ビジネスブログ|(株)オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート!<講演・セミナー・空室対策コンサルティング>

株式会社 オーナー・インテリジェンス
株式会社 オーナー・インテリジェンス
「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年03月05日 [物件入手]
今日のテーマは、2030年の東京23区の人口予測についてです。

賃貸経営がうまくいくかどうかは、
エリア人口の大小ということだけで決まるわけではありませんが、
とても大切なファクターであることは間違いありません。

私のセミナーを受講してくださっている方にも多いのですが、
不動産投資家さん同士の会話で、

「ほんと空室問題って厳しくなっているよね」
「地方によっては、3〜5割も空き室がある地域もあるみたいだよ」
「お互い東京23区内の物件買っといてよかったね」
「人口減少社会っていっても、東京23区なら人口も減らないだろうし…」

なんていうのをよく耳にします。

でも、私はこういう会話を聞いていていつも思うのですが、
はっきり言ってヤバイです。

東京を一括りにし過ぎです。

実は、2030年の東京23区の人口は
区によって、かなりバラツキが出る予測がたっているのです。


2010年の23区人口は約882万人で、
2030年の人口予測は約890万人となっています。

確かに、これだけ見ると、やっぱり東京は強いなあと思いますよね。

大きく人口が減る地域が多いのに、東京23区はわずかながらも
増加が予想されているのです。

だた、問題は区によって大きく状況が変わってきそうだということです。

都市計画の専門家で、早稲田大学特命教授の伊藤 滋氏が、
2030年の東京23区の人口予想について解説しています。

それによると、よく同じような地域水準と言われている
杉並区と世田谷区で見てみると、

世田谷区は、2030年には2.5万人程度増加。
しかし、杉並区は、3.4万人程度も減少すると予想


しているのです。

私も、世田谷区と杉並区という2つの区は
かなりイメージ的にも近いものがあると思うのですが、
20年後の人口予測ではずいぶん異なりますね。

では、最も人口が減少するのではないか
と見られているのはどこだと思いますか。

正解は、足立区です。

約65万人いる人口が、
2030年には58万人程度まで減少してしまうといいます。

足立区は、差し引き7万人もの人口減少予想です。

もし、本当に7万人も人口が減ってしまったら、
賃貸経営の点からはツライです。

逆に、人口が増加すると予想されている区はどこでしょうか。

とても気になりますよね。

中央区では、10万人の増加が見込まれています。
そのほか、江東区が19万人も人口増加が予想されている


のです。

東京23区でも、ずいぶんと様相が変わる印象がしますよね。

もっと細かく見ていけば、
区の中でも需給状態にかなりバラツキがでるのかもしれません。

もちろん、今日のお話は、あくまで予測のお話です。

実際にそうなるかどうかは全くわかりません。

また、他の研究機関や研究者がシミュレーションすれば多少異なる
予測が出されるかもしれません。

でも、少なくとも東京だから、東京23区だから安心というのは
かなり雑な思い込みであることはお分かり頂けると思います。

最悪の事態も想定して、空室対策を十分に練っておく必要がありそうです。



★★不動産投資・賃貸経営を強力サポート トップページはこちら







2014年03月05日 [経営管理]
本日は、プロパンガス(LPガス)料金と賃貸経営について考えたいと思います。

大家さん初心者の方の中には、
LPガス料金は一律だと勘違いされている方が非常に多くいらっしゃいます。

LPガスは完全な自由競争の世界で、料金は会社によってバラバラ。
しかも、同じ会社でも、契約する相手によって異なるのです。


各会社が基本的に共通している点は、
基本料金+従量料金(使用した量によって課金)という課金方式ぐらいです。

もちろん、基本料金も、㎥あたりの従量料金も、全く異なる場合が多いのです。

首都圏では、だいたい、

基本料金が、1500円〜1800円
従量料金は、300円〜600円(㎥あたり)くらいでしょうか。

契約内容によって、入居者が支払うガス料金の負担が随分違ってきます。

設定料金の高い物件に住んでいる入居者からすれば、
たまったものではないということになるでしょう。

LPガス会社を選べるのは大家さんです。
ご入居者には選択権はありません。


つまり、大家さんのLPガス会社選択に入居者は縛られてしまうのです。

さて、ここで質問です。

あなたの物件がLPガスを入れているのなら、
ガス料金の設定はどうなっていますか。すぐ答えられますか。

大家さんの中には、こう言われる方もいます。

「大家が負担するものじゃないから、賃貸経営に影響はないのではないか」

でも、そうではありません。

LPガス会社の見直し、料金の見直しは、
立派な物件力アップになります。


大家さんの努力で、ガス料金が安くなるということを入居者が知れば、
あなたの物件にもうちょっと住もうということになります。

最高の空室対策は、今入居してくれているお客さんを退去させないことです。

そろそろ引っ越そうかと考えていた入居者を踏み留める効果もあります。

オーナーチェンジで賃貸物件を購入された方は、
LPガス料金をまず把握してください。

高いようでしたら、タイミングを見て、会社を変えることも視野に入れてください。

ただ、LPガス会社とガス料金を交渉する際に気を付けることがあります。
とても重要です。

それは、

大家さんに対するメリットをどのようにつけてくれるか

です。この点を必ず確認してください。
大家さんに対して直接のメリットがないような会社とは、
いくらガス料金が安くても契約してはいけません。

たとえば、給湯器を無料で交換してくれるとか、
最近は、大家さんのコストカットにプラスとなる
提案をしてくるガス会社さんが数多くあります。

大家さんも、あまりガス料金を下げることしか頭にないと、
大家さん自身に対するメリットの部分がなくなってしまいますので、
そのバランスをよく考えることが必要です。


★★不動産投資・賃貸経営を強力サポート トップページはこちら



このページの先頭に戻る