ビジネスブログ|(株)オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート!<講演・セミナー・空室対策コンサルティング>

株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2017年12月06日 [入居者募集]
■確信犯は最初から家賃など払う気がないのです!
 であれば、どんな賃貸物件を選ぶか分かります!!


アパート・マンションなどの賃貸経営で空室問題が深刻化するにつれ、ますますゼロゼロ物件と呼ばれる、賃貸条件の敷金がゼロ、礼金がゼロの募集物件が増えています。

賃貸住宅の需要状態が悪化するようになって、大家さんが、賃貸のお客さんを獲得するために、入居時のハードルを少しでも下げようとした結果生まれたものです。

そのような状況のなかで、一部の戦略的な大家さんと言われる方の中には、

賃料体系(メニュー)を何種類も用意して、お客さんに選択してもらっている方がいます。

どういうことかというと、たとえば、敷金1ヵ月、礼金1ヵ月という入居時の一時金を普通に設定し、月々の家賃も相場に合わせて設定する通常の家賃条件のほかに、別の賃料メニューも用意しておくというものです。

敷金ゼロ、礼金ゼロと入居時の費用を抑える代わりに、月々の家賃を相場より少し高めにしておくのです。

このようにして初期費用を抑えながらも後で帳尻を合わせることで、大家さんとしては、大きな経済的な損失をすることなく、賃貸のお客さんを獲得できるというものです。

この方法は、一部で素晴らしい方法と評価されていますが、恐ろしい落とし穴も隠れています。

私が、賃貸経営セミナーの講師を務めるときに、参加者の方に、この件でデメリットを質問すると、勉強家の大家さんやベテランの大家さんからは、「初期費用を抑えることで、質の低い入居者が集まりやすくなる」といった答えが返ってきます。

素晴らしい!
確かにそういう心配は考えられます。

でも、もっと恐ろしいことが起きる可能性があるのです。

さきほど、複数の賃料メニューを用意するお話をしましたが、


賃貸のお客さんが、ちゃんと賃料を支払ってくれることが、何の疑いもなく、前提となっていることが問題です。

残念ながら、世の中、本当に悪いヤツがいることを想定して物事を考えなければならないのです。

どういうことかというと、ゼロゼロ物件は、悪質な家賃滞納常習者の恰好の餌食となりやすいのです。

考えてみれば、とても簡単なことです。


家賃滞納常習者や家賃不払いの確信犯は、最初から、家賃など支払う気がないのです。

変な言い方になりますが、あなたがそういう輩だったら、どういう物件を選びますか。

契約を結んで、入居したら家賃など払う気がないのですから、初期費用がゼロに近い物件なら最高ではないでしょうか。

複数の賃料支払いメニューを用意するノウハウなど、根底からすっ飛んでしまうのです。初期費用ゼロに近いメニューに、「なるほど」と思われた大家さんは、人がよすぎます。

もし、ゼロゼロ物件として募集をするのであれば、入居者の審査は特に慎重に行ってください。





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2017年11月24日 [入居者募集]
■安定した家賃支払いが見込めるかも…
 アパート・マンション経営で先入観は禁物!

アパート経営セミナーの講師をお受けしたときに、来場された方から、よく「生活保護受給者の受け入れはどう考えたらいいでしょうか」というご質問を受けることがあります。

まだまだ景気が上向いているような実感が得られないなか、さまざまな自治体が、生活保護者の急増に頭を悩ませています。生活保護は、経済的に困窮している人が、自治体から医療費や生活費、住居費などを支給される制度です。

アパートやマンションなどの賃貸経営をされている大家さんの多くは、生活保護受給者を受け入れるということについて、あまり考えたことがないかもしれません。よくわからないけど、お金に余裕がない人たちだから、滞納が心配だと何となく不安を感じる大家さんもいっぱいいらっしゃるでしょう。そのお気持ちはよく理解できます。

でも、実は生活保護受給者を積極的に受け入れて、賃貸経営を成功させている方もいるのです。
ここで重要なポイントは、


生活保護受給者は、毎月確実に一定金額の支給を受けていることです。

「毎月確実に」ですから、ある意味、安定した家賃支払いが見込めるお客さんと言えるのです。仕事を持っている方でも、もっと不安定な立場にいる方は山のようにいるでしょう。

