2014年05月31日 [物件調査]

今日は、特に、中古物件の購入を検討されている不動産投資家の方に、
物件調査をされる際に、注意していただきたいポイントの一つを
お話ししたいと思います。

それは、

１階にテナントとして、スナックが入っている物件は、
住居部の賃貸に影響を与えていないかを十分にチェックする

ことです。

１棟モノのマンションの購入を検討する場合、
一定の割合で、１階がテナントの店舗になっている物件があります。

その１階が、営業所や事務所、通常の物販の会社が入っている場合は、
大きな問題はあまりないのですが、
スナックが入っているケースでは少々、注意が必要になります。

スナックというと、すぐピンとくるモノがありませんか。

そうです。スナックにつきもののカラオケです。

このカラオケで、いろいろと悩ましい問題が起きています。

騒音問題です。

防音対策がなされていればいいのですが、
物件によっては、ちゃんとした対策が取られていないことがあります。

近隣とカラオケ騒音でもめることもあります。
初めのうちは、お店にクレームがいきますが、
解決が見られないと、管理会社、オーナーに苦情が寄せられてきます。

そして、オーナーにとって、とんでもない落とし穴となるのが、

このような物件は、空室率が著しく高くなる可能性がある

ということです。

もちろん、先ほど説明した、苦情が出る恐れもありますが、
それ以前に、入居者が入らない恐れがあるのです。

住居物件を探されている賃貸のお客さんに
避けられてしまう可能性があるのです。

特に、初心者の不動産投資家の方は注意していただきたいと思います。

それは、売りに出されている物件が、

現在、満室稼働している場合には、
入居者が決まりにくいという考えが頭に浮かばないことが多い

ので、冷静に考えることが大切です。

もし、あなたが住居としてのお部屋を探しているお客さんだとしたら、
１階にスナックのある物件で、２階のお部屋を借りようとしますか。

「スナックの上か。うるさそうだから別の物件探した方がいいかも…」と
考えるのが自然な流れです。

この危険性を避けるためには、

周辺の不動産業者で、現状家賃と賃貸条件で、
住居部の客付けに苦労しないかどうかを
徹底的にヒアリングする

ことです。

満室稼働のマンションを買ったのはよいけども、
購入後、住居部のお部屋が空いても、なかなか入居者が決まらない、
というのでは目も当てられません。

ただ、勘違いはしないでください。
１階がスナックだったら、絶対買うな、といっているわけではありません。

物件が立地している地域によって、状況が変わる場合はあります。
また、賃貸条件で、客付けが容易になることも考えられます。

賃貸業者の口から、ネガティブな見通しが出た場合には、
リスクとリターンをよく考えあわせたうえで、
不動産投資として成り立つかどうかを
慎重に購入判断をすることが重要です。



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