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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2016年05月25日 [物件企画]
■新しいという価値に頼りすぎないことが重要! 

本日のテーマは、
「残念な新築築浅物件〜目立つ無機質な美=vです。

最近、あちこちで建てられたばかりのアパートやマンションを
見かけるのですが、
どうも今一つ、
引き込まれるような魅力を感じないのです。

家賃を安定的に稼いでくれる
不動産投資物件ですが、
何か物足りなさを感じてしまうのです。

どうしてかを考えてみたら、
確かに新築築浅の不動産投資物件はとてもきれいな物件ばかりなのですが、


どれもが「無機質な美」であることに気が付きました。

この無機質な美というのはくせ者です。

実は、部材や設備がみな新しいので、
きれいだと感じているに過ぎないのです。

その一番の原因が、
外構や植栽にあまり配慮がなされていないことに起因しています。

特に、2階建ての木造アパートや3階建てのマンションなど、
比較的に小ぶりな不動産投資物件で、

物件のエントランス部分に、
全く花壇や植栽のスペースのない物件が目立ちます。


昔から、小規模物件は、
狭い敷地ギリギリに建てられている物件も多いため、
そのようなスペースは犠牲にされていました。

しかし、最近は、かなりスペースに余裕のある不動産投資物件でも、
そのようなところに目配りをしている物件が少ないのが
とても残念です。

少しでも利回りをよく見せるために、
本体部分以外にはお金をかけないということかもしれませんが、
お部屋探しをされているお客さんからすれば、
物件の魅力度は、雲泥の差があると言わざるを得ません。

エントランスにパッと明るくなるようなお花があったら、
どんなにか印象がかわることでしょう。

センスがある樹木が1本あるだけでも、
第一印象は全然変わってきます。

最近は、新築物件でも、
空室を抱えた不動産投資物件が
増えてきています。

10年も前は、
新築物件なら、すべて埋まるのが当たり前という
世界だったのですが、
いまでは、まったく状況が異なっています。

中古物件では致し方ありませんが、
せっかく新築を企画する場合には、十分に考慮してください。

中古物件の場合は、プランターを置くことで
対策を取ることになるのですが、
新築を企画する場合には、


最初から、建物とぴったり合った
トータルコーディネートができるのです。


施主の希望が最大限実現させやすいのですから、
物件の印象を大きく左右するエントランスの植栽には
こだわりを持つべきです。

新築物件を企画するときには、
物件本体にすべての予算をあてるのではなく、


外構や植栽に少々多めに予算配分することが、
魅力ある賃貸物件をつくるためのポイントになります。


日頃から、まわりのアパートやマンションを
じっくり観察してください。

中には、素敵な外構や植栽を持った物件があります。
もし、そんな物件に出会ったら、
参考にさせてもらうようにしましょう。

くれぐれもあなたの物件を、
無機質な美しさにしないでくださいね。

新築の不動産投資物件を内見に行くと、
どうしても、内部のきれいさや設備の新しさに
目を奪われやすいため、
外構や植栽はスルーしてしまうことが多くあります。

お気をつけください。





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2015年01月31日 [物件企画]
さて、本日は、デザイナーズ物件について考えてみましょう。

