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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2017年05月30日 [物件入手]
■「竣工までに完売」のスタンスが崩れる
 業者は値引きをせず、じっくり完売を目指す
 


最近、新築マンションの区分所有物件で、販売業者が値引きをしなくなったという声が聴かれるようになりました。実需が主体のこういった物件で不動産投資をされる方は少ないかもしれませんが、相続対策を兼ねて、利回りにこだわらずに賃貸経営をされている方もいると思います。

確かに、

これまでは「竣工までに完売」が業者の基本戦略でしたが、そのスタンスが大きく変化し、値引きに消極的になっているようです。

一方で、新築マンションが売れなくなって在庫が増加しているというニュースもよく耳にするようになりました。首都圏のマンション販売在庫は、2015年12月に6000戸を突破、2016年12月には7000戸を超えています。

通常なら、在庫が増加したら、多少価格を見直してでも一刻も早く売却を図ろうとするのが業者の行動でしょう。なぜ、マンション業者は強気になっているのでしょうか。

実は、そこには、2016年1月に日本銀行が導入した「マイナス金利」政策が関係しています。


マンションデベロッパーは建築から販売までのプロセスの中で、多額の資金調達をしています。本来なら、その借入金に対して、事業上バカにならない金利がかかっているのですが、「マイナス金利」政策のおかけで、業者の金利負担が軽くなっているのです。資金的に余裕がある状態です。

だから、デベロッパーも全く焦りません。値引きをせずに完売するまで、じっくり待てる環境なのです。


短期間での完売に注力してきたあの野村不動産までもが「利益を削ってまで売る必要はない」というスタンスです。

マンション購入者にとって、「マイナス金利」政策を反映した住宅ローンやアパートローンの低金利が物件購入の追い風になっていますが、販売側の業者にとっても価格戦略で強気のスタンスが維持できる環境を生み出しているのです。





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2017年01月14日 [物件入手]
■大型総合スーパーが大苦戦で撤退
 不動産投資における不安定要素に
 


アパート・マンションなどの賃貸経営をする場合、立地の良さが、成功するための大きなポイントになります。その要素の一つが、「近くに商業施設がある」ということです。コンビニ、スーパーマーケット、ショッピングモールなど商業施設の形態は、いろいろですが、生活の利便性を担保するには、重要な施設となります。

でも、

不動産投資物件の近くに商業施設があるから大丈夫、と過大評価していると足をすくわれる時代になりました。

最近、地域の中核となっている有名なスーパーがあちらこちらで閉鎖に追い込まれているのです。アパートやマンションの目と鼻の先にあったスーパーが突然の閉鎖発表。閉鎖後は、人の流れも閑散となり、すっかり寂れてしまったというエリアが結構あります。当然、すでに近隣の賃貸物件で生活されている入居者さんにとっては買い物が不便になりますし、新規にお部屋探しをされるお客さんの印象も悪くなるので、稼働率にも影響が出てきます。

また、アパートやマンションといった投資物件も不動産です。資産価値という点でも大きく棄損してしまうことになります。


昨今、不振を極めているのは、商業施設の中でも、「大型総合スーパー」と呼ばれるものです。


政府の統計では、1991年から20年間で、店舗数が約3割減少、売上高では、約4割も減少しています。

新聞やテレビのニュースでもお聞きになられたことがあるでしょう。
「イトーヨーカ堂が、5年間で全店舗の2割にあたる40店舗を閉鎖へ」
「ユニーが、3年〜5年で、230店舗のうち最大50店舗の閉鎖を検討」
「西友が、全店舗の1割にあたる約30店舗を閉鎖へ」

大型総合スーパーはなぜ大苦戦しているのでしょうか。それは、専門スーパーに押されてしまっているためです。専門スーパーが地域の特徴に根差し、消費者ニーズを開拓しているのに、大型総合スーパーは、経営効率を重視し、金太郎飴のような品揃えになって魅力がなくなっているようです。

