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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年03月27日 [物件入手]
さて、今日は、

不動産投資をしようとして、アパートやマンションといった
収益物件を入手する際にお世話になる不動産業者についてのお話です。

東京都大田区にお住いのSさんから
「遅ればせながら、私も、不動産投資家の仲間入りをしたいと真剣に考えています。
そこで、物件を紹介してもらったり、アドバイスしてもらったりする
不動産業者さんを探しています。

ネットなどで、検索すると、収益物件を仲介する不動産業者が
いっぱいヒットして、実際のところ、どの業者さんにしたらいいか、
迷ってしまいます。

業者さんのどんな点をみて、選んだらいいのか、
教えていただけないでしょうか」

というご質問をいただきました。

私も、今から10年前、不動産投資をしようと考えたとき、
Sさんと同じように、どこか不安な気持ちで、
何件も業者さんにコンタクトを取ったことを思い出しました。

出会いのご縁というものがあって、
同じ業者さんでも、フィーリングが合うスタッフと合わないスタッフが
いるのは事実だと思います。

非常に常識的な答えになってしまいますが、
この世界だから特別というように考えるのではなく、
やはり、お互い礼儀や節度、思いやりをもって接していれば、
いい関係が作れると思います。

ただ、それだけでは、
Sさんもなんだ、そんなこと分かっているよ≠ニ言いたいでしょう。

そこで、いい業者さんだなと、感じた不動産業者さんに
ある共通点を見つけましたので、お話したいと思います。

それは、

良い業者さんというのは、

長期的にお客さんといい関係を築いていこう、
という意識を強くもっている


ということです。

目の前の短期的な利益に左右されていないという特徴があります。

残念ながら、とりあえず手数料が稼げればいい、と、
不動産投資の知識や経験の少ない初心者に
いい加減なことを言って、契約を結んでしますという業者さんは存在します。

そのような業者は、
「希望条件を満たしていないのに強引に物件を紹介する」
「メリットばかりを強調し、デメリットを教えない」
という姿勢が垣間見えます。

しかし、他方で、長期的な関係を維持しようとする業者さんが
多いとは言えませんがいるのです。

そのような業者さんと話をしていると、

お客さんが、おなじみさんとなって、
2つ目、3つ目とその業者さんの仲介で物件を購入し続けている


ケースがいっぱいあることが分かります。
こういった業者は、目の前のちょっとした儲けを取って
食い散らかしていく発想ではなく、
お客さんと長期的にウィン・ウィンの関係を築くことで、
将来的に安定的な利益を上げていこうという姿勢なのです。

ですから、

このような業者さんは、
たとえ相手のお客さんが、不動産投資の初心者であっても、カモにせず、
明らかにお客さんにとって悪い物件を
買わせたりはしません。

はっきりと、やめておいた方がいい、と言ってくれるのです。

業者さんとコミュニケーションを重ねていくうえで、
お客さんと長期的な関係を築こうという姿勢があるかチェックしてみてください。

それから、悪徳業者に引っかからないために、

最低限、

不動産業者(宅建業者)の名簿は閲覧しておくことです

不動産業者は免許制度なので、
必ず「国土交通大臣免許」または「知事免許」を取得しています。

広告チラシの業者名の周辺に免許の種類と番号が記載されています。

大臣免許なら、国土交通省の地方整備局か都道府県県庁へ、
知事免許なら、都道府県の担当課へ行って、名簿の閲覧を行います。

ネットで閲覧ができる都道府県も増えてきました。

例えば、東京都知事免許を受けた業者であれば、
「宅地建物取引業者の免許情報提供サービス」でネット検索ができます。

http://www.takken.metro.tokyo.jp/


業者名簿には、過去5年以内に行政処分を受けている場合、
その内容が記載されています


単なる苦情やクレームなどは反映されていませんが、
この行政処分が記載されていれば、かなりヤバイ業者と言えます。



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2014年03月26日 [物件入手]
さて、今日は、
とても重要なことなのに、不動産投資家の方が、
あまり実践されていないことをお話ししたいと思います。

