2014年05月27日 [物件調査]

さて、今日のテーマです。

購入対象物件の現地調査に行く前に、
その物件を購入したら、どの程度、し烈な競争の中に巻き込まれていくか、
を予測する方法をお話ししたいと思います。

不動産投資を成功させるうえで大切なことのことの一つは、
有利なエリアの物件を入手し、賃貸経営を行うことです。

有利なエリアとは、ズバリ、賃貸の需給状況の良いエリアです。

だからこそ、不動産投資を行うのなら、
熾烈な競争のない地域で行うことです。

需給状況を判断するには、
１つは、需要面の強さがどうかというポイントがあります。
そして、もう１つは、供給面がどうかという点です。
つまり、供給があまりにもあると、多少、需要があっても、供給過剰になってしまうのです。

供給面を判断する方法をご紹介します。
とても簡単です。

ゼンリンの住宅地図を手に入れて、対象物件の周りにある
アパートやマンションをマーカーで塗りつぶしてみるのです。

具体的に説明します。

まず、インターネットでゼンリンの住宅地図を入手します。
（図書館で紙の地図をコピーするのではなく、ネットで入手してください）

ネットのサービスページで、住所を打ち込んで、住宅地図を予約。
すぐに、予約のパスワードがメールで送られてきます。
近くのセブンイレブンに行って、
マルチ端末（コピー機）に予約パスワードを打って出力すれば、
住宅地図が手に入ります。
費用は３００円です。

★ゼンリン住宅地図プリントサービス
http://www.zenrin.co.jp/j-print/

こうして入手した住宅地図は、
対象物件が中心に位置した地図になっています。
ネットで地図を入手してほしいのは、この理由からです。

コンパスを用意してもらって、対象物件を中心にして、
半径１３�pの円を描いてください。
この円は直径４００ｍ（徒歩５分圏内）の円となります。

さて、後は、ひたすら円内にある、
アパートやマンションらしき名前の物件をマーカーで塗りつぶしてください。
その中には、分譲マンションも含まれる可能性もありますが、
細かいことは無視して構いません。

塗り終わったら、全体をざっと見てください。

マーカーだらけになったら、
単純にかなりライバルが多いというのが実感レベルでわかります。

こんな作業をやったあと、実際に現地に行って
いろいろと見ていただけたらと思います。

数か月間、このマーカー塗りつぶし作業と現地調査を繰り返していると、
不思議と競争がし烈なエリアかどうか想像がつくようになります。

繰り返しますが、
このマーカー塗りつぶし作戦は、
物件の「供給面」から競争のし烈度を見るものです。

ですので、正確に言えば、
お客さんの「需要面」によっても競争は左右されることになります。

その辺は、繰り返しマーカーを使っての塗りつぶし作業と
現地調査での空室率調査を行うことで明らかになります。

この方法、楽しみながらできますので試してみてください。



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