2014年09月17日 [物件調査]

不動産投資を始めようと考えられている方は、
私の周りでも結構ふえています。

すでに物件を探されている方は、
いい物件が見つかりましたでしょうか。
なかなかいい物件が見つからないという方もいらっしゃると思います。

不動産との出会いは縁だとよく言います。
不動産投資の成功を決めるのは、
いい物件に出会うことができるかどうかといっても過言ではありません。

これはという物件が見つからない方も、諦めないで続けてください。
活動を続けていれば、
突然、素晴らしい物件との出会いがあるかもしれませんので、
一喜一憂しないで、物件探しに取り組んでくださいね。

今日は、物件探しをされている初心者の方に、
私がよく感じていることを書きたいと思います。

私の周りの不動産投資家の方は、みなさん人がいい方ばかりなので、
不動産物件に関する情報をあたまから信じ過ぎるということを
少々心配しております。

売買物件のチラシは情報の宝庫です。
さまざまな重要な情報が出ています。

ですが、その情報の吟味には慎重になる必要があります。

収益物件を探しはじめた方とよく話をしていていて、
話しに出てくるのが最寄り駅からの徒歩分数のことです。

「〇〇の物件なんですが、徒歩７分ですので、
その点はいいかなと考えているのですけど…」なんて話を振られることが
とても多いのです。

皆さん、チラシの情報が正しい前提で話されています。
でもちょっと待ってください。

「人を見たら泥棒と思え」ではないですが、

売買物件のチラシを見たら、疑ってかかれ

の精神でいってください。それくらいでちょうどいいのです。

車社会の地方都市や郊外物件などでは、
最寄り駅からの徒歩分数はさほど重要な情報ではありませんが、
首都圏などの都市部の物件ではとても重要です。

不動産物件は、８０ｍを徒歩１分として計算することになっています。
ですので、信号待ちの時間などは考慮されていません。

それにしても、実際に歩いてみると、
あまりにもかかる時間が異なることが多いのです。

そのようなケースでは、地図上で計測しても、
やはりチラシの表示時間は誤りであることが多いです。

不動産業者によっては、確信犯で、地図上を直線距離で測っている業者もいます。

これ、面白いな、と思ったのですが、

私の経験では、
最寄り駅徒歩１０分の物件が一番の要注意といえます。

つまり、徒歩１０分という表記のある物件が、
実際には「ウソ」だったということが多かったのです。

皆さん、なぜだど思いますか。

それは、今、お部屋探しをされる方もほとんどが
インターネットで探されています。

その場合に、条件チェックで、徒歩１０分までとされる方が多いからです。
それ以上かかる物件ですと、条件として指定しない場合しか、
物件情報にひっかからなくなるのです。

収益物件を売る方も買う方も、徒歩分数１０分というのが
入居者客付けの��分水嶺�≠ﾉなっていることを分かっているのです。

ですから、不動産投資物件を売る不動産屋さんも、
徒歩分数が１０分以上かかる物件でも、

無理をして、１０分に押し込んでしまう傾向があるのです。

１３〜１４分の距離でしたら、
徒歩１０分として販売してしまっている業者さんも多いと思いますよ。

そのような物件を購入後、徒歩１０分で入居者募集して
お客さんが実際に歩くと、
信号待ちなども入れると２０分近くかかったりするのです。

募集のときの話と全然違うと怒って、
退去してしまうお客さんも出てきてしまいます。

賃貸経営上、入居稼働率に大きな影響を与える可能性があるのです。

ぜひ、物件探しをされている方は、
売買チラシの情報をあたまから信じないで、
自分で一つ一つ確かめることが大切です。

そういえば、私は物件調査で２０００キロ以上歩いています。

こんな物件もありましたね。
東武野田線の初石駅周辺のアパート（千葉県）でした。
売買チラシには、最寄り駅から徒歩７分で出ていました。

実際歩いてみたら、２０分近くかかったのです。
後で、地図上で計測したら、徒歩分数換算で１３〜１４分でした。

売買チラシに表示されている徒歩分数の倍の時間かかるという物件です。

大手ハウスメーカーの施工物件でいい不動産投資物件なのですが、
徒歩分数表示では問題がありましたね。

後日、不動産屋さんに指摘したら、売買チラシの表示が変わりました。

最寄り駅１３分に訂正です（笑）。

収益物件を探されているみなさん、
ぜひ、ご自身で、情報が正しいかどうかをじっくり確かめてください。

不動産投資の落とし穴を避ける第一歩となります。


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