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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年03月21日 [物件入手]
さて、今日は、傾斜地にある物件に潜んでいる、

とんでもないリスクについてのお話です。

アパートやマンションといった収益物件も平地に立っているとは
限りません。

傾斜地にある物件も数多くあります。

そうそう、あらかじめ断っておきますが、
今日のお話は、物件が立っている場合だけの話ではなく、
宅地だけのケース、つまり、更地の場合にも関係のある話ですので、
アパートやマンションを建てるための用地取得の際に、
本当に気を付けてもらいたいと思います。

むしろ、アパートを建てる目的で購入した
傾斜地の土地に潜んでいるリスクととらえた方がいいかもしれません。

何がそんなに恐ろしいリスクになる可能性があるかというと、

それは、擁壁(ようへき)の存在です。

傾斜地に宅地がある場合には、
その区画を取り囲む、
石積みやブロックの擁壁があることが多いと思います。

この擁壁こそがくせ者なので、
事前に専門家のアドバイスを聞きながら、
細心のチェックをする必要があります。

擁壁の高さと作られた年代いかんでは、
愕然とするような改修工事費用がかかる場合があるのです。


高さが2mを超える擁壁を作る場合には、
建築主事の建築確認を受けなければなりません。

そして、既存の擁壁が古いものだと、
2m以上のものでも建築確認を受けていないことが多いです。

古いものという表現は曖昧ですが、
以前、昭和40年代だと大体アウトだろうと聞いたことがあります。

それなら、それ以降なら大丈夫なのか、と言われると
ケースバイケースで、大丈夫とは言い切れません。

ですので、

傾斜地に安めにアパート用地を入手し、
さあ、建築をしようかというときに、
既にある擁壁をそのまま使用できない場合があるのです。

そのような場合、まず、擁壁の作り直しということになるのですが、
この費用がバカにならない金額になります。

最低でも、200万円〜300万円、
広さや状態によっては、1000万円近くかかる場合があります。


多少、傾斜地だからということで、割安に土地が入手できたとしても、
こんなに多額の工事費用がかかったのでは意味がありません。

私の場合、そういった専門的な判断はできませんので、
傾斜地で、擁壁がひっかかりそうな案件には手を出さないようにしています。

傾斜地で擁壁のある物件を入手しようという場合には、
細心の注意を払っていただきたいと思います。

売買の仲介会社もあまり信用し過ぎない方が賢明だと思います。

悪意のある仲介会社の場合、

重要事項説明書の備考欄に小さな文字で、
「擁壁の改修工事費用が生じる場合があります」とだけ
書いている場合もあります。


そんなこと書いてあったって、素人には分かるはずがありません。
一種の「責任逃れ」だと思います。

傾斜地にある土地の場合、
擁壁の写真をとって、
その市町村の建築指導課でまず相談をされることをお勧めします。



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2014年03月18日 [物件入手]
さて、今日は、

収益物件を入手しようと物件探しをされている方にご注意を、
ということで、

「駅近」という心地よい響きに騙されるな!というテーマです。

地方都市の郊外で、
移動手段が車という車社会エリアの不動産投資物件には関係ありませんが、
都市部の物件入手を考えている方には
注意をしていただきたいお話です。

アパートやマンションといった収益物件を
探されている方にとって、「駅近」の物件というのは、
大変魅力的に映ると思います。

もちろん、それは、「駅近」の物件は、
一般的に人気があり、稼働状況がいいと考えられるからです。

でも、この「駅近」という要素には落とし穴があります。

よく、初めて物件を購入される初心者の方が、
不動産業者に物件を勧められたとき、
「この物件は駅近ですから、稼働状況も期待できますよ」
なんてプッシュされていることがあります。

話を聞いていると、だんだんその気になってしまいやすいのですが、
ここに落とし穴があります。

一般的に、売買の仲介業者さんは、
最寄り駅から徒歩5分圏内なら問題なく、
また、9分くらいまでなら、「駅近」という表現を使っているようです。

一番問題なのは、
多くの不動産投資家の方が、

どの駅圏でも、駅からの徒歩時間と稼働状況の見込みを
同じ基準で考えていることが多いことです。


ですので、

どのエリアの物件を検討する際にも、
最寄り駅から徒歩時間で10分を切る物件ならOKとか、
7、8分なら問題なし、という形で
画一的に、ふるいにかけている方が多いのです。

