ビジネスブログ|(株)オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート!<講演・セミナー・空室対策コンサルティング>

株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年05月31日 [メンテナンス]
さて、今日のお話は、オーナーの現場訪問です。

これは、賃貸経営において、

成功をさせるための重要なキーワードだと思います。

オーナーの現場訪問。

難しいことではありません。

大家さんが、現場に顔を出すということです。

物件を新築するときや、リフォーム工事をするときに、
施主さんの姿が見えるか見えないかで、
職人さんの仕事の出来に大きな差ができるのです。

別に、大家さんが現場に立って、監視の目付きで
見つめろというわけではありません。

大家さんが現場にいるだけで、
いい意味で見えない力が働いているのです。


もちろん、大家さんが建築について学んで知識があれば、
現場で仕事を見るうえで、なおさらメリットがあることは間違いありません。

でも、繰り返します。
決して、建築知識が豊富でなくても、

大家さんが現場にいるだけで、
いい意味で見えない力が働いているのです。

現場の空気感が変わる

と言ってもいいかもしれません。

また、現場に赴くときは、必ず差し入れを忘れずに持っていくことです。

私の親の代には、家を建てるときには、
大工さんのご機嫌を取るために、
お茶を出したり、食事を出したりしながら、
少しでもいい家を建ててもらうというのが一般的でした。

職人気質といいますか、
職人さんは、気分がいいと、仕事の方も出来がよかったりします。

まあ、別に職人さんに限らず、
誰でも、よくしてもらった人の恩には報いるというのが、
人の気持ちというものでしょうね。

私は、原状回復工事などの簡単な作業を依頼したときでも、
必ず現場に顔を出すようにしています。

差し入れは、缶コーヒーが多いでしょうか。

そんな差し入れを機に、職人さんと話が弾み、
職人さんたちのノウハウについて教えてもらったり、
手抜き工事の裏話が飛び出したりすることもあるのです。

たった、百数十円の缶コーヒーの差し入れで、
私がメリットを感じることは、他にもあります。

ちょっとしたことに、職人さんが気を利かせて、
プラスアルファの作業をしてくれることです。


先日お願いしたクロス職人の方は、
張り替え作業を依頼していなかったクロスについても、
糊付けが弱くなっていた箇所の補修をしてくれたりしました。

素人には分からなくても、職人さんには手を入れた方が
いい場所というものに目がいっていることはよくあります。

ただ、頼まれてもしていないことを、
わざわざ手間をかけてすることはありませんよね。

職人さんというものは、お金の問題ではなく、
施主の気持ちを意気に感じたりしてくれるのです。


差し入れで、本来の仕事のできも明らかにいいものになります。

こんなノウハウと呼ぶにはあまりにも常識的過ぎることでも、
やっていない大家さんは多いのです。

やはり、人任せというか、
他力本願意識で固まっているのかもしれません。

大家さんにとって、
現場訪問と差し入れは、絶対にはずせないことだと意識してくださいね。


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2014年05月31日 [経営管理]
さて、今日は、
駐輪場の整理の重要性と管理方法について
お話ししたいと思います。

私が、アパートやマンションを見て回っていますと、
けっこう気になるのが、駐輪場が乱雑な物件が多いことです。

物件の外観やお部屋をきれいに保っていて印象がいいのに、
外回りの自転車置き場がきたないのはとても残念です。

所有者の分からない古い自転車やバイクが放置されたまま
溢れている駐輪場が目につきます。

このような駐輪場は満室の賃貸経営を目指すうえで、大きな問題です。

まず、内見に訪れたお部屋探しのお客さんが、
管理がだらしないと感じてしまうことです。

つまり、入居者の客付けで苦戦をしてしまう原因になるのです。

乱雑な駐輪場の状況を改善しないと、
内見時の成約率を大きく下げてしまうことになります。


また、さらに問題なのは、
現在入居されているお客さんの不満を高めることになることです。

不法廃棄されたような古い自転車が放置されていることで、
自分の自転車が止められないのは、間違いなく不満につながります。

こちらの問題点は、残念ながら、
ピンときていない大家さんがかなり多いように感じます。

実際に、そこで生活をされていない不動産投資家や大家さんは、
現在、入居されている方の生活視点が欠けているのです。


あなたは、今駐輪場に止めてある自転車やバイクの所有者が誰か、把握していますか。

この把握ができていないと、仮に不法投棄された自転車やバイクを
処分しようとしても、処分ができません。

そこで重要なポイントです。

所有者把握のためには、管理シールを作成するべきです。

私は、新しく入居される方には、

必ず、管理シールを自転車やバイクに貼ってもらうようにしています。

シールは高い費用をかけて外注する必要はありません。
もし、テプラがあればそれで作成してもいいですし、
シール作成用紙を買ってきて、パソコンでプリントしてもOKです。

ただし、

シールには、必ず、所有者が特定できるように、
部外者に分からないように&秤ョナンバーを付しておくことです。


え、部外者に分からないように、って?

