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2014年09月26日 [物件調査]
«不動産投資»外見上は一本道に見えても、実は…
後になって、再建築不可だった、
などという落とし穴にはまるなど、
土地にまつわるトラブルの大きな原因は
たいてい接続道路の問題だったりします。
不動産投資を行うにあたっては、
それほど、道路には注意を要するのですが、
現地で自分の目で見ても分からないことがあるので
気をつけないといけません。
よく、百聞は一見にしかず、というとおり、
私も、現地で自分の目で確かめることが重要だと
言っていますが、
残念ながら、完全にリスクを回避することはできません。
まれにではありますが、
「現地にあった立派な道路が、建築基準法の道路じゃなかった」
なんてこともあるのです。
不動産投資家にとっては、一瞬にして目の前が真っ暗になる
「晴天の霹靂」という事態でしょう。
それって、どういうこと、と突っ込みをいれた読者の方も
いらっしゃったと思います。
これから説明をしますね。
まあ、一般的には、
建築基準法上の道路といえば、
建築基準法制定後に造られた
国道、県道、市道などの幅員4ｍ以上の道路（法４２条１項１号道路）だったり、
建築基準法制定前からの道路で、
幅員４ｍ未満であるけれども、４ｍに拡幅可能な道路、
いわゆる道路の中心から２ｍの後退が必要になる
法４２条２項道路だったり、
ミニ開発地の分譲宅地などでよくつくられる私道で、
位置指定を受けることで、道路と認められる位置指定道路（４２条１項５号道路）
だったりします。
ただくせものなのは、
外見上は、〝道路〟に見えても、
建築基準法上、道路として認められていないことがあり得るのです。
とても悲惨な例をお話ししますね。
その問題の道は、〝位置指定道路〟とされていました。
そして、問題の対象物件は、
その〝位置指定道路〟の一番奥に入った所で接道しています。
外見上はどう見ても一本道のように見えます。
しかし、ある日、この物件の所有者は、再建築不可であることを知り、
ショックを受けてしまったというお話なんです。
実は、一本道でありながら、
途中までしか位置指定道路になっていなかったんです。
そんなことあるのか、と言いたくなりますよね。
でも、そんなことがあるんです。
現地を見ていたら、一瞬そんなバカな！と思うかもしれません。
もちろん、道路上に、
〝ここからは位置指定道路ではありません〟なんて
書いてなんてありません。
もし、そんな問題の土地にアパートなんかを持っていたら、
ちょっと青くなります。
不動産投資を行うにあたっては、こんな落とし穴もあるのです。
ほとんどの場合は、不動産業者の調査段階で、
そんな問題は引っかかるはずですが、
いい加減な担当者だと、見逃すケースもあるのです。
そんなトラブルに巻き込まれないように、
皆さんには、ぜひ、「道路種別図」という地図を確認してほしいと思います。
市町村役場の建築指導課などに行くと、
道路が塗り絵された道路種別図を閲覧することができます。
法４２条１項１号道路のほか、「２項道路」や「位置指定道路」が
色分けして書き込まれているいるのです。
誰でも自由に閲覧できます。
市町村によっては、インターネットで見ることもできます。
不動産投資物件の調査を行う際に、
この道路種別図を確認する習慣をつけておくと、
さきほどのような、１本道の道路で途中から、
位置指定を受けていないなんて言う事実はすぐ分かるのです。
とりあえず、練習のために、
自宅周辺の道路種別図の閲覧をしてみてはいかがでしょうか。
「ほう、あの道路は、２項道路か」
「あの道路は位置指定をうけているんだなあ」
とか、ご近所の道路がよくわかったりします。
もしかしたら、「あのおたくの前は道路に見えるけど、道路じゃなかったんだ」
なんて怖いことが判明することもあるかもしれません。
とても、綺麗に色分けされているので、見ていて飽きないと思います。
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たいてい接続道路の問題だったりします。
不動産投資を行うにあたっては、
それほど、道路には注意を要するのですが、
現地で自分の目で見ても分からないことがあるので
気をつけないといけません。
よく、百聞は一見にしかず、というとおり、
私も、現地で自分の目で確かめることが重要だと
言っていますが、
残念ながら、完全にリスクを回避することはできません。
まれにではありますが、
「現地にあった立派な道路が、建築基準法の道路じゃなかった」
なんてこともあるのです。
不動産投資家にとっては、一瞬にして目の前が真っ暗になる
「晴天の霹靂」という事態でしょう。
それって、どういうこと、と突っ込みをいれた読者の方も
いらっしゃったと思います。
これから説明をしますね。
まあ、一般的には、
建築基準法上の道路といえば、
建築基準法制定後に造られた
国道、県道、市道などの幅員4ｍ以上の道路（法４２条１項１号道路）だったり、
建築基準法制定前からの道路で、
幅員４ｍ未満であるけれども、４ｍに拡幅可能な道路、
いわゆる道路の中心から２ｍの後退が必要になる
法４２条２項道路だったり、
ミニ開発地の分譲宅地などでよくつくられる私道で、
位置指定を受けることで、道路と認められる位置指定道路（４２条１項５号道路）
だったりします。
ただくせものなのは、
外見上は、〝道路〟に見えても、
建築基準法上、道路として認められていないことがあり得るのです。
とても悲惨な例をお話ししますね。
その問題の道は、〝位置指定道路〟とされていました。
そして、問題の対象物件は、
その〝位置指定道路〟の一番奥に入った所で接道しています。
外見上はどう見ても一本道のように見えます。
しかし、ある日、この物件の所有者は、再建築不可であることを知り、
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途中までしか位置指定道路になっていなかったんです。
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色分けして書き込まれているいるのです。
誰でも自由に閲覧できます。
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この道路種別図を確認する習慣をつけておくと、
さきほどのような、１本道の道路で途中から、
位置指定を受けていないなんて言う事実はすぐ分かるのです。
とりあえず、練習のために、
自宅周辺の道路種別図の閲覧をしてみてはいかがでしょうか。
「ほう、あの道路は、２項道路か」
「あの道路は位置指定をうけているんだなあ」
とか、ご近所の道路がよくわかったりします。
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