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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2016年06月20日 [物件調査]
本日は、「埋蔵文化財包蔵地に注意!」という
テーマでお話ししたいと思います。

ここ掘れ、ワンワン、掘ったら小判がザックザク
なんて話がありましたね。

小判がいっぱい出てくれば大歓迎ですが、
出てくるものによっては、ゾッとするものもあります。

そんな代表的なお話が、
自分の土地に文化財が埋まっていて、
マンションの建設工事が中止になってしまったなんていう
出来事かもしれません。

個人の不動産投資家さんでも、
ノーマークだったという青ざめた経験を持っている方が
いらっしゃいます。

しっかりとした不動産業者であれば、
文化財が埋まっている可能性があるかどうか、
事前にチェックするのですが、
いい加減な業者もいます。

埋蔵文化財包蔵地という言葉をお聞きになったことが
あると思います。


文化財埋蔵物がありそうな場所を、
あらかじめ教育委員会が指定して公表している場所のことです。

こういう包蔵地では、一定の条件のもとで、

文化財が出てこないかどうか、
「試掘」をしなければならないケースがあります。


実は、私は、数年前に、埼玉県で土地を購入したのですが、
その土地が、埋蔵文化財包蔵地になっていたんです。

その土地を購入する際にも、
教育委員会が「試掘」を行いました。

でかい重機で、土を掘り起こして、
何か出てこないかとやったのです。

幸いなことに、たいした文化財は出てこず、
ホッとしたのを覚えています。

マイナーなチェックポイントですが、
もし、重要な文化財が出てきちゃったら、
とても、とても痛いです。


本格的な発掘調査になった場合、
かなりの費用がかかりますが、
それを、事業者が負担しなければならないというのです。


事業者? 

そうです。

その土地の所有者であり、
物件を建築しようとする「あなた」です。

工事は遅れますし、まさに泣きっ面にハチ≠ナす。

噂話ですが、
建設業者は、建築の際に土器が出てきた場合、
なかったこと≠ノして埋め戻してしまうことがあると
聞いたことがあります。

仲介の業者さんがしっかりしていれば防げる話ですが、
自分自身で防御する姿勢も重要です。

では、どうすればいいかですが、
現地調査の際に、その地域を管轄する。


教育委員会に行って、その物件のエリアが
埋蔵文化財包蔵地の指定を受けているかを聞いてください。


もし、エリアの指定を受けている場合には、
周辺でどの程度重要な文化財の発掘例があるかを確認してください。

私が買ったという土地ですが、
ほんの数百メートルしか離れていないところで、
別のものがでてきました。

なんと不発弾です!

しかも3発も発見されました。

いずれも自衛隊の専門家チームによって
無事処理されました。

地中に何が埋まっているかなんて本当に分かりません。





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2016年06月15日 [物件調査]
■近くにあると喜ばれますが、
 近過ぎると「嫌悪施設」に一変してしまう施設が…
 


今日のお話は、
近隣住民を悩ます、意外な嫌悪施設というテーマです。

不動産投資を始めようとして、物件を購入する際には、
現地調査を行われると思います。

その際には、売り物件の周辺に、
どのような便利な施設があるのか、

また、逆に、嫌悪施設があるかどうかを
チェックされるのではないでしょうか。

嫌悪施設と言うと、あなたはどんな施設を連想しますか。

墓地や火葬場ですか。

それとも、ゴミ焼却施設でしょうか。

いろいろありますよね。

でも、不動産投資の指南本に書かれていない、
落とし穴となりそうな嫌悪施設があるのです。

実は、とても意外な感じがするのですが、

嫌悪施設には、
小中学校などの学校が含まれる場合があるのです。

なぜ、学校が?