しかし、実際には、

客付けに有利と思われている「駅近」という要素ですが、
その意味することが、エリアによって全く異なるのです。


たとえば、埼玉県内の最寄り駅から徒歩5分の単身者物件。

その最寄り駅からは、
電車で都内のJR山手線の乗換駅まで約15分という
利便性の高い駅です。

でも、その最寄り駅から徒歩5分ほどの地域にある単身者物件の空室率は、
平均で20%前後になっています。

だいたいどの物件もいくつか空室を抱えているという感じです。

近隣の不動産業者にヒアリングをすると、
「この駅の周辺では、単身者物件は徒歩3分圏内までならいいが、
5分以上になると客付けにとても苦労します」とういう回答が返ってきました。

少々驚きですが、徒歩5分でも苦労するエリアなのです。

一方で、東京都内のJR中央線のとある駅から、
徒歩12分の単身者物件。

この物件は、築浅物件でもなく、デザイナーズ物件でもありませんが、
入居者が退去しても、すぐに次のお客さんが入居します。

実は、この物件だけではありません。

周囲の物件もそんなに苦労せずに入居者の客付けに
成功しているというのです。

不動産業者の話では、

この駅圏では、徒歩15分くらいまでなら、
平均的な物件であればすぐ決まるということです。

もう、お分かりだと思います。

駅徒歩5分の「駅近」だからといって、飛びついてはいけませんし、
10分以上の物件だからといって、敬遠する必要もないのです。


もちろん、お部屋探しをされている方から
選ばれる条件というのは、
駅からの近さだけではありませんが、
駅からの距離というのも、その駅圏によって、
意味することが全く異なるということを理解しておいてほしいと思います。

ですので、

最寄り駅からの徒歩時間距離の優位性については、
近隣の不動産業者のヒアリングによる判断が必要になります。

簡単に、「駅近」を判断してはいけないのです。



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2014年03月16日 [物件入手]
さて、今日は、水道メーターが1つしかないアパートというお話です。

都市部で、築浅のアパートを中心に収益物件を
探されている方にはあまり関係ありませんが、
郊外で築古のアパートを探されている方には、
ぜひ注意していただきたいアパートがあります。

それが、本日のテーマである

水道メーター(水量計)が1つしかないアパートです。

地方や首都圏郊外の古いアパートで、
このような水道メーターが1つしかないアパートが
不動産投資物件として売りに出ることがあります。

だいたいは1R物件で、学生さんが対象の物件が多いです。

このようなアパートでは、

水道の契約は大家さんが1つの契約として行い、
水道料金は、入居者から共益費の中に含めて徴収している


形式が多いと思います。

不動産投資の観点から、
このようなアパートをどう思われますか。

入居者にとっては、いちいち水道の契約をする手間が省けるし、
水道料金の支払いについても考える必要がありません。

大家さんも、十分に料金分を共益費の中で徴収していれば
問題ないのではないかと思われる方も多いのではないでしょうか。

しかし、実際には、落とし穴があります。

物件が自宅のすぐ近くにあって、目が行き届くのであればいいのですが、
日ごろのチェックができない遠隔地物件の場合は要注意です。

1人入居の契約だったのに、入居者が友人を連れ込んで、
いつの間にか、2人入居、3人入居の状態になることがあります。


当然、水道の使用量も増加していきます。

そのような部屋がいくつも出てくると、共益費ではまかなえなくなります。

そもそもそういった状態になるとやっかいなのが、
実態がつかめないことです。


どの部屋が、2人入居、3人入居の状態になっているのか、
実際にはよくわからないのです。

分かれば注意をして、元の状態に戻せばいいのですが、
とても難しいのが現実です。

あやしそうな入居者にただしてみても、
「今日、友人が遊びにきているんです」と言われれば、それまでです。

実は、もう一つ大きな問題があります。

それは、水回りの修理をするため、水道を止める場合、
水量メーターや止水栓が1つしかないと、
関係のない住戸を含めて、すべてを止めなければならないことです。

たとえば、水道蛇口のパッキンの交換を考えてみてください。

一部屋のパッキンを取り換えるだけのことで、
全戸の水道を止めなくてはならないのです。


その程度の簡単なメンテナンスでも、
その都度、すべての入居者に連絡をとり、
不便をかけることをお詫びしなければならないのです。

結構、わずらわしいことだと思います。

建築当初、複数の水道配管を引くのをやめて、
建築費用を安くあげたのかもしれませんが、
後々、面倒なことになります。

昭和の時代に建てられた、築古の物件で
このような物件にでくわすことがあります。

不動産投資で物件入手を検討されている皆さん、お気を付けください。



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