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2014年09月25日 [物件入手]
«賃貸経営»時間軸でモノを見る目
私は、これまで不動産投資物件の調査で２０００キロ歩いています。
いろいろな街を歩きました。
どの街も、その街なりの表情があるんです。
すぐ感じるのは、
新興の街の表情と昔からの伝統の街並みの印象でしょうか。
まあ、伝統の街並みと綺麗な言い方をしましたが、
はっきりいって、戸建てもアパートもオンボロ物件ばかりが
目立つという地域もありました。
ということで、今日のテーマは、
賃貸経営を行う上で重要になる「時間軸でモノを見る目」です。
私がサポートしている大家さんに、
こんなこと言われることがあるんです。
「私は、オーナーチェンジで築浅の不動産投資物件を買って
大家になったんですが、
周辺は古いボロいアパートばかりなんです。
これなら十分競争に勝てる自信があったんです。
家賃次第という部分を考慮しても、
うちの物件を選んでくれると思いますよ」
この大家さんの鼻息は本当に荒かったですね（笑）。
この大家さんみたいに、
オンボロアパート地帯にあるピカピカアパートを購入したり、
地主さんが、ボロい物件ばかりの地域に
新築アパートを建てて、意気揚々といった姿を見かけます。
ただ、今、お話してきたはなしの中に、
気を付けないといけないことも隠れているんですね。
この記事を読んでくれている不動産投資家の方は、
もうお分かりでしょう。
まず大切なのは、
時間軸でモノを見る目と、
自分とライバルの物件サイクルを想定して事にあたる
ことです。
早い話、さきほどの鼻息の荒い大家さんの場合で言えば、
時系列でモノをみて、ご自身の賃貸経営が１０年後はどうなっていると考えられますか。
周辺のボロい物件は一斉に建て替えが進み、
みな、最新設備を備えたピカピカ物件になっているでしょう。
そのようなピカピカ物件の中で、
鼻息荒い大家さんの物件は、築１５年前後がたち、
今度は、一気に競争力を失う立場に置かれます。
まさに、一気に形勢逆転です。
これは、
周りのライバル賃貸物件の物件サイクルと
この大家さんの物件サイクルが全く異なっていたために起きたのです。
物件サイクルの違いによるライバルとの形成逆転を想定して
賃貸経営にあたることが重要なのは明らかです。
確かに、今からしばらくの間は、
ライバルよりも有利に戦えるかもしれません。
しかし、少しでも油断して、
他の物件と同じような稼働状況に甘んじていると、
近い将来、一気にしっぺ返しを食らってしまうことになります。
その点を分かって、
気を引き締めて賃貸経営にあたっているかどうかが
大きなカギとなります。
だから、これから数年は、他の物件に
〝ダントツで〟勝ち続けるくらいでないといけないということになりますね。
それからもう一つ。
ターゲット層の属性にも十分に注意を払う必要があります。
もしも、周辺のオンボロ物件でも、
そこそこ入居するお客さんがついているとしたら、
その地域が、もともと低所得層に人気のエリアかもしれません。
ボロい状態のまま、立て直しを急ぐ大家さんが少ないのも
今の状態が、需要層にマッチしているからかもしれないのです。
そんなところで、ピカピカ物件で周りより高い家賃設定をすれば、
逆に、人気のない物件になってしまう可能性すらありうるのです。
賃貸客のボリュームゾーンが低所得層にあるとき、
高級感のある築浅物件が、ミスマッチとなる恐れがあるのです。
ですから、
単純に、ボロい物件はダメ、
新しい物件なら賃貸経営はバラ色なんて、決して言えないのです。
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もしも、周辺のオンボロ物件でも、
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その地域が、もともと低所得層に人気のエリアかもしれません。
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