と疑問に思った方もいらっしゃるでしょう。

一般的には、学校が近くにあるというのは、
ファミリー向けの賃貸物件では、大きなプラスポイントです。

そういうような賃貸物件は、
お子さんがいらっしゃるお客さんには、
とても人気が高いのですが…。


実は、近すぎると嫌悪施設に変わってしまうのです。

小、中学校まで徒歩5分くらいだったりしたら、
「学校も近くていいわね」ということになるのですが、

すぐ目の前にあると、その存在は全く変わってしまうのです。

小学校や中学校の隣接地では、
一日中、授業のチャイムの音や、
外で遊ぶ子供たちの声に悩まされていることが多いのです。

夏は、プールから、キャーキャーという甲高い声が響き渡ります。

秋の運動会シーズンになると、
連日、校庭で様々な種目や出し物の練習が続きます。

子供たちの声の大きさをあなどってはいけません。

一斉に声を上げるとかなりの騒音になってしまうのです。

また、自然現象によって思わぬことに悩まされることもあります。

乾燥して、風の強い日には、
校庭の土ぼこり、砂ぼこりが巻き上がり、
周辺の住宅地を襲います。

学校が近いと、
子供たちにいろいろとイタズラされてしまう恐れもあります。

現実に、私の知り合いには、
ピンポンダッシュの標的にされ、
困り果てている不動産投資家の方もいます。


近くにあると嬉しいけど、隣にあると困る
という施設が学校なのです。


もし、購入を検討している売り物件が、
小中学校のお隣にあるような場合には、
不動産投資物件の購入前に、周辺住民へのヒアリングを実施すべきです。

周辺の住民が何か不利益を被っていないかどうか、

具体的に聞いて、状況把握に努めることが
まず重要になります。





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2016年05月22日 [物件調査]
本日のテーマは、
「近隣の『ゴミ屋敷』を見逃すな!」です。

あなたが購入しようとしている物件の隣に、
もしかしたら、ゴミ屋敷があるかもしれません。

ゴミ屋敷は全国各地で問題になっていますが、


全国のほとんどの自治体では、
ゴミ屋敷に関する条例をもっていないのが実情です。


ということは、
ゴミ屋敷の主が、処理する意思がなかったり、
負担する経済力がない場合、
どうすることもできないことを意味します。

これって、大家さんにとってはとても怖いことです。

ゴミ屋敷の存在は、
賃貸経営にとって大きなリスクとなるのです。

新聞記事にでていたのですが、
東京の足立区には、
現在31のゴミ屋敷が存在しているというのです。

東京23区の足立区でもそんなにあるのです。

びっくりです。


我々が考えている以上に、
ゴミ屋敷はあるのかもしれません。

だからこそ、土地勘のない場所にある賃貸物件を購入するときには、
本当にしっかりとした現地調査、近隣調査をしなければなりません。

しかし、個人の不動産投資家で、
ゴミ屋敷の存在をきちんとチェックしている方は、
本当に少ない状況です。

ゴミ屋敷のリスクを回避するためには、

お隣さんだけではなく、
少なくとも半径100mの範囲内にある物件は、
入念に調べておくことが重要です。


ゴミ屋敷の近くに物件を購入してしまったら、
ご入居者は、長続きせずに退去してしまうことになります。

特に、冬に物件調査に行く場合は、注意してください。


夏には、害虫の発生が盛んだったり、
腐敗などによって鼻をつくような悪臭も出やすいですが、
気温が低い冬には、気が付きにくいこともあります。


ゴミ屋敷がやっかいなのは、

近隣住民がクレームをつけていく中で、
ゴミ屋敷の住人が「攻撃性」をもつようになることです。


そうなると、本当に打つ手がなくなります。

以前、東京都中野区で起きた
住人が排泄物を庭で煮詰めるという事件は、
近隣地域に大きな影響を与えました。

新聞記事を読むと、
その家の主は、
2年以上前からそんな迷惑行為を行っていたというのです。

私が得た情報では、
この事件で、あまりの悪臭のため、
近くの商店街の商店が閉店に追い込まれているのです。

近隣調査では、「ゴミ屋敷」の存在も重要なチェック項目に
なることがお分かりいただけたと思います。

本日は、近隣の「ゴミ屋敷」のリスクについて
お話しいたしました。





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