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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年12月08日 [経営管理]
こんにちは。
本日は、東京都荒川区のタッちゃんさんのご質問にお答えします。


「雨宮さん、こんにちは。
私は、賃貸経営をはじめたばかりの大家さん初心者です。

以前、雨宮さんはセミナーの時に、ご入居者に大家さんの連絡先を教え、
いつでも電話してくれていいよ、というにすると入居者の信頼感が得られると
おっしゃっていました。

確かに、入居者からすれば安心ですし、
大家とのよい関係が築けるように思います。

ただ、正直なところ、心配もあるのです。
しょっちゅう、夜中に問題発生の電話で叩き起こされるのも
かなわないという気持ちもあります。
そのへんは実際どうなんでしょうか。
また、賃貸経営を行う上で、連絡先を教えることに関して何か注意することはあるのでしょうか」



というご質問です。

私が、このサービスを自分の賃貸経営に導入したころには
大家さんの連絡先を教えるということに関して、
あまり情報がなかったのですが、
カリスマ大家さんや、賃貸経営の指南本で
こういったサービスが紹介されるようになると、
連絡先を教えるという大家さんも出てきました。

でも、タッちゃんさんの気持ちよくわかりますよ。

タッちゃんさんは、
専業大家さんかサラリーマン大家さんかわかりませんが、
私は、最近までサラリーマン大家さんをしていました。

10年前に賃貸経営をはじめて、
入居者に自分の携帯電話番号を教えたときには、不安でいっぱいでした。

会社でくたくたになって仕事をして、
帰宅して夜中に電話で起こされたら嫌だなあ
という気持ちをもっていました。

手探り状態ではじめたことですが、
結果からいうと明らかな「杞憂」でした。

入居者さんから電話がかかってくることは
想像していたよりもかなり少なかったのです。

一つには、管理会社に管理委託を行っている物件も半数あったこと。
昼間の営業時間には、不動産管理会社に連絡が行っていました。

そして、もう一つの理由は、


大家さんが物件管理に気を配っていれば、
入居者はそれほど苦情やクレームを言ってくることはないのです。


一番心配していた、大家さんにとっては最悪のパターンである
真夜中に起こされ、対応を迫られるという事例は、
8年間でたった2、3件でした。

これらは、いずれも単身者物件での隣室騒音に対するものでした。

しかし、それも騒音をまき散らしている入居者へ
即電話で対応することで
クレームのもとを解決することができました。

困って電話をしてきた入居者さんには、とても満足してもらったようです。

念の為、連絡先を入居者に教えている
他の大家さんにも聞いてみましたが、
そんなにしょっちゅう連絡がくるという方はいませんでした。

これからこのようなことをやってみようという大家さんに
アドバイスしたいことがあります。


管理会社に管理をお願いしている場合には、
連絡会社とのコミュニケーションを密にしないと失敗します。


対応窓口が2つになってしまう可能性があるのです。

昼間は管理会社、夜間やお休みは大家さんというように
切り分けができればいいのですが、
最初から入居者に厳格なルールを言うと、
利用しにくいものになってしまいます。

大家さんが連絡を受けて対応をしたものについては、
出来るだけ早く、管理会社さんに伝えておくべきです。

逆に、管理会社さんが対応したことについても
大家さんは把握しておくことが重要です。

この管理状況を大家さんと管理会社でよく共有しておくことです。

慣れて、習慣化されれば、
このようなことは大変なことではありませんので、心配はいりません。

そして、もう一つアドバイスがあります。


この入居者サービスに必ず名前を付けることです。

私の場合は、「大家さんホットライン」という名前を付けています。
どうして名前を付ける必要があるか?