生活保護受給者が受け取る金額は、自治体によって多少異なります。住居費の額も各自治体によって決められています。

あなたの物件のある自治体の福祉関係の担当課に行って、その地域の生活保護受給者の住居費を聞いてみてください。


その住居費上限額よりも、あなたの物件の家賃が低ければ、生活保護受給者も入居者の候補として考えていいということになります。

ここでもう一つのポイントがあります。

住居費の上限額に家賃が近いと有利に働く可能性が高いということです。

生活保護受給者が、住居費の範囲内でアパートや賃貸マンションを借りた場合にも、上限額との差額について、その生活保護受給者のものにはなりません。

ですから、生活保護受給者としては、なるべく上限ぎりぎりの賃貸物件を選んだ方が得ということになります。

もし、住居費の上限額が5万円で、あなたの物件の家賃が4万5千円くらいなら、ターゲットとしてはぴったりかもしれません。

また、多くの方が心配する滞納についてですが、意外に、滞納が問題になっているケースは少ないようです。

住居費として支給されているのに、遊興に使ってしまったりすると、生活保護が打ち切られてしまうこともあるので、そのようなデタラメな入居者は少ないようです。


自治体によりますが、家賃の分を大家さんが直接、自治体から受け取ることができるところもあるようです。

このような仕組みができている市町村であれば、ますます大家さんとしては安心です。

一度、自治体の担当課で尋ねてみるといいと思います。

築古の賃貸物件で、入居付けがなかなかうまくいかない物件をお持ちなら、最初から毛嫌いせず、生活保護受給者を入居対象者として考えてみるのも、有効な手段かもしれません。





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2017年11月20日 [入居者募集]
■候補を絞り込み来店する賃貸客に対し
 不動産業者の本命物件として逆転狙う!
 
アパートやマンションなどの賃貸経営を行ううえで、近年一番関心のあることが「空室対策」です。セミナーも各地で頻繁に開催されて、多くの大家さんが頭を悩ませていることがわかります。私も、賃貸経営を始めたばかりの初心者の大家さんから、よく、入居者募集の心構えについてアドバイスを求められる機会が増えたように感じています。

私は、そのようなときには、


悪くても、3番手の内見候補のポジションを死守することが重要です

とお話しています。

本日のテーマについてよく理解していただくために、まず、最近のお部屋探しのお客さんの成約プロセスの変化を理解していただく必要があります。

それは、今、入居希望者、お部屋探しをされているお客様は、10年も前と違って、たくさん賃貸物件情報を持っています。

一昔前は、アパートや賃貸マンションを探す場合、不動産屋さんに行って、そこで初めて、いくつかの物件の紹介を受け、内見を経てその中から物件を決めるというプロセスでした。

つまり、


以前は、賃貸物件情報は、業者の手(側)にあったのです。

ところが、今はどうでしょうか。

インターネットに賃貸物件の大手検索サイトがいくつもあり、ちょっと条件を打ち込むだけで、いくらでも情報を手にいれることができるのです。ここ数年の傾向でいえば、さらに、スマートフォンでの検索が主流になっています。


現在、賃貸情報は、お客さんの手(側)にあるのです。

では、具体的に、お部屋探しのプロセスでどのような変化となって表れているのでしょうか。

最近の最も顕著な変化は、お客さんが不動産屋さんを訪れる際には、さまざまな物件の徹底的な比較検討を重ねたうえで、


すでに、お目当ての物件を絞り込んできているということです。

「このアパート(賃貸マンション)に興味があって、内見したいんだけど…」という状態で不動産屋さんを訪れているのです。2つくらいの物件情報は、お客さん自身がもってきます。

もちろん、このお客さんがもってくる2つの物件情報の中に、あなたの物件が入ればいいのですが、新築のピカピカ物件だったり、何か際立った特徴のある物件をお持ちでなかったら、なかなか難しいと言えます。

しかしながら、賃貸仲介の現場で、お客さんがもってきた物件(情報)だけでは成約にいたらないことも事実です。

ここで、3番手が大きな意味を持ちます。

では、どうしているのか。


不動産屋さんは、お客さんが想定していなかったおススメ物件(第3の物件)も割り込むように紹介しているのです。

ということは、

この第3の物件にあなたの物件が選ばれることが、これからの入居者客付けで最低限、要求されることになるのです。

ということは、

不動産屋さんの中の手持ちカード(賃貸物件)の中では、一番紹介したい物件にランクされるように努力しなければなりません。

そして、お客さん自身がリストアップしてきた1番手、2番手の物件を大逆転するというシナリオが描けるかです。

このように考えると、不動産業者に「決め物件」「本命物件」に選ばれないと、入居者募集において勝機がないことがよくお分かりいただけると思います。





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