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2017年10月18日 [物件調査]
≪不動産投資≫羽田空港の機能強化で新ルート
■東京都心上空を〝低空飛行〟！
不動産投資物件選びにも影響？
不動産投資の成功は何をもって判断するか。
最近不動産投資を始めた方にとっては「一周回って…」とやらで、理解をされてない方も多いようです。
不動産投資が成功だったかどうかは、「キャピタルゲイン＋インカムゲイン」の総和と投資額との関係で判断されます。
よく、高利回りでの稼働を実現されている不動産投資家の方が、いかにも成功者かのように話をされていますが、実際には、物件を売却してはじめてその投資が成功だったかどうかが決まるわけです。
でも、このことは、多くの有名な不動産コンサルタントや著名大家さんも間違えている方が多かったのも事実です。バブル崩壊後は、インカムゲインだけしか見ていない方が多かったのです。
例えば、実質利回り10％で5年間稼働させても、物件の売却額が半額になっていたら、それは、インカムゲインがキャピタルゲインを食っていただけに過ぎません。
何が言いたいかというと、不動産投資は、「不動産の資産価値（キャピタルゲイン）」と「収益力（インカムゲイン）」の両面とも重視しないといけないということです。
前置きが長くなりましたが、本日は、このうち、東京の不動産価値に関係するお話です。
不動産投資物件の選別をする際に、検討が必要になるかもしれません。
それは、羽田空港の新飛行ルートによる不動産価値への影響です。
新飛行ルートって何？という方お気をつけください。
2020年に東京オリンピックが開催されますが、それまでに、羽田空港の機能強化を図るという計画です。飛行ルートを増やすというものです。
そこで衝撃的だったのが、これまで避けてきた、東京都心上空を〝低空で〟飛行するルートが設定されたことです。
新ルート案では、南風の着陸時には、練馬・新宿区上空から大田区にかけて、直線的、段階的に航空機が高度を下げて、羽田空港に着陸します。
■大井町では高度300m
東京タワーよりも低く飛行
新宿上空で高度3,000ft（約915ｍ）、渋谷、恵比寿上空で2,500ft（約750m）～2,000ft（約610m）、大井町上空ではなんと1,000ft（約305m）の低空を飛ぶことになります。大井町では、東京タワーよりも低い位置を飛ぶのです。
東京都心上空を飛行するルート設定をすることで、騒音問題と安全性の問題が大きくクローズアップされることになることは間違いありません。
このところ、日本の各地で、航空機が機体の一部を落下させ、あわや大惨事になるところだったというニュースが続いています。
成田空港周辺の農地にはこれまでにも多数の航空機部品が落下しているといいます。
羽田空港周辺でも部品落下の報告例は多数ありますが、発見例は少ないようです。これは、落下物が海に落ちているためとみられています。今後、都心上空を飛行することによって、間違いなく落下物の発見例が増加するでしょう。
中には落下物が実害を出し、大きなニュースになることも避けられないと思われます。
やっかいなのは部品だけでないことです。
航空機は、氷点下数十度の中を飛行してくることで、多数の氷塊が機体についているのです。それが、着陸態勢に入ったところで、落下する可能性が高くなります。
また、上空低い位置を飛ぶ航空機の騒音については、都心に住む人々の想像もつかないかもしれません。都心部にはいくつもの幹線道路があり、アパートや賃貸マンションに住むお客さんも自動車騒音に慣れているから大丈夫ではないか、という声もありますが、上空の航空機騒音が与える影響はまだわかりません。
新ルートが実際に導入された後、次々に現実の問題として浮き彫りにされる可能性が高いです。その時に、不動産価値にどのような悪影響を与えるか、注意をしておく必要があります。
新飛行ルートによる不動産価値の下落について、国土交通省（HP）は、「航空機の飛行と不動産価値の変動との間に直接的な因果関係を見いだすことは難しいと考えています」としていますが、そのような見解に納得できる方がどれだけいるかはなはだ疑問に思います。
現状では「航空機騒音防止法」に関しては、重要事項説明の対象になっていませんが、今後、新飛行ルートによる騒音が大きな問題になってくると、説明対象になるかもしれません。
これからの不動産投資物件選びでは、上空が羽田空港への新飛行ルートになっているかのチェックが必要になってくるかもしれません。