それは、

サービスに名前をつけないと、
入居者さんや対外的にアピールができないからです。

いやらしい考えですが、せっかくやるのですから、
安心サービスの一つとして大いにPRするのがいいでしょう。


カタチのないホスピタリティ(奉仕)のサービスには
名前を付けることはとても意味があります。


このブログを読んでくれている大家の皆さんで、
ご入居者に連絡先を教えようか、どうしようかと迷っている大家さん、
このサービスを導入してみてはいかがでしょうか。





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2014年12月07日 [物件入手]
本日は、最近質問の多い、
不動産投資物件の売買を仲介する業者の良し悪しについての
判断材料のお話です。

以前にもこのような質問はしばしば受けていたのですが、
このブログでもご説明したとおり、
ここを見れば完全に見抜けるという完璧な方法はありません。

でも、長期間にわたり、お客さんとおつきあいをしようという
姿勢のある業者さんは信頼できるところが多いというお話をしました。

最近、不動産投資を始めたばかりの方から、
業者さんの免許番号で判断することについて
よく聞かれることがあります。

そうです。

販売図面(売買チラシ)の下の方に、
業者名や事務所住所、連絡先が載っていますが、
それと一緒に、
東京都知事免許(8)○○○○○○○号なんていう形で
免許番号が掲載されていますよね。

それを見ることで、
業者の良し悪しを判断される初心者の方が多いのです。

まず、最初の部分、「○○免許」という部分ですが、
2通りのケースがあります。

国土交通大臣免許と○○○知事免許のどちらかになっています。

国土交通大臣免許の方が、
規模が大きく見えて、安心感があると思う不動産投資家の方がいるようですが、
その見方は正しくありません。

免許権者については、

@ 2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置する業者の場合は、
国土交通大臣免許に

A 1つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置する業者の場合は、
○○県(都道府)知事免許になります。

たとえば、東京都と神奈川県に各1つずつ、
計2カ所にしか事務所がない業者でも国土交通大臣免許になる一方、
東京都内に30店舗の事務所を持つ業者でも、
すべての事務所が都内にしかなければ、
東京都知事免許ということになるのです。

また、( )の中の数字が大きいほど、
いい業者と考えている方が多くいます。
でも、そうとも言い切れません。

この数字は、最初の免許を受けると1になり、
その後、5年ごとに免許の更新があり、
更新ごとに1つ数字が上がります。

確かに、数字が大きいほど、古くから営業をしていることになりますが、
長期間営業をしているからといって、必ずしもいい業者とは限りません。

逆に、会社の歴史が浅いからといって悪い業者でもありません。

このように、免許番号から、
業者の良し悪しを判断することはできないのです。

でも、外形から悪い業者を判断する方法は存在します。
あくまで、付き合ってはいけない悪い業者です。


それは、宅地建物取引業者の名簿閲覧をすることです。

各都道府県の担当課で、業者の名簿閲覧をすることができます。

都道府県によって、担当課が異なるので、
役所に電話をして、宅建業者の名簿の閲覧が
どこでできるかを聞けば一発解決です。

ちなみに、東京都知事の免許業者であれば、東京都都市整備局です。

前置きが長くなりましたが、
この名簿を閲覧すると何が分かるかですが、

過去5年間の行政処分の履歴が掲載されているのです。

行政処分を1度でも受けていたら、
お付き合いをすべきでない業者と判断していいと思います。

相当なことをしていないと行政処分を受けないので、
それだけでアウトと考えていいでしょう。

ただし、苦情やクレームという段階の揉め事などは
掲載されていません。

ですので、履歴がきれいだからといって、
いい業者とは言い切れません。

うれしいのは、この業者名簿をネットで検索できる
都道府県も結構あるのです。

東京都であれば、
「宅地建物取引業者の免許情報提供サービス」があります。

http://www.takken.metro.tokyo.jp/


東京都知事免許の業者や、
東京都内に主たる事務所(本店)を置く
国土交通大臣免許の業者を調べる場合には、
ぜひ、このサービスで検索をしてみてください。

免許番号や住所などから、業者の行政処分を家に居ながらにして、
把握することができます。

高額の買い物をするのですから、
悪徳不動産業者にはくれぐれも近寄らないことが重要です。



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2014年12月06日 [物件調査]
本日は、道路の調査についてです。

東京都江東区の川田さんからのご質問にお答えします。


「雨宮さん、こんにちは。
以前、不動産投資セミナーで、不動産の権利関係で一番問題となりやすいのが
接道状況ですと、雨宮さんが言っていました。
確かに、接道が建築基準法上の条件を満たさないと、
再建築ができないなどいろいろ問題がでてきますよね。

