2014年06月19日 [物件入手]

東京都北区のＫさんよりご質問いただきました。

「雨宮さんこんにちは。
私も、不動産投資に乗り出そうと思い、
今、一棟ものの中古マンションの購入を狙って、
日夜物件探しを行っています。

よく周りの友人たちから、
管理の良い物件を買うべきだといわれるのですが、
なかなかそういう物件に出会いません。
私に運がないのか、管理状態の悪い物件にばかり縁があります。
管理状態の良いことというのはそんなに重要なことなのでしょうか。
教えていただければ幸いです」

まず結論から申し上げましょう。

１棟モノの購入を検討しているのなら、
「管理の良い物件を買え」という常識は常識に非ず、

です。

なぜならば、もし、管理状態の悪い物件なら、
あなたがその物件を購入した後、賃貸経営を実際に行う中で、
しっかりとした管理会社に変えてしまえばいいだけのことだからです。

管理をよくするだけで、見違えるように生まれ変わる物件であれば、
むしろ、掘り出し物の物件と言える可能性もあります。

そして、このような物件を捨てがたい別の理由もあります。

「管理の悪い」物件を買う大きなメリットは、
ズバリ、指し値が通りやすいということなのです。

不動産投資家にとって、何よりも
格安で物件が購入できれば一番喜ばしいことですよね。

管理状態が悪いまま放置しているということは、
物件に対する売り主の愛着が薄い、ということを意味します。

賃貸経営に関心のない大家さんが売り主さんですから、
売れて金になればいい、くらいにしか考えていない方も多いのです。

ただし、メリットがあれば、デメリットもあります。

それは、現在、入居されているお客さんの��質�≠ﾉ
問題がある場合が多いことです。

そうです。賃貸経営が楽に行えるか、といわれると、
しばらくの間、大変になるかもしれません。

大家さんが、入居者の質を向上させるための改善や啓蒙に、
並々ならぬ熱意と努力が求められます。

相当な時間がかかることも覚悟しておかなければなりません。

しかし、人一倍の情熱を持った大家さんであれば、
「管理の悪い」物件は、格安に買える可能性を秘めた
興味深い物件であると言えるのではないでしょうか。

でも、このブログの読者の多くの方が、どこかで、
不動産は管理を買え、といったことを耳にしているのではないでしょうか。

実は、不動産は管理を買え、というのは、
区分所有物件を購入する場合に、精査するポイントなのです。

なぜならば、区分所有物件を購入した場合に、
管理状態が悪い物件の場合、効果的な手を打ちにくいためです。

一区画の区分所有物件を入手した不動産投資家が、
一存で管理会社を変えることはできません。

かと言って、

賃貸経営のノウハウも無く、情熱もない管理会社のモチベーションを高めることは
本当に難しいことであると思います。

ですので、区分所有物件を購入する場合には、
物件の管理状態というものがとても大切になるのです。


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