当然のことながら、騒音の酷いエリアでは、実際の賃貸経営においても、お客さんが避けるような行動をとるかもしれませんので、今後の動向を注視する必要があります。
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不動産投資の成功は何をもって判断するか。
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よく、高利回りでの稼働を実現されている不動産投資家の方が、いかにも成功者かのように話をされていますが、実際には、物件を売却してはじめてその投資が成功だったかどうかが決まるわけです。
でも、このことは、多くの有名な不動産コンサルタントや著名大家さんも間違えている方が多かったのも事実です。バブル崩壊後は、インカムゲインだけしか見ていない方が多かったのです。
例えば、実質利回り10％で5年間稼働させても、物件の売却額が半額になっていたら、それは、インカムゲインがキャピタルゲインを食っていただけに過ぎません。
何が言いたいかというと、不動産投資は、「不動産の資産価値（キャピタルゲイン）」と「収益力（インカムゲイン）」の両面とも重視しないといけないということです。
前置きが長くなりましたが、本日は、このうち、東京の不動産価値に関係するお話です。
不動産投資物件の選別をする際に、検討が必要になるかもしれません。
それは、羽田空港の新飛行ルートによる不動産価値への影響です。
新飛行ルートって何？という方お気をつけください。
2020年に東京オリンピックが開催されますが、それまでに、羽田空港の機能強化を図るという計画です。飛行ルートを増やすというものです。
そこで衝撃的だったのが、これまで避けてきた、東京都心上空を〝低空で〟飛行するルートが設定されたことです。
新ルート案では、南風の着陸時には、練馬・新宿区上空から大田区にかけて、直線的、段階的に航空機が高度を下げて、羽田空港に着陸します。
■大井町では高度300m
東京タワーよりも低く飛行
新宿上空で高度3,000ft（約915ｍ）、渋谷、恵比寿上空で2,500ft（約750m）～2,000ft（約610m）、大井町上空ではなんと1,000ft（約305m）の低空を飛ぶことになります。大井町では、東京タワーよりも低い位置を飛ぶのです。
東京都心上空を飛行するルート設定をすることで、騒音問題と安全性の問題が大きくクローズアップされることになることは間違いありません。
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成田空港周辺の農地にはこれまでにも多数の航空機部品が落下しているといいます。
羽田空港周辺でも部品落下の報告例は多数ありますが、発見例は少ないようです。これは、落下物が海に落ちているためとみられています。今後、都心上空を飛行することによって、間違いなく落下物の発見例が増加するでしょう。
中には落下物が実害を出し、大きなニュースになることも避けられないと思われます。
やっかいなのは部品だけでないことです。
航空機は、氷点下数十度の中を飛行してくることで、多数の氷塊が機体についているのです。それが、着陸態勢に入ったところで、落下する可能性が高くなります。
また、上空低い位置を飛ぶ航空機の騒音については、都心に住む人々の想像もつかないかもしれません。都心部にはいくつもの幹線道路があり、アパートや賃貸マンションに住むお客さんも自動車騒音に慣れているから大丈夫ではないか、という声もありますが、上空の航空機騒音が与える影響はまだわかりません。
新ルートが実際に導入された後、次々に現実の問題として浮き彫りにされる可能性が高いです。その時に、不動産価値にどのような悪影響を与えるか、注意をしておく必要があります。
新飛行ルートによる不動産価値の下落について、国土交通省（HP）は、「航空機の飛行と不動産価値の変動との間に直接的な因果関係を見いだすことは難しいと考えています」としていますが、そのような見解に納得できる方がどれだけいるかはなはだ疑問に思います。
現状では「航空機騒音防止法」に関しては、重要事項説明の対象になっていませんが、今後、新飛行ルートによる騒音が大きな問題になってくると、説明対象になるかもしれません。
これからの不動産投資物件選びでは、上空が羽田空港への新飛行ルートになっているかのチェックが必要になってくるかもしれません。
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