まず、デザイナーズ物件とは何でしょうか。

不動産投資の初心者の方は、何となく分かるけど、
あらためて質問されると答えられないという方が多いかもしれません。

まあ、平たく言ってしまえば、
著名な建築家や建築事務所が設計した集合物件ということになります。

平成の時代に入ってから、分譲も賃貸も、
個性的な住まいづくりを志向する建築家が増えて、
集合住宅にもデザーナーズ物件と言うのが数多く出現しました。

でも、単純に賃貸のお客さんにアピールできるということで、
うわっつらだけの物件も巷にはあふれているのも事実です。


その最たるものが、それらしい外観にはしているが、
何のコンセプトも持っていない物件です。


最近少々減少傾向にあるのかもしれませんが、
見た目で多いのは、
コンクリートの打ちっぱなしの壁というものがあります。

文字通り、タイルを張ったり、吹き付けたタイル加工を施していない
壁が特徴となっている物件です。

コンクリートの打ちっぱなしで、
フローリングの広い部屋さえ備えていれば、
デザイナー物件としてされている時代もありました。

これでは逆に個性がなくなってしまいますよね。


やはり大切なのは、住まいに対する「哲学」です。

そこにスマートさが感じられない物件は注意が必要です。

単に奇をてらうのではなく、居住性についても、
高いデザイン性を有していることが見極めポイントになります。


デザイナー物件で注意することは、
流行を追えば追うほど、時代遅れになりやすいという
性質をもった物件であるということを理解することです。

現在、最先端をいくおしゃれな物件が、
20年後、30年後も魅力的であることは大変難しいことであります。

ファッションでもそうですよね。

流行を追えば追うほど、時がたつと時代遅れが際立つものです。

また、デザイナーズ物件というものに
法令などで決まったルールがないので、
いろいろなレベルの物件が出回っているのです。


その中には、「コラボレーション」という言葉が
踊っているような物件もあります。


「建築家○○とのコラボレーションにより生み出されました」
などといった物件です。

そのような物件の中には、


著名な建築家が実際に設計したのではなく
「意見を聞いた」というレベルもあるのです。



このような場合には、過度な期待は禁物です。

コラボレーション物件がすべて悪いわけではありませんが、
自分自身でじっくり吟味することが大切です。

デザイナーズ物件の場合、
高い利回りで短期勝負ができる物件であれば
リスクは低いといえますが、
長期勝負を余儀なくされるケースでは、
慎重な判断が求められます。

また、デザイナーズ物件では、


メンテナンス費用も一般の物件に比べてかかる

ということを考慮にいれておく必要もあります。

簡単な部品を一つ取り替えるだけでも、
結構高くつくことがあるのです。
維持コストも十分に検討することが重要になります。




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2014年10月18日 [物件企画]
子育てに携わる父親が選んだ
人気の街ランキングという面白い調査データがあります。

不動産投資家にとっても、少々気になるデータです。

調査を行ったのは、東京・港区に本拠を置くホームアドバイザーの
オウチーノ総研です。

持ち家、賃貸を問わず、
東京23区内で育児に積極的に参加する父親「イクメン」を対象に
アンケート調査を実施したものです。

4種類の指標をもとにポイントを集計し、
結果をランキングにしました。

ベビー用品店の数や子供専用の美容室の数から
子供のおしゃれへのこだわりを表した「衣」。

子どもと一緒に楽しめる料理教室や自然食品の店の豊富さを表した「食」。

保育園・幼稚園の数、犯罪率んから子育てを安心して行える環境を表した「住」。

プールや公園など、子供と遊べる場所の多さを表した「遊」。

この4つが指標です。

さて、気になる育児パパ≠ェこだわり子育てに適した街として
1位に選んだ街はどこだったのでしょうか。


なんと1位は、「亀戸」でした。

ランキングをまず見てください。

不動産投資イクメンが選ぶ街ランキング

皆さんどんな感想をお持ちになりましたか。


トップに輝いた亀戸は、住環境の良さに加えて、
ベビー用品店が充実していることが高く評価されています。


ベビー用品店ですか。ご存じでしたか?
亀戸ってそんなに多いんですかね。

2位の赤羽は、駅周辺に公園が多いところです。
子どもと一緒に遊ぶ環境が整備されていることがポイントに現れています。

3位、4位はさまざまな人気の街ランキングに顔を出す常連の街です。
不動産投資家にとっても、すっかりおなじみの街です。

自由が丘は「住」の高ポイントに加え、
料理教室や自然食品を扱う店が多いため「食」のポイントがトップです。

4位の中目黒は、子供専用の美容室やベビー用品の店が
充実していることが評価されています。

さて、トップ10にランクインした街は、
皆さんが子育てに適した街としてイメージしたエリアと
一致していますでしょうか。


ファミリーターゲットの物件を東京都内で探すなら、
これらの街はぜひ注目しておきたいですね。


既に、ブランドエリアになっているところもありますが、
「へえ〜そうなんだ」と意外な感じの街もあります。


そんな意外な感じの街は、
ズバリ「買い推奨」の街と言えるかもしれません。


亀戸と赤羽あたりは、これまでダークホース的な存在でしたが、
近い将来ブレイクするかもです。

子育てに適した住環境が、より一層重視されるようになったとき、
これらの地域の賃貸物件が脚光を浴びる可能性がありますね。

若いカップル、ご夫婦がメインターゲットになるような
不動産投資物件の入手を考えているでしたら、
ぜひ、注目をしておきたいです。

そうそう、トップ10のエリアの区を見てください。


目黒区が4つもランクインしています。

物件価格が高いのが難ですが、この地域で割安な物件が手に入れば、
安定した賃貸経営が実現できるかもしれませんね。




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