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2014年09月20日 [物件入手]
«不動産投資»「下に抜けた物件」ってなに？
今日は、不動産投資物件で「下に抜けた物件」ってなに？というテーマです。
スペックの悪いボロ物件が売りに出ている場合、
不動産投資として、どう考えたらいいかというヒントになると思います。
私は、よくセミナーで、物件力を高める努力をすることが
満室経営を実現するうえでとても重要だとお話しています。
向上心の強い大家さんは、
先行投資を惜しまず、人気の設備を導入したりして、
物件の価値を高めている方がたくさんいると思います。
お部屋探しのお客さんに選ばれて、
しかも、高く貸せる物件を目指し、、頑張っていらっしゃいます。
とても大切なことです。
ですが、別の視点からも、ちょっと考えたいと思います。
毎年、賃貸住宅も膨大な新築物件が建っていきます。
こういった物件は、最新の人気の設備が導入されていることが多いです。
こういったピカピカ物件に少しでも対抗すべく、
さきほどの頑張る大家さんが、
設備導入などの整備をしています。
ただ、設備などのハードを整備していっても、
毎年、それを超える新たな人気設備を兼ね備えた
新築物件が建っていきます。
考え方を思い切り変えてみてください。
設備面では少々劣っているが、際立って賃料の安い物件というものも、
この世の中には存在しています。
そのような物件を「下に抜けた物件」と呼んでいます。
不動産投資の観点からは、下に抜けた物件というのは、
ある意味おいしい場合があります。
特に、
ブランドエリアのボロ物件は、
「下に抜けた物件」としてマークすべき存在です。
私の住んでいるところから電車で３駅のところに、
自由が丘という、お部屋探しのお客さんに人気のエリアがあります。
この人気エリアで、単身者向け１Ｒ物件を探そうというときに、
家賃１０万円以上で探そうとすれば、
新築や大規模リフォーム物件、優良スペックの物件が
マッチングすると思います。
もし、大家さんが、
こういった方向性で物件づくりを目指した場合、
毎年、大量に供給される新築物件と戦い続けなければなりません。
上をめざす物件には、ライバルが次々に現れますが、
下に抜けた物件には、新たな競合はあまり出てきません。
この点はとても重要です。
ですから、一般的にどうしようもないと思われている
ボロ物件が高稼働を実現しているケースが珍しくないのです。
必ず一定数、家賃の安い物件を探している人はいます。
たとえば、先ほどの自由が丘で、家賃４万円台の物件を探したくて、
不動産業者に相談したらどうでしょうか。
おそらく、営業マンの頭の中には、
既にいくつかの候補が頭の中に挙がっていると思います。
ここが大切です。
そういった下に抜けた物件というのは、
どのエリアでも、いくつかしかないものなのです。
これってある意味、客付けでは相当強いですよね。
営業マンの中にインプットされているのですからね。
この賃料なら、〇〇ハイツか、〇〇コーポしかないな、
ということになるのです。
ですから、
収益物件を購入する際には、設備のスペックが悪いと言うだけで、
候補から外すべきではありません。
ダントツに安い賃料で貸せるだけの利回りが確保できるなら、
面白い投資対象になるかもしれません。
なお、申し添えておきますが、
自由が丘のボロ物件を勧めているわけではありません。
これ、言っておかないと、早合点した方が、
自由が丘のボロ物件を探しに行っちゃいますのでね。
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特に、
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どのエリアでも、いくつかしかないものなのです。
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ということになるのです。
ですから、
収益物件を購入する際には、設備のスペックが悪いと言うだけで、
候補から外すべきではありません。
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