それは、部屋番号をそのままシールに表記すると、
部外者にも分かってしまい、特定のご入居者が何らかの原因で狙われた時、
いたずらされてしまう恐れもあるのです。

ですので、

大家さんだけが分かるナンバリングをすればいいと思います。

いろいろなやり方があると思いますが、
一見、全く意味のない5桁くらいの数字でもいいと思います。

その下3桁を部屋番号にしておくとかであれば、部外者にはわかりません。
例えば、103号の方の自転車には、「35103」「79103」とか…。
上3桁にすれば、もっと分からなくなりますね。

もし、駐輪スペースにかなりの余裕があるような物件であれば、
駐輪場所を指定することで、管理が数段しやすくなります。

広い敷地の物件であれば、ぜひ場所指定をすべきです。

さらに、私の所有物件では、ご入居者から、
使用している自転車やバイクの登録用紙を提出してもらっています。

といっても、決して難しいことではありません。

定期的に、ご入居者にご自身の自転車やバイクの
防犯登録番号を用紙に記入してもらい、ファイリングしているのです。


ここまでしておけば、仮にシールがはがれたり、
こすれて表記が見えなくなっても大丈夫です。

なお、今回は詳しく触れませんが、
もし、高級物件であれば、
整然と配置できるように、自転車ラックを設置することも一案です。

カーポートにして雨ざらしを防いだり、アンカーボルトを採用し、
バイクをチェーンでくくりつけられるように工夫することもいいと思います。

また、そこまで整備する場合、自転車やバイクの利用を有料化するという
ことも検討するといいでしょう。

物件の外観やお部屋を素敵につくりあげ、物件力を高めても、
自転車置き場まで気が回らず、盲点となってしまっている物件が目立ちます。

また、駐輪場に注意がいっていないと、
廃棄されてしまった自転車の存在に気が付いていない場合も多いと思います。

このブログをお読みくださっている不動産投資家や大家さん、
駐輪場の点検をしてみてください。


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2014年05月31日 [物件調査]
今日は、特に、中古物件の購入を検討されている不動産投資家の方に、
物件調査をされる際に、注意していただきたいポイントの一つを
お話ししたいと思います。

それは、

1階にテナントとして、スナックが入っている物件は、
住居部の賃貸に影響を与えていないかを十分にチェックする


ことです。

1棟モノのマンションの購入を検討する場合、
一定の割合で、1階がテナントの店舗になっている物件があります。

その1階が、営業所や事務所、通常の物販の会社が入っている場合は、
大きな問題はあまりないのですが、
スナックが入っているケースでは少々、注意が必要になります。

スナックというと、すぐピンとくるモノがありませんか。

そうです。スナックにつきもののカラオケです。

このカラオケで、いろいろと悩ましい問題が起きています。

騒音問題です。

防音対策がなされていればいいのですが、
物件によっては、ちゃんとした対策が取られていないことがあります。

近隣とカラオケ騒音でもめることもあります。
初めのうちは、お店にクレームがいきますが、
解決が見られないと、管理会社、オーナーに苦情が寄せられてきます。

そして、オーナーにとって、とんでもない落とし穴となるのが、

このような物件は、空室率が著しく高くなる可能性がある

ということです。

もちろん、先ほど説明した、苦情が出る恐れもありますが、
それ以前に、入居者が入らない恐れがあるのです。

住居物件を探されている賃貸のお客さんに
避けられてしまう可能性があるのです。

特に、初心者の不動産投資家の方は注意していただきたいと思います。

それは、売りに出されている物件が、

現在、満室稼働している場合には、
入居者が決まりにくいという考えが頭に浮かばないことが多い


ので、冷静に考えることが大切です。

もし、あなたが住居としてのお部屋を探しているお客さんだとしたら、
1階にスナックのある物件で、2階のお部屋を借りようとしますか。

「スナックの上か。うるさそうだから別の物件探した方がいいかも…」と
考えるのが自然な流れです。

この危険性を避けるためには、

周辺の不動産業者で、現状家賃と賃貸条件で、
住居部の客付けに苦労しないかどうかを
徹底的にヒアリングする


ことです。

満室稼働のマンションを買ったのはよいけども、
購入後、住居部のお部屋が空いても、なかなか入居者が決まらない、
というのでは目も当てられません。

ただ、勘違いはしないでください。
1階がスナックだったら、絶対買うな、といっているわけではありません。

物件が立地している地域によって、状況が変わる場合はあります。
また、賃貸条件で、客付けが容易になることも考えられます。

賃貸業者の口から、ネガティブな見通しが出た場合には、
リスクとリターンをよく考えあわせたうえで、
不動産投資として成り立つかどうかを
慎重に購入判断をすることが重要です。



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