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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年10月31日 [物件入手]
今日も物件購入についてのお話です。

よく、不動産投資を始めようという方から、
「融資を利用して物件を取得したいのですが、
最初から1億円以上の大規模な物件に手を出すのは心配なので、
3000万円〜5000万円の中古木造アパートを狙おうかと思っています」
というお話をお聞きします。

とてもよく気持ちが分かります。

億単位のお金を借りるというのは、
普通の人の感覚からすると、すごく怖いことだと思います。
私も小心者ですから、
あまり大きな借金を作って、投資をすることに抵抗感はあります。

ただ、現実の取り引きで、
小規模な中古木造物件が取得しやすいかというと
これが、なかなか難しいのです。

面白いことに、
不動産投資のことをいろいろと勉強していくと、
初めて物件を購入する方でも、東京周辺では、
結局1億円前後の中古RC造物件に人気が集中してくるのです。

それはなぜでしょうか。

一つには、融資を受ける場合に木造物件では、
融資期間が短くなってしまい、
事業計画上、利益を上げることが難しくなることがあります。

金融機関は一般的に、
物件の残存法定耐用年数の期間でしか融資しません。
木造の場合、法定耐用年数は22年ですから、
中古物件の場合、築年数を22年から差し引いた期間でしか
融資が受けられません。

実は、もう一つ、小規模な中古木造アパートが、
実際には入手しにくい大きな理由があります。

それは、現金買いのライバルに負けてしまうという現実があるのです。


収益物件などの不動産に買い付けを入れる場合も、
現金買いほど強いものはないのです。


どんなにスピード感をもって、
買い付けを出しても、
それに銀行からの借入を条件としたローン条項がついていると、
売り主さんは、後から買い付けオファーを出した
現金買いのお客さんに販売してしまうのです。
その方が確実な買い手ですので致し方ありません。

東京周辺の物件ですと、
3000万円くらいのおいしい物件が市場に出れば、
現金買いのお客さんが殺到するでしょうね。

そこに、融資を前提として物件を購入するという投資家の
入り込む余地はなかなかないのです。

最近でも、5000万円くらいまでの物件は
現金買いのお客さんが多くいます。

1億円くらいの物件になると、
さすがに現金買いできるお客さんはかなり少なくなってきますので、
ローン条項をつけても、十分に戦える可能性があるのです。

だからこそ、最終的に融資期間の取れるRC造物件で、
現金買いのお客さんの少ない1億円前後の物件に
人気が集まってくるのです。


これから初めての物件を購入するという方は、
とにかく現金は強い≠ニいうことを心に留めておいてください。


以前ほどではありませんが、

現金買いの場合、まだまだ指値の通る物件もあります。

もし、現金で買う場合は、
価格交渉をしてみることを忘れないようにしてください。




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2014年10月30日 [物件入手]
ROI指標って聞いたことあるでしょうか。

不動産投資物件を購入するときに、表面利回りや実質利回りといった
指標に関心がいくのが普通ですが、
これから短期間で賃貸経営を拡大していこうという方は、
このROIという指標にも注目する必要があります。

ROIは、物件の販売チラシの物件概要に表示されることはありません。
不動産投資家の方が、自分で計算する必要があります。

このような指標の定義はさまざまあることがあるのですが、
一般的には、ROI(%)は、


キャッシュフロー(年間の手取家賃収入)÷物件購入時の自己資金×100

になります。

Return on Investmentのことで
日本語では「投資利益率」などと言われています。

つまり、投資効率を表すものなのです。

たとえば、諸費用込みで1億円のマンションを購入したとします。
自己資金は2000万円で、金融機関から8000万円の融資を受けました。
年間の家賃収入から経費を差し引いたキャッシュフローは300万円でした。

