題に発展していく可能性があります。

こういったクラックは「構造クラック」といって、
構造強度不足からクラックが入っている可能性があるのです。

このような構造クラックがあると、
雨水が入って基礎内部の鉄筋をさびさせたりします

ので、このようなクラックのある物件は避けた方がいいと思います。

クラックの幅については、０．３�o以上を要注意クラックとしている
参考書籍もありますので、気になるクラックがあった場合には、
専門家の判断をしっかりと仰いだ方がいいでしょう。

これに対して、問題のないクラックというのもあります。

先日、築古の木造アパートの基礎部分でしばしば見かける
換気口の話をしたのを覚えていらっしゃいますか。

この換気口の角の周りから細かいクラックが走ることがよくあります。
髪の毛の太さくらいのとても細い亀裂です。

このようなクラックは、

「収縮クラック」といい、コンクリートの表面の収縮によって入るもので、
深さもないのであまり心配することはありません。

物件の基礎に見かけるクラックにも、問題のあるものと、あまり問題にならないものがあるのです。

不動産投資を行うにあたって、物件入手で変な物件をつかまされないように
気を付けてくださいね。


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