2014年05月27日 [物件調査]

さて、今日は、塗装の劣化、チョーキングのお話です。

中古物件をオーナーチェンジで入手しようと考えている
不動産投資家の方は、このチョーキングについて十分注意する必要があります。

まず、チョーキングって何か、から押さえておきましょう。

木造アパートなどで、
塗装が劣化し、触ると粉状のものが手に着く状態がチョーキングです。

このチョーキングの現象が現れるようになると、
防水効果がなくなり、雨水が内部に侵入する恐れが出てきます。

すでに古いアパートなどを所有されている方は、

定期的に、物件を見に行った際に、壁面を手で触ってみて、
チョーキングが現れていないかどうか観察することが大切です。



また、このチョーキングの現象が出てくると、
サイディング板などのつなぎ目のコーキング材にも
劣化の症状が現れていることがあります。

ひびが入ったり、完全に割れたりし、
その隙間から雨水が建物内部に侵入する恐れがありますので、
塗装直しをする際に、コーキングも打ち直しが必要になります。

チョーキングやコーキングの劣化という話題は、

メンテナンスの問題として扱われているのが一般的ですが、
中古物件を購入する場合、物件購入の際にこそ状況把握が大切です。

なぜならば、

劣化していれば、賃貸経営が軌道に乗る前に、メンテのために
多額の費用がキャッシュアウトする可能性があるからです。

壁面の塗装やコークングが劣化している場合、
屋根材の塗装も劣化が進んでいるケースが多くあります。

そして、壁面と屋根の塗装直し、コーキングの打ち直しをすると、
小さいなアパート目のアパートでも100万円以上かかることがあります。
少し大き目な物件になると、塗装直しをすると数百万円の費用を
覚悟しなければなりません。

物件を買ってすぐに、このような出費があるのでは、
不動産投資は、いきなり雲行きがあやしくなるといわざるをえません。

ですので、中古物件を入手する場合には、
現地に物件を見に行ったときに、
しっかりと塗装状態をチェックするようにしてください。


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