この時、ROIは、300÷2000×100=15
15%ということになります。

さて、問題なのは、不動産投資において、
この15%という数字が何を意味するかです。
意味としては、


投下した自己資金に対して、年間にどれくらいの利益が得られたかの割合

ということになります。

100÷15≒6.6

つまり、自己資金分については6年ちょっとで回収できるという意味になります。

ということは、


ROIが高いほど、自己資本金を回収するスピードが早くなり、
さらなる不動産投資物件入手のために資金をつぎ込むことが可能になるのです。


収益物件をどんどん買って、拡大路線の戦略を実現していきたい方は、
ROIの数値が高い方が都合がいいのです。

もう、お分かりだと思いますが、
表面利回りや実質利回りが高い方が、ROIも高くなる傾向はあります。

ただし、全額自己資金で購入すると、
回収するのに時間が長くかかるということです。

別の言い方をすると、


出来る限り多く融資を受け、
しかも、長期で低金利であればあるほど
ROIは高くなるということになります。


でも、私は、
単純に、ROIが高い投資がいいと言っているのではありません。

ROIが高いというのは、自己資金の入れ方が少ないのですから、
リスクも大きく抱えていることになります。

自己資金を多く入れて、
低リスクで賃貸経営をすることも間違いではないのです。
しかも、現在の金融機関の融資姿勢は厳しいです。
フルローンに近い融資というのは可能性が低くなっています。
おのずと、ROIの数値にも限度があります。

短期間に物件を増やす拡大戦略をとるかどうかは、
それぞれの不動産投資に対するスタンスによるものだと思います。




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2014年10月28日 [物件入手]
埼玉県さいたま市の高橋さんよりご質問をいただきました。

「雨宮さん、こんにちは。
質問をさせていただきたいのですが、
よく差別化できる不動産投資物件を入手した方がいいとか、
売りがアピールできる物件を購入した方がいいとかいいますよね。
何となくは分かるのですが、今ひとつピンときません。

雨宮さんのアドバイスをお聞きできればうれしいです。
私は、今、物件探しに奔走しています。
ぜひ、参考にさせていただきます」


という内容です。

高橋さんに限らず、不動産投資物件の購入を考えられたことのある方なら、
どこかで必ず、物件取得後の経営を考えて、
差別化できることが重要だよという話は聞いたことがあると思います。

これから大量空室時代はさらに深刻になってくることが予想されます。

ネットや紙媒体でその不動産投資物件をアピールする際にも、
賃貸のお客さんに、いかに他の物件と違った、魅力的な物件であるかを
分かってもらわなければなりません。

でも、確かに、差別化できることが大切だと言われても、
何となく漠然としています。

私がアドバイスをしてあげるとしたら、
差別化要素をもった物件にも
2種類あるという点に注目することなのです。


それは、先天的な差別化要素と後天的な差別化要素です。

具体的な例を挙げて説明します。

差別化要素は、その物件の売りと言ってもいいですが、
たとえば、

ケーブルテレビ導入物件。
光インターネットが無料でつなぎ放題。
ペット可、ペット共生物件。
超駅近物件
オーシャンビュー物件。
温泉引き込み物件。

などがあるとします。

あなたは、これらの差別化要素を
2つのグループに分けられますか。

いかがでしょうか。

この時のポイントが、「先天性」と「後天性」なのです。

つまり、


差別化要素には、「先天的」なモノと
「後天的」に作り出せるモノとがあり、
「先天的」な差別化要素の威力はより強力だということです。


たとえば、

光インターネット設備が導入されていて、
無料でつなぎ放題となっているのも、
単身者向け物件を中心に、大きなアピールポイントにはなります。
しかし、そのような差別化ポイントのない不動産投資物件を購入したとしても、
買った後で、いくらでも導入できますよね。

ペット可物件やペット共生物件も、
自分が物件を手に入れた後で、
既存入居者の対応するのに手はかかりますが、対応可能です。

これらは、いわば、後で対応できる差別化要素になります。


後天的差別化要因については、現状では差別化になっていても、
ライバル物件に後で、追いつかれてしまう可能性があるのです。


一方、

超駅近物件という差別化要素はどうでしょうか。

最寄り駅徒歩30秒といった物件があったら、
その魅力については、
後々まで他の10分の物件や20分の物件にはどうにもならないことです。


つまり、「先天的」「固有」の差別化要因は圧倒的に強力なのです。

オーシャンビュー物件というのも同様です。

こちらは単純にいいとは言えないのですが、
海が見える眺望の良さというのも、
後でつけることのできない付加価値となります。

山の斜面や、東日本大震災で津波をイメージさせる沿岸部は
難しい面もありますが、

後から手に入れようとしてもできない差別化要因の例ではあります。

東京周辺であれば、スカイツリービューの不動産投資物件というのも、
そのような差別化要因になるかもしれません。

いかがでしょうか、高橋さん。

差別化要因でも、後から手を加えることにより実現できる
要素については、あまり重視しなくてもいいかもしれません。

逆に、先天的な差別化要素をもった物件には、要注目です。


その先天的差別化要因が
本当にお客さんに訴求力があるかを併せて見極めることで、
強力な物件を入手することができるかもしれません。




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