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2014年09月25日 [物件入手]
«不動産投資物件»オーナー住居が入っている賃貸物件
さて、今日は、
オーナー住居が入っている不動産投資物件についてのお話です。
私の所有物件の一つに、
大学生向けの築古アパートがあります。
毎年、近隣にある大学の学生さんに入居してもらっているのですが、
ある時、学生さんの本音が垣間見えたことがあるのです。
それは、私の物件を選んでくれた理由の一つに
なっていたんですが、
意外なことに、
大家である私が、近くに住んでいないことだったのです。
私の自宅から、このアパートまでは、
鉄道を使っても、車でも約２時間かかる距離にあります。
私が意外だと感じたのは、
普通、大家さんが近くにいなかったら、
心配じゃないのかと思っちゃうんですね。
でも、それって、
大家さん視点なんですね。
学生さんのご両親も同じ視点だと思います。
でも、学生さんの視点で考えると違う世界が見えてきます。
自分が学生だったらどうでしょう。
分かる気もしませんか。
せっかく、夢の一人暮らしが楽しめると思ったのに、
大家さんが身近にいたら、いろいろと干渉してくるかもしれない
と感じても不思議ではありません。
そこで、
皆さんにお気を付けいただきたいのが、
オーナーが同じ物件内に住んでいる賃貸物件です。
私と真逆のケースになりますよね。
こういう賃貸物件では、オーナーが１階に住んでいて、
２階、３階が賃貸物件になっていたり、
逆に、オーナーが最上階に住んでいて、
下を貸している場合もあります。
私の物件の稼働調査では、
単身者向け物件の場合、
オーナー〝同居〟物件は空室率を高めるリスクになりうる
という結果が出ています。
築２０年前後の小規模マンションでよくこのような賃貸物件を目にします。
５～６戸の１Ｋとオーナー住戸の３ＤＫといった組み合わせなどです。
オーナーチェンジで購入する場合、
オーナー住戸の部分は空室での引渡しということになりますが、
そこに自分が入ったあとも、
高い稼働状況が維持できるかどうか慎重に検討する必要があります。
大家さんが近くにいるという事実を敬遠する入居者が多いのか、
そういう事情には左右されないのか、
地域によっても、温度差があるようです。
ですので、
必ず、近隣の賃貸の仲介会社でヒアリングをしてください。
「そんなことはあまり関係ないですね」と言ってくれればＯＫですが、
「たしかに、その辺は微妙な問題ですね」といった答えが返ってきたら、
注意が必要だと思います。
ところで、
オーナーチェンジで中古物件を購入するのとは異なりますが、
最近流行しているスタイルの一つに、
住宅併用型賃貸物件というものがあります。
聞いたことある方も多いのではないでしょうか。
自宅を建築するにあたって、
自宅部分を全体の５０％以上にすることで、
住宅ローンを活用できるようにし、
残りの住戸部分を賃貸で運営し、返済額の負担を軽くしようというものです。
とても賢いやり方だと思いますね。
このスタイルでは、
賃貸部分はファミリー向けが比較的多いです。
ファミリー向けでは大きな問題はありません。
ただ、単身者向けで企画する場合は、
大家さんがすぐそばにいるということが
賃貸の客付けに、どう影響するかは、
業者さんへのヒアリングを参考にして、慎重に検討してください。
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