そういえば、千葉県の新浦安にあるイトーヨーカ堂新浦安店も不採算店として撤退するそうです。新興住宅地として多くの人を集めている振興タウン。その中核商業施設が閉鎖となったら、街は、どんな姿になってしまうのでしょうか。

賃貸経営において、不動産投資物件が「商業施設が近い」といっても、安心はできません。地域の中核を担う商業施設がある日突然、撤退表明し、消滅することがあるのです。



「商業施設に近い」を過大評価すると痛い目にあうかもしれません。





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2016年07月26日 [物件入手]
■業者名簿の閲覧で、行政処分歴もチェック 

今日は、
アパートやマンションといった
不動産投資物件を入手する際に
お世話になる不動産業者についてのお話です。


東京都大田区にお住いのSさんから
「私も、不動産投資に乗り出したいと真剣に考えていて、
物件を紹介してもらったり、アドバイスしてもらったりする
不動産業者さんを探しています。
ネットなどで、検索すると、収益物件を仲介する不動産業者が
いっぱいヒットして、どの業者さんにしたらいいか、
迷ってしまいます。
どんな点をみて、いい業者であるかどうかを判断したらいいのか、
教えていただけないでしょうか」

というご質問をいただきました。

私も、今から12年前、
不動産投資を始めようと思い立ったとき、
Sさんと同じように、
どこか不安な気持ちで、
何件も不動産業者さんにコンタクトを取ったことを思い出しました。

出会いのご縁というものがあって、
同じ業者さんでも、フィーリングが合うスタッフと合わないスタッフが
いるのは事実だと思います。

つまり、フィーリングが合うかどうかが大切になります。

ただ、多くの方が、
そりゃそうだけど、それだけじゃ、ダメだよね≠ニ
今、突っ込みたい気持ちでしょう。

では、不動産投資をする場合に、
どのような業者さんとお付き合いすればいいのでしょうか。
一体、どこを見て判断をすれば、いいのでしょうか。

私が、いい業者さんだなと
感じる不動産業者さんには、
ある共通点があります。

それは、ズバリ、
良い業者さんというのは、


長期的にお客さんといい関係を築いていこう、
という意識を強くもっている

ということです。

目の前の短期的な利益に
左右されていないという特徴があります。

残念ながら、
とりあえず手数料が稼げるからと、
いい加減なことを言って、
契約を結んでしまうという業者さんは存在します。

しかし、他方で、
良心的な不動産業者さんの場合、


お客さんが、おなじみさんとなって、
2つ目、3つ目とその業者さんの仲介で
不動産投資物件を購入し続けている
ケースが多いのです。


こういった業者は、
目の前のちょっとした儲けを取って
食い散らかしていく発想ではなく、
お客さんと長期的にウィン・ウィンの関係を築くことで、
将来的に、長期で安定的な利益を上げていこうという姿勢なのです。

ぜひ、お客さんと長期的な関係を築こうという姿勢があるかチェックしてみてください。

それから、悪徳業者に引っかからないために、


最低限、不動産業者(宅建業者)の名簿は閲覧しておくことです。

不動産業者は免許制度なので、
必ず「国土交通大臣免許」または「知事免許」を取得しています。

広告チラシの業者名の周辺に免許の種類と番号が記載されています。

大臣免許なら、
国土交通省の地方整備局か都道府県県庁へ、
知事免許なら、
都道府県の担当課へ行って、名簿の閲覧を行います。

ネットで閲覧ができる都道府県も増えてきました。

例えば、東京都知事免許を受けた業者であれば、
「宅地建物取引業者の免許情報提供サービス」でネット検索ができます。


http://www.takken.metro.tokyo.jp/

業者名簿には、
過去5年以内に行政処分を受けている場合、
その内容が記載されています。


単なる苦情やクレームなどは反映されていませんが、
この行政処分が記載されていれば、
かなりヤバイ業者と言えます。





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