不動産投資物件を買うときに間に入ってくれる業者さんが
調べてくれるとは思うんですが、自分でも調べてみたいと考えています。
その時にどんなことに注意すればいいのでしょうか。
基本から教えて頂けるとありがたいです。
よろしくお願いいたします」


という内容でした。

接道状況に落とし穴が潜んでいることもあるので、
物件の前面をはじめ、周囲の道路を調べることはとても重要になります。

まず、不動産投資を行ううえでの接道条件の基本を押さえましょう。

建築基準法上、建築物の敷地は、


原則として、建築基準法上の幅員4m以上の道路に
2m以上接していなければなりません。


この接道義務を満たしていない土地には、
建物を建てられないということになります。

(建築基準法施行前からあった幅員4メートル未満の道路で、
42条2項道路として認められているものもあります)

これが原則となります。
でも、あくまで原則です。


地方自治体の条例で、
この原則よりも厳しい制限を受けていることもあります。


例えば、旗竿の形をして、間口部分が狭く、細長い路地の奥に、
土地が広く広がっている場合などは、
接道する幅員の条件を厳しくしている場合があります。
(そもそも、旗竿地には、アパートなどが建てられない地域もあります)

また、先ほどの原則は一般建築物を建てる際の
原則だということにも注意しなければなりません。


アパートなどの不動産投資物件(特殊建築物)は大勢の人が利用するために、
一般住宅よりも厳しい接道義務を課している場合が多いです。


たとえば、建築基準法の道路に4m以上接していなければならないと
規定している場合があります。

また、建築物の床面積によって、もっと長い幅で接していなければ
いけないケースもあります。

必ず、各自治体の建築指導課で接道義務について、
必ず確認をしておくことが大事になります。

さて、さきほど、原則を申しあげましたが、
そもそも建築基準法の道路とは何かを把握しておかなかればなりません。

接している道路が建築基準法の道路でなければ、
それだけでアウトとなってしまいます。

建築基準法の道路とは、

@ 建築基準法制定後の道路で、
国道、県道、市町村道(幅員4m以上)【法42条第1項第1号道路】

都市計画や区画整理・再開発によってできた道路(幅員4m以上)
【法第42条第1項第2号道路】

2年以内に事業決定される計画道路 【法第42条第1項第4号道路】

A 建築基準法制定前からの道路で、
幅員4m未満の昔からの道路で、4mに拡幅可能な道路
この道路に接している場合には、次に建築物を建てる際には、
敷地境界を道路の中心線から2m下げなければならない。
【法第42条第2項道路】

B 位置指定道路
ミニ開発地の分譲宅地などでよくつくられる道路
私道で、一定の技術的基準に適合し、
特定行政庁からその位置の指定を受けた道路【法第42条第1項第5号道路】

などです。

これらの建築基準法で認められた道路に原則として2m以上、
条例でさらに厳しい制限をうけている場合は、
その条件を満たさなければなりません。

さてここで、大変重要なことを申し上げます。

大きな落とし穴にはまるリスクがあるので、
気を付けて頂きたいことです。

それは、現地を見に行って、


明らかに「立派な道路」があるのを確認したけれど、、
実は、建築基準法上の道路と認められていないなどというケースがあるのです。


とても怖いですよね。

たとえば、一本道のように見えているのに、
道路と認められているのは途中まで、
なんていうことが現実にあるのです。

そんなリスクを回避するために、
物件調査の際には、


自治体の建築指導課で、必ず「道路種別図」を確認してください。

皆さん、道路種別図をご覧になったことがありますでしょうか。

いろいろな色でカラフルに塗り絵された道路図で、
建築基準法の道路が明示されています。

道路種別図を見ていると、見た目が道路なのに、
実は、建築基準法の道路として認められていないなんていう道路が
存在していることに驚くことがあると思います。

自分の購入した物件の前の道路が「道路扱いしない」などになっていたら、
知らずに購入してしまったら真っ青になります。

道路種別で疑問を感じたら、
窓口の担当者の方に聞いてみるといいと思います。

不動産を生かすも殺すも、接道次第です。

不動産投資物件の購入を検討する際には、
くれぐれも接道のチェックに力を入れてくださいね。




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