それは、
お目当ての収益物件を購入する意思が決まり、契約日が決まったら、

重要事項説明書を事前に取り寄せて、
じっくり読み、精査することです。


この「事前に取り寄せて」という点がとても大事です。

とても簡単なことなのですが、

初心者の方だけでなく、何棟も購入されている方でも、
なぜか、行っていない方が多いのです。

ブログで書くと、重要事項説明書を前もってもらってよく読みましょう、で
終わってしまうのですが、大変重要です。

あとで、さまざまなリスクが顕在化して
頭を悩ましているオーナーさんに
「契約に際して、もう少し確認してもよかったのではないですか」
とお聞きすると、

「関係者が銀行の会議室などで一堂に会して
テーブルを囲む独特の雰囲気に飲まれてしまいました」


「契約の直前に、重要事項説明を聞いたのですが、
頭の中を右から、左に流れていってしまいました」


というようなことを、皆さん、おっしゃいます。

別に、アパートやマンションといった収益物件に限らず、
マイホームを購入された経験のある方はわかると思うのですが、

重要事項の説明は、契約書にハンコを押す直前に
行われることが多いです。

「契約の前」に行うこととなっていますから、
契約の数分前といった直前でもかまわないわけです。

そういった場を経験したことのある方なら分かると思いますが、
宅建主任者が、書かれた文言を早口でペラペラ読んでいきます。

その場で内容をすべて理解し、
疑問点を洗い出すなど至難のわざです。


うがった見方をすれば、

不動産業者は、

いろいろと疑問を投げかけられ、答えるのは煩わしいから、
契約のすぐ前に、早口で読んで終わらせてしまおうとしているのではないか

と勘繰ることもできます。

でも、数千万円から数億円の買い物をしようという皆さんが
そんな思惑にのってしまってはいけません。

契約の数日前には、
重要事項説明書を受け取れるようにしておきましょう。

契約日が決まったら、重説を事前(数日前)に見せてね、
と余裕をもって伝えておくと、業者さんも準備ができると思います。


重要事項説明のチェックですべてを解決できるとは言えませんが、
少しでもリスクを減らす努力をすることが大切です。


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2014年03月21日 [経営管理]
さて、今日は、物件名に使用できる地名や駅名の制限についてのお話です。

マンションやアパートにとって、

物件の名称は、入居者を獲得するうえで大きな武器となることは、
私のブログでも以前取り上げました。

その際には、特に、

外国語の格好いいい響きのネーミングは、
入居者の心にも響くというお話をしたと思います。

このカタカナ名称は、物件ネーミングの前半部分です。

物件名を思い浮かべていただければ分かりますが、
普通は、この前半部分+地名で、物件のネーミングができています。

今日は、後半部分の地名についてのお話なんです。

高級住宅地として広く知られる地名を物件名につけることで、
物件そのもののイメージを大幅にアップさせることができる


というのは容易に理解できると思います。

そのため、ブランド力のある地名、

たとえば、東京都内であれば、
白金、広尾、代官山、成城、田園調布、松濤などといった
地名はとても人気があります。

ここで問題になるのが、

実際にその物件が、その地名にあればいいのですが、
中には、離れた地名を付けている物件も少なくないのです。


そこで、あまり知られていないのですが、
不動産公正取引協議会(東京都千代田区)が
一定のルールづくりを行っています。

あくまで業界内の自主規制ではありますが、
公正取引委員会も認めているものです。

私のこのブログを読んでいただいている方は、
規制内容として読むというよりも、
逆に、ルールを守れば、このような視点でネーミングができるんだ
というように前向きに活用していただければといいなと思います。

では、ルールの内容を見ていきます。

まず、物件の名称として地名を用いる場合に、
その物件が所在する市区町村の名称や
最寄り駅の名称が使えるのは問題ないと思います。

少々分かりにくいのはそれ以外の場合で想定されるものです。

@物件の所在地において慣例として用いられている地名
または歴史上の地名がある場合は、その地名を用いることができます


前者で言えば、神奈川県の湘南などがその例です。
また、後者は東京の御殿山や池田山などがあります。

A物件より直線距離で300m以内にある
公園や庭園、旧跡などがある場合には、それらを用いることができます


この例で言うと、東京都内では、
新宿御苑、明治神宮、有栖川公園などがイメージがよいので、
物件名につけられることが多いと思います。

そのほか、

B物件が面する街道や道路の名称、坂の名称についても
用いることができます。


一応、こういったルールがあるのです。
ご存知でしたでしょうか。

ということで、私が以前ブログで書いた外国語ネーミングと、
今日のテーマの地名を組み合わせることによって、
ファッション的なお洒落イメージと、ブランドエリアの高級感イメージで、
入居者のこころをくすぐっていただけると、
物件の稼働率も上がってくると思います。

郊外のブランド地名とは縁のない土地に物件をお持ちの方も、
自分には関係ないと考えないでください。

近くにお洒落な語感のする名前の公園はありませんか。

もしかしたら、フィーリングのいい名前の
道路や坂があるかもしれません。

あきらめず、探してみてください。


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