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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年03月02日 [物件入手]
さて、今日のテーマは、

物件購入の際に、長期売れ残り物件をマークせよ!

です。

あなたは、どこから、アパートやマンションといった収益物件の販売情報を
どこから得ていますか。

おそらく多くの方が、売買情報のポータルサイトや、
大手業者さんのホームページなどから
物件情報を得ているのではないでしょうか。

そのようなときに、
不動産投資家の方は、どうしてもオーラを放つピカピカ物件に目が行くようです。

まあ、仕方のないことではありますが、

売れ残りそうな物件の動きにも
十分に注意をはらっておく必要があります。


実は、売れ残り物件の中に儲かる可能性を秘めた
驚くような優良物件が潜んでいることがあるのです。

必ずしも、売れ残り物件=収益性の悪い物件ではないのです。

ですから、

時間が許す限り、いつまでも売れずに残っている物件も
明らかに問題ありという物件でなければ、
現地に行って調べてみることが大切なのです。

売れ残っている物件ですので、そんなにあわてなくても、
物件獲得におけるライバルはそんなに多くはありません。

調査をしてみて、需給状態のよい地域に立地し、
稼働状況のよい、人気物件だったりしたら、それこそめっけもんです。

この大前提は大変重要ですので、まず心にとめておいてくださいね。

そして、もう一つ重要なことです。

もしあなたが今、何か購入物件を探されているのであれば、
ぜひ行ってほしい作業があります。

それは、できるだけ多くの物件について、

はじめて売り情報として掲載された日付を
自分の物件情報ノートに記録として取っておくことです。


すぐ売れてしまう物件は関係ないのですが、
売れ残り物件などで、掲載更新が続いていくと、
最初に市場に出た日が分からなくなってしまうからです。

では、最初に掲載された日を把握するのがなぜ重要なのでしょうか。

それは、

指値の可能性を探るのに大いに参考になるからです。

たとえば、ターゲットの物件が、1年間も売り情報として出ていて、
全く誰にも見向きもされず売れ残っていたとしたらどうでしょうか。

売主さんはかなり弱気になっているはずです。

もし、どうしても売りたいという意向があれば、
多少安くしてでも、買いたい人が現れれば、
売ってしまおうということになるのです。

いつから売りに出ているかが分かっていれば、
かなり強気の指値を入れてみることも可能になるのです。


最近は、割安で物件を購入できる機会はめっきり少なくなっています。
でも、そんな売れ残り物件には大きなチャンスがあることが
お分かりいただけると思います。


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2014年03月02日 [物件入手]
さて、今日は、物件調査時にやっておくことの一つとして、

最寄り駅の乗降客数をチェックする

というテーマでお話ししたいと思います。

最近は、初心者の不動産投資家予備軍の方も、
購入前にいろいろと調べる方が増えてきました。

ただ、私がアドバイスにのっていて、
調査からよく漏れているのが、最寄り駅の乗降客数です。

ターゲットの物件が立地する地域の需要面を占うデータの一つとして、
この最寄り駅の乗降客数というのは重要です。

一日どれくらいの方が、その駅を利用しているのか。

当然のことですが、その数が多いほど、
賃貸客の潜在需要が高いということが言えます。

やはり、不動産投資や賃貸経営を行ううえで、
お客さんの需要が強いか、弱いかは大変気になるところです。

この乗降客数は、
鉄道会社のホームページに掲載されていることもありますが、
現地に行った際に、駅で直接聞いてしまうのもいいと思います。

また、

時間的な経過という軸で、
乗降客数の推移を把握することも大切です。


つまり、その駅を使う人が、たとえばこの10年で倍増しているのか、
それとも、2割も3割も減少しているのとでは、
全くそのエリアに対する将来に対する需要判断が変わってきます。

さらに、

その鉄道路線の全駅の中で、
その駅の乗降客がどれくらいの位置をしめているのか


も合わせて調べておきます。

その駅が、ターミナル駅に次ぐ拠点駅であるのか、
どちらかというと存在感の薄い駅なのかを知っておくことも
重要です。

ただ、誤解されるといけないので言っておきますが、
存在感の薄い駅だから駄目だといっているのではありません。

乗降客数というのは、
あくまでエリアの需要面を予測するのに役立つものです。
不動産投資の事業判断のためには、
供給面の状況もあわせて考えなければなりません。

また、売買価格などいろいろな条件との兼ね合いですので、
破格の物件であれば、存在感の薄い駅であっても「買い」の判断ができます。

最寄り駅がどういうポジションの駅かが分かれば、
入居者さんを客付けする際の
不動産屋さんの流し≠烽る程度想像がつきます。


たとえば、拠点駅の隣の駅という位置づけであれば、
お客さんはまず、お隣の拠点駅で物件を探します。

家賃等の条件で折り合いがつかない時に、
その最寄り駅周辺の物件が候補になってくる、というような
流れが分かるのです。

不動産投資や賃貸経営を行ううえで、データ収集&その分析が、
その後の成功の成否を分ける大きなカギとなります。



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