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2017年01月20日 [不動産投資マーケット]
«賃貸経営»中高年単身世帯の増加とコンパクトマンション
■人口の5割が独身、単身世帯が4割の時代へ
賃貸経営のメイン対象も中高年の単身世帯に
ここ数年、都心部の新築分譲マンションのチラシをみていると、「コンパクトマンション」といわれるタイプの物件がよく登場しています。狭小ワンルームでもなく、80㎡以上あるファミリーマンションでもない、60㎡未満の間取りのマンションです。一見、中途半端な広さにも思えますが、実は、「中高年の単身者層や夫婦のみ世帯層」を中心に人気があるのです。そして、将来的にもこの人気が続きそうな気配があります。賃貸経営を考える上でも、その辺の事情がちょっと気になりますよね。
今後の世帯動向がカギになります。
国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、約20年後の2035年には、「人口の5割が独身」の時代がやってきます。独身者が、4800万人を突破し、全人口の48％を占める予測が出ているのです。
そして、
2035年には、「単身世帯」が増加し、全体の4割弱を占めるようになり、「夫婦のみ世帯」も、緩やかに増加を続け、2割以上になると予測されています。
一方、2035年の「夫婦と子どもの世帯」は23％まで減少していくと推計されています。これまで、さまざまなシミュレーションの際に「標準世帯」とされてきた「夫婦と子世帯」はどんどん減少していきます。
■コンパクトマンションが
時代の要請にあった間取り規模に
将来的な世帯規模を考慮すると、「コンパクトマンション」はとても実情にマッチした物件と言えるのです。若い学生や社会人の住むような狭小ワンルームマンションは避けたいでしょうし、3ＬＤＫ、4ＬＤＫといった子育てファミリーのような広い間取りも不要です。
当然、賃貸経営においても、これからメインターゲットとなるボリュームゾーンは、「単身世帯」や「夫婦のみ世帯」になります。中でも高齢化の進展で、「中高年層の単身世帯」を意識して、賃貸経営を行うことが重要になるのです。この点で、「コンパクトマンション」は、不動産投資物件として、有望な選択肢になりえます。
世帯規模とのマッチングだけではありません。
コンパクトマンションは、その特徴として、都市中心部の駅近にあるものが多く、コンビニや商業施設にも近い立地にあることが多いのです。
そんな利便性に魅力を感じて、現在でも、単身生活をしている中高年者や、子育てを終えた中高年の夫婦が、より便利な都市中心部の駅近マンションに居を移しているのです。
■「住みやすい」「貸しやすい」
「売りやすい」の3拍子揃った物件
「コンパクトマンション」は、まさに、「広さより利便性」を重視した物件です。
さらに、大手のデベロッパーが分譲した「コンパクトマンション」は、セキュリティー機能に力を入れていたり、充実の設備を備えた物件も多くあります。大変「住みやすい」物件と言えるのです。
賃貸経営の面からみても、「貸しやすい」賃貸物件ということが言えます。
もう一つ、特徴があります
「コンパクトマンション」は、流動性が、比較的に高いのです。
「ワンルームマンションは通常、不動産投資家が購入者となります。ファミリーマンションは、実需層がメインです。それに対し、「コンパクトマンション」は、不動産投資家と実需層の両方が購入者になる可能性があるのです。つまり、購入対象者が幅広く「売りやすい」のも「コンパクトマンション」の特徴なのです。
このように「コンパクトマンション」は不動産投資物件としても可能性を感じさせる特徴が数多くあります。ただし、「コンパクトマンション」はその立地や利便性から、物件価格も高めの設定のものが多いです（利回りは低くなります）。ですので、個別の物件で、価格、利回り、コスト等、事業性の判断をしっかりしたうえで、不動産投資としてメリットがあるかどうかを適正に判断することは大前提となります。
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ここ数年、都心部の新築分譲マンションのチラシをみていると、「コンパクトマンション」といわれるタイプの物件がよく登場しています。狭小ワンルームでもなく、80㎡以上あるファミリーマンションでもない、60㎡未満の間取りのマンションです。一見、中途半端な広さにも思えますが、実は、「中高年の単身者層や夫婦のみ世帯層」を中心に人気があるのです。そして、将来的にもこの人気が続きそうな気配があります。賃貸経営を考える上でも、その辺の事情がちょっと気になりますよね。
今後の世帯動向がカギになります。
国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、約20年後の2035年には、「人口の5割が独身」の時代がやってきます。独身者が、4800万人を突破し、全人口の48％を占める予測が出ているのです。
そして、
2035年には、「単身世帯」が増加し、全体の4割弱を占めるようになり、「夫婦のみ世帯」も、緩やかに増加を続け、2割以上になると予測されています。
一方、2035年の「夫婦と子どもの世帯」は23％まで減少していくと推計されています。これまで、さまざまなシミュレーションの際に「標準世帯」とされてきた「夫婦と子世帯」はどんどん減少していきます。
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当然、賃貸経営においても、これからメインターゲットとなるボリュームゾーンは、「単身世帯」や「夫婦のみ世帯」になります。中でも高齢化の進展で、「中高年層の単身世帯」を意識して、賃貸経営を行うことが重要になるのです。この点で、「コンパクトマンション」は、不動産投資物件として、有望な選択肢になりえます。
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■「住みやすい」「貸しやすい」
「売りやすい」の3拍子揃った物件
「コンパクトマンション」は、まさに、「広さより利便性」を重視した物件です。
さらに、大手のデベロッパーが分譲した「コンパクトマンション」は、セキュリティー機能に力を入れていたり、充実の設備を備えた物件も多くあります。大変「住みやすい」物件と言えるのです。
賃貸経営の面からみても、「貸しやすい」賃貸物件ということが言えます。
もう一つ、特徴があります
「コンパクトマンション」は、流動性が、比較的に高いのです。
「ワンルームマンションは通常、不動産投資家が購入者となります。ファミリーマンションは、実需層がメインです。それに対し、「コンパクトマンション」は、不動産投資家と実需層の両方が購入者になる可能性があるのです。つまり、購入対象者が幅広く「売りやすい」のも「コンパクトマンション」の特徴なのです。
このように「コンパクトマンション」は不動産投資物件としても可能性を感じさせる特徴が数多くあります。ただし、「コンパクトマンション」はその立地や利便性から、物件価格も高めの設定のものが多いです（利回りは低くなります）。ですので、個別の物件で、価格、利回り、コスト等、事業性の判断をしっかりしたうえで、不動産投資としてメリットがあるかどうかを適正に判断することは